（2017）苏0106民初4262号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告陆胜伟与被告南京郑和国际广场建设有限公司、江苏鼎萨资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆胜伟,南京郑和国际广场建设有限公司,江苏鼎萨资产管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4262号原告：陆胜伟，男，1969年1月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郝如峰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：嵇道鹏，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：刘红斌，总经理。委托诉讼代理人：吴丽丽，该公司员工。委托诉讼代理人：黄生茂，该公司员工。被告：江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地南京市高淳区东坝广通南路018号。法定代表人：JohnWilson，董事长。委托诉讼代理人：李正武，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文龙，江苏君劭律师事务所律师。原告陆胜伟与被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆胜伟的委托诉讼代理人郝如峰、嵇道鹏，被告郑和国际广场公司的委托诉讼代理人吴丽丽、被告鼎萨资产公司的委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆胜伟向本院提出诉讼请求：判令两被告协助办理南京市鼓楼区郑和国际广场01幢1101室房屋（以下简称案涉房屋）不动产权证。事实和理由：郑和国际广场公司与鼎萨资产公司签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定，被告郑和国际广场公司开发建设的房屋在建成后，其中的部分房屋，由被告鼎萨资产公司进行销售。2009年12月7日，案外人沈光宇与被告鼎萨资产公司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，协议约定沈光宇缴纳会员费500000元；被告鼎萨资产公司向沈光宇提供“郑和国际广场”01幢1101室商品房（毛坯房），建筑面积为171.81平方米，单价为13700元/平方米，总房款为2353797元。协议签订后，沈光宇向被告鼎萨资产公司支付了会员费500000元，2012年3月8日，沈光宇再次向被告鼎萨资产公司支付房款871096元。2016年4月12日，原告陆胜伟（丙方）与被告鼎萨资产公司（甲方）、案外人沈光宇（乙方）三方签订了《协议书》，约定：甲乙丙三方协商一致同意，将甲乙双方于2009年12月7日签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》中的乙方姓名沈光宇变更为丙方陆胜伟，变更后由丙方履行甲乙双方签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》中乙方的所有权利与义务，乙方已向甲方交纳的会费和部分房款，甲方视同乙方为丙方缴纳，剩余未缴房屋40%尾款合计人民币915708元由丙方承诺在本协议签订后三日内向甲方缴纳。该《协议书》签订当日，原告即向被告支付了915708元购房尾款。后被告鼎萨资产公司为原告办理入住手续，但被告郑和国际广场公司作为开发商一直怠于履行办理房屋不动产权证的义务，原告多次交涉未果，故诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告郑和国际广场公司辩称，由于案涉房屋不是郑和国际广场公司出售的，陆胜伟实际上是与鼎萨资产公司之间发生合同关系,且郑和国际广场公司未收到任何房款，故陆胜伟与郑和国际广场公司之间不存在合同关系，因此无协助陆胜伟过户的义务。被告鼎萨资产公司辩称，原告所述均属实，案涉房屋是郑和国际广场公司承建补偿给鼎萨资产公司的，但郑和国际广场公司是开发商，不动产权证应由郑和国际广场公司负责办理。鼎萨资产公司不是该房屋的开发商，不应承担连带责任。本院经审理及之前涉及两被告的另案中查明认定事实如下：郑和国际广场公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即郑和国际广场项目）。2008年7月18日，郑和国际广场公司（甲方）与新瑞华房地产公司（乙方,现变更为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地块的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米,其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，01幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日，两公司又签订了《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，两公司还签订了《关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》（以下简称补充协议书），协议约定：就郑和国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长等等。2013年6月24日，郑和国际广场公司取得关于江苏省南京市鼓楼区阅景龙江国际公寓01幢及地下车库的《商品房预售许可证》。2009年12月7日，案外人沈光宇向江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（现变更为鼎萨资产公司）支付了会员会费500000元。同日，沈光宇（乙方）与鼎萨资产公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》（以下简称入会协议书），协议约定：乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费500000元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”01幢1101号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积171.81平方米，单价为13700元/平方米，总房款2353797元。2012年3月8日，沈光宇再次向鼎萨资产公司支付房款871096元。2016年4月12日，原告陆胜伟（丙方）与被告鼎萨资产公司（甲方）、案外人沈光宇（乙方）三方签订了《协议书》，约定：甲乙丙三方协商一致同意，将甲乙双方于2009年12月7日签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》中的乙方姓名沈光宇变更为丙方陆胜伟，变更后由丙方履行甲乙双方签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》中乙方的所有权利与义务，乙方已向甲方交纳的会费和部分房款，甲方视同乙方为丙方缴纳，剩余未缴房屋40％尾款合计人民币915708元由丙方承诺在本协议签订后三日内向甲方缴纳。按照《协议书》，案涉房屋的总价变更为2286804元。该《协议书》签订当日，原告陆胜伟即向被告鼎萨资产公司支付了915708元购房尾款。现案涉房屋已由被告鼎萨资产公司交付给原告陆胜伟使用。原、被告双方对于上述事实无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于入会协议书性质及三方签订的《协议书》问题。两公司签订的补充协议书约定，鼎萨资产公司需自行组织人员对其在郑和国际广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由郑和国际广场公司开具销售不动产发票给鼎萨资产公司指定的客户。在协调签约时，鼎萨资产公司将客户带至郑和国际广场公司，由郑和国际广场公司办理打印预售合同、签约及用印郑和国际广场公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，郑和国际广场公司系委托鼎萨资产公司组织销售其开发的部分商品房；因案涉房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就案涉房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因郑和国际广场公司委托鼎萨资产公司组织销售案涉房屋，鼎萨资产公司与沈光宇、陆胜伟签订的相关协议书亦是关于案涉房屋的销售，故鼎萨资产公司订约行为并未超出郑和国际广场公司的授权范围。因沈光宇、陆胜伟在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与郑和国际广场公司签订商品房销售合同，陆胜伟、沈光宇、鼎萨资产公司三方签订的协议书亦是其真实意思表示，合法有效，故该入会协议书可直接约束郑和国际广场公司与陆胜伟。同时，入会协议书及原告陆胜伟、被告鼎萨资产公司、案外人沈光宇于2016年4月12日签订的《协议书》相结合已具备案涉房屋的基本信息、单价、总价款等内容，故《“郑和国际广场”会员入会协议书》及《协议书》应视为郑和国际广场公司与陆胜伟之间合法有效的商品房买卖合同。基于上述分析，陆胜伟与郑和国际广场公司之间形成房屋买卖合同关系，郑和国际广场公司应当协助陆胜伟办理权属登记。由于鼎萨资产公司不是房屋买卖合同的相对方，亦不是案涉房屋的不动产权人，故陆胜伟主张鼎萨资产公司对办理权属证书承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陆胜伟办理坐落于江苏省南京市鼓楼区郑和国际广场01幢1101室的不动产权证；二、驳回原告陆胜伟的其他诉讼请求。案件受理费25094元，减半收取计12547元，由被告南京郑和国际广场建设有限公司负担（此款原告已预付，被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩 浩二〇一七年六月二十三日见习书记员 张璐璐 来自