（2016）苏0111民初3724号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-16
案件名称
原告钱锋与被告胡月霞、胡哲理房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱锋,胡月霞,胡哲理,江苏中广置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初3724号原告：钱锋,男,1966年1月10日生,汉族，住南京市浦口区。被告：胡月霞,女,1975年10月26日生，汉族，住南京市浦口区。被告：胡哲理,男,1970年6月6日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：陈静，江苏维世德律师事务所律师。委托代理人：谢二成，江苏维世德律师事务所实习律师。第三人：江苏中广置业有限公司,住所地在南京市鼓楼区新街口管家桥9号12层。法定代表人：翟韶均，董事长。委托代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。委托代理人：马双，江苏义科律师事务所律师。原告钱锋与被告胡月霞、胡哲理，第三人江苏中广置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月18日立案受理后,依法由审判长鄢志文、人民陪审员蔡必兰、人民陪审员张保旗组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱锋，被告胡月霞、胡哲理的共同委托代理人陈静、谢二成，第三人江苏中广置业有限公司的委托代理人薛莲均到庭参加诉讼。被告胡月霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告钱锋向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还定金人民币5万元、赔偿原告已支付的佣金人民币40224元、赔偿违约金人民币10万元;2、判令被告与赔偿原告的直接经济损失人民币58.2547万元，并承担原告再次购房佣金差额人民币7656元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告主张第三人和被告共同承担原告的直接经济损失58.2547万元，共同承担再次购房佣金差额人民币7656元。并要求在被告承担相应责任后解除《房地产买卖中介合同》。事实和理由：2016年2月24日，原被告在第三人江苏中广置业有限公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》。该合同约定：原告购买被告位于南京市××区××大道××室的个人住房（四室两厅两卫精装设施全），建筑面积为144.02平方米，合同总价为167.6万元。该房屋系被告授权委托第三人独家代理销售的自住房，独家代理协议签订于2015年12月23日，该份协议的有效期截止日期为2016年3月31日，被告在签订该份协议后将涉案房屋的房产证交给第三人代为保管并在原被告签订《房地产买卖中介合同》时由第三人出示验证。按照上述《房屋买卖中介合同》约定签约当日原告支付给被告定金5万元。同时支付了第三人佣金40224元。2016年4月30日，原告按照合同的约定，以携带20万元现金到第三人明发滨江新城二期店，通过第三人通知被告前来收款用于涉案房屋银行解押，但被告以人在外地为由拒绝按约收款，也拒绝提供其本人的银行卡号给予原告用于转账。被告并明确表示已经不愿意继续履行合同。该过程有第三人与被告的电话录音证明。原告通过录音方才得知，被告在与原告签订上述房屋买卖合同之前就已将通过另一个中介将涉案房屋出售给他人。原告认为被告在签订上述《房地产买卖中介合同》时有违诚实信用原则，其行为本身属于对原告的欺诈和误导，且其行为已经构成违约。由于原告在与被告签订上述合同之后已将自己名下唯一的住房通过链家网出售，交房日期预定为2016年6月底。被告的行为使原告限于无房可住的尴尬局面，原告为避免全家老小处于居无定所的处境以及避免房价继续大幅上涨致使自己经济损失进一步扩大，不得不通过另一中介南京链家房产于2016年5月1日购买面积明显小于涉案房屋的二手房，该房屋的总价款为210万元，同时支付另一中介的佣金47880元。故由于被告违约给原告造成的直接经济损失为58.2547万元。2016年5月4日，原告通过第三人与被告三方对面就被告如何赔偿原告的各项损失沟通未果，且被告当面承认其实际上已被先于原告购买涉案房屋的人起诉了。原告据此认为，被告的行为不仅在客观上构成对原告的欺诈，也在事实上存在违约，且被告无意履行赔偿责任。现原告为维护自身的合法权益，向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告胡月霞未到庭进行答辩。被告胡哲理辩称，1、原告钱锋与胡月霞签订的《房屋买卖中介合同》并非《南京市存量房买卖合同》，仅仅是中介合同；2、该中介合同是原告与胡月霞所签，并未得到被告的认可，因此该合同是无效合同；3、被告未追认该合同是因为第三人未按照独家代理协议的约定为被告提供符合约定条件的买家；4、被告同意向原告返还定金5万元，对其所谓损失不予认可，即便存在所谓损失数额也没有原告所称如此之大，而且损失是由原告与第三人的原因造成，原告与第三人明知该房屋是夫妻共同财产，在仅有一方签字时是不能发生合同效力的，因此所谓损失也只能由原告和第三人承担。第三人江苏中广置业有限公司辩称，原被告与第三人签订《房屋买卖中介合同》，各方都应按照合同约定全面履行义务，被告将房屋另卖给其他人，造成合同不能继续履行，已经构成违约，应承担违约责任。此外，按照合同约定佣金不予退还，由违约方承担。综上请求法庭在查清事实基础上依法裁判。经审理查明，被告胡月霞与被告胡哲理系夫妻关系。位于南京市浦口区明发滨江新城××室的房屋登记在被告胡月霞与被告胡哲理名下。2015年12月23日，被告胡哲理与第三人江苏中广置业有限公司签订了一份《独家代理售房协议书》，合同约定被告胡哲理委托第三人江苏中广置业有限公司对其名下位于南京市浦口区明发滨江新城××室的房屋进行独家委托销售，委托销售价格为163万元，代理销售期限至2016年3月31日，胡哲理向江苏中广置业有限公司支付佣金1万元。该协议补充约定“接受首付30%+贷款”。该份协议甲方部分的签名为“胡哲理、胡月霞”，庭审中被告胡哲理认可均是其签字。2016年2月24日，原告钱锋（合同乙方）与被告胡月霞（合同甲方）在第三人江苏中广置业有限公司（合同丙方）的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》。合同约定由原告钱锋购买被告胡月霞、胡哲理名下共同共有的位于南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城××室的房屋，建筑面积为144.02平方米，房屋总价款为1676000元。合同第八条约定乙方按房屋总价款的2.4%，计40224元向丙方支付佣金，合同第九条约定甲乙方无正当理由不履行合同的应承担违约责任，约定的违约金为10万元。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，三方又针对该《房地产买卖中介合同》签订了一份《补充协议》，协议约定乙方于2016年2月24日前向甲方支付定金5万元；于2016年4月30日前向甲方支付20万元用于甲方房屋解押；双方约定于2016年5月20日前办理过户手续，乙方支付甲方部分房款100万元，并以房产局通知出件后三日内，乙方向甲方支付部分房款37万元；双方于过户当日（2016年5月20日前）办理房屋交接手续，同时乙方向甲方支付尾款56000元（其中3万元待户口迁出后三日内一次性付清，户口需在2016年7月31日前迁出）。甲、乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金。如守约方已支付，违约方直接支付给守约方。原告钱锋、被告胡月霞均在《房地产买卖中介合同》以及《补充协议》上签字，中介方盖章。被告胡哲理不在现场，由被告胡月霞代签。原告在庭审中陈述在签合同时被告夫妻双方经过电话沟通后由被告胡月霞签字。合同签订当日，原告钱锋分别向被告胡月霞支付购房定金5万元，向第三人江苏中广置业有限公司支付佣金40224元。原告在庭审中出具被告胡月霞与第三人门店经理卞应樊在2016年4月30日的通话录音记录，该份录音中记载原告钱锋于当日携带首付款至签约中介门店处预打款给被告胡月霞，而胡月霞于电话中表示不接收购房首付款也不提供银行账号且提出不予卖房，中介方让被告胡月霞五一节假期后就继续卖房事宜进行协商。2016年5月1日，原告钱锋通过链家网购买了案外人王双芷名下位于南京市××室××房屋××套，建筑面积为133.91平方米，房屋总价为210万元。同日，原告签署了《居间服务合同》，合同约定居间服务费为47880元，原告于2016年5月7日向链家房产经纪有限公司支付了该笔佣金费用。另查明，原告钱锋于2016年3月11日将其与案外人王晓燕共同共有的位于南京市浦口区明发滨江新城××室的房屋售出。上述事实有原、被告、第三人陈述，《房地产买卖中介合同》，《房屋买卖业务签约文件合订本》，《居间服务合同》，收据，收条，民事判决书、通话记录等予以证实。本院认为,原告钱锋与被告胡月霞、第三人江苏中广置业有限公司签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，各方均应按照合同的约定继续履行。对被告胡哲理作为涉案房屋的共有权人提出其对胡月霞出售房屋不知情，不应受该合同约束的意见，本院认为，被告胡哲理在2015年12月23日与第三人江苏中广置业有限公司签订了《独家代理售房协议书》，代理销售期限至2016年3月31日，故被告胡哲理对于第三人江苏中广置业有限公司作为中介公司出售房屋是知情的。胡月霞在2016年2月24日经第三人江苏中广置业有限公司与原告签订《房地产买卖中介合同》亦是在代理销售期限内，又因为两被告系夫妻关系，故被告胡哲理主张其对签订合同不知情的意见本院不予认可，本院认为胡哲理对胡月霞签订《房地产买卖中介合同》并代其签名的行为是知晓并认可的。被告胡哲理也应受《房地产买卖中介合同》的约束。本案中，原告要求解除《房地产买卖中介合同》，被告胡哲理亦明确表示不同意出售涉案房屋，故对原告要求解除《房地产买卖中介合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求两被告退还定金50000元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张两被告承担违约金100000元的诉讼请求，本院认为，被告胡月霞在与中介工作人员的对话中确实明确表示房子卖不了，被告胡哲理也明确表示不同意继续出售房屋，故对原告主张两被告承担违约金100000元的诉讼请求本院予以支持。对原告主张两被告赔偿佣金40224元的诉讼请求，本院认为，在《补充协议》中有明确约定由违约方承担佣金，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对原告主张两被告及第三人赔偿其经济损失582547元及佣金差额7656元的诉讼请求,本院认为，合同中明确约定了一方不继续履行合同时违约金的金额，违约金具有补偿守约方损失的性质，故对原告再主张赔偿损失部分本院不予支持。被告胡月霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:解除原告钱锋与被告胡月霞、胡哲理及第三人江苏中广有限公司于2016年2月24日签订的《房地产买卖中介合同》。被告胡月霞、胡哲理于本判决生效之日起五日内向原告钱锋返还购房定金50000元。被告胡月霞、胡哲理于本判决生效之日起五日内支付原告钱锋违约金100000元、佣金40224元，合计140224元。驳回原告钱锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12104元，由被告胡月霞、胡哲理负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费12104元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 长 鄢志文人民陪审员 蔡必兰人民陪审员 张保旗二〇一七年六月二十三日书 记 员 孙彦文 来源：百度搜索“”