（2017）苏0282民初4327号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-07
案件名称
上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司与刘翼鹏、宋苏珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司,刘翼鹏,宋苏珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初4327号原告：上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道氿滨大道中路337号，组织机构代码79384743-8。负责人：邱红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。被告：刘翼鹏，男，1965年2月7日生，，汉族，住宜兴市。被告：宋苏珍，女，1968年11月23日生，，汉族，住宜兴市。原告上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称旺都宜兴公司）与被告刘翼鹏、宋苏珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法由审判员储晓惠适用简易程序，于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告旺都宜兴公司的委托诉讼代理人陆旭涛、被告刘翼鹏到庭参加诉讼，被告宋苏珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告旺都宜兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘翼鹏、宋苏珍支付氿滨国际小区217号302室房屋2012年1月至2016年12月的物业管理费53868元、190号401室房屋2016年1月至2016年12月的物业管理费31352元，并承担违约金。2.本案诉讼费由被告承担。审理中原告对违约金及190号401室的物业管理费放弃主张权利。事实和理由：其公司为宜兴氿滨国际中心小区提供物业管理服务，刘翼鹏、宋苏珍是该小区217号302室及190号401室的业主。2005年4月，其公司就该小区的物业管理事宜与开发商签订前期物业服务合同，之后与每户业主对物业管理服务的相关事项进行明确约定。刘翼鹏、宋苏珍应每月按照房屋建筑面积以每平方米2.7元向其公司支付物业管理费，其中217号302室拖欠60个月即53868元、190号401室拖欠12个月即31352元，合计85220元。其经多次催讨未着，为此诉至法院，请求依法判决。被告刘翼鹏辩称：217号302室的物业费已全部交清，不存在欠费问题，当时因为外墙的装饰砖砸坏车辆，解决时约定从2014年5月开始交付，之前的物业服务费全部免除，并且已经交到2016年12月，可以查看当时的会谈纪要，由此原告诉称完全与事实不符。190号401室的物业费拖欠是事实，会按照原来的标准全部交清。被告宋苏珍未作答辩。经审理查明：2005年4月18日，上海农工商房地产（集团）宜兴申腾有限公司（以下简称申腾公司）与上海农工商旺都物业管理有限公司（以下简称旺都公司）签订前期物业服务合同一份，约定旺都公司为宜兴氿滨国际中心业主提供前期物业管理服务，物业管理服务事项包括对物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共秩序的维护服务等内容；旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，最终以政府有关部门核价为准。住宅物业、酒店式公寓、高层1.40-1.60元/月·平方米，商业物业2.70元/月·平方米（其中维修费0.17元/月·平方米，设备运行费0.43元/月·平方米）；物业服务费用按年交纳，业主应在每年第一季度前履行交纳义务。逾期交纳的，按逾期应缴物业服务费额的每日3‰收取违约金；合同为期4年，自2005年5月1日起至2009年4月31日止。2009年4月10日，申腾公司与旺都公司签订前期物业服务合同续约协议一份，约定双方于2005年签订的宜兴氿滨国际中心前期物业服务合同期限即将到期，因小区业主大会尚未成立，经双方协商同意原签订的前期物业服务合同，有效期限延长至本小区的业主大会成立，小区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。双方的权利、义务和职责完全按原合同、合同附件及补充条款履行。续约协议签订后，旺都宜兴公司在氿滨国际中心小区实际履行物业管理事宜至今。2014年7月11日，旺都公司出具声明一份，载明旺都宜兴公司作为实际管理氿滨国际小区的物业公司，享有起诉业主缴纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。另查明：2006年12月18日，宜兴市物价局宜价前物备字[2006]08号备案回复表载明：同意旺都宜兴公司对氿滨国际中心前期物业公共服务费为高层住宅房、酒店式公寓1.50元/月·平方米（含电梯，不包括公共能耗）。高档住宅、商业用房物业服务收费、特约服务费由旺都宜兴公司与业主或委托人协商确定。刘翼鹏、宋苏珍购买氿滨国际中心217号302室商业用房一套，该房屋的建筑面积为718.24平方米、购买190号401室商业用房一套，该房屋的建筑面积为967.64元。在刘翼鹏签署的《入户声明》中载明，其已收阅旺都宜兴公司氿滨国际中心《业主手册》，并愿意遵守有关物业管理制度、规定。《业主手册》中附有上述前期物业管理服务合同部分摘要内容，载明旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，商业物业2.70元/月·平方米（其中维修费0.10元/月·平方米，设备运行费0.40元/月·平方米）。刘翼鹏、宋苏珍对217号302室的物业费自2014年5月至2016年12月分二次交付26000元，190号401室2016年1月至12月的物业服务费在审理中已交清。审理中，刘翼鹏针对自己的主张陈述他原系业主委员会的成员，217号302室房屋的外墙砖脱落砸坏停放在房屋下方的汽车，后经多方协商，对2014年5月之前的物业费予以减免，2014年5月开始交纳物业费，由此他分二次交纳了2014年5月至2016年12月的物业费合计26000元，如果2014年5月之前的物业费没有免除则旺都宜兴公司不会认可其所交的物业费为之后的物业费。旺都宜兴公司对刘翼鹏所交的2014年5月至2016年12月的物业费没有异议，对外墙砖脱落砸坏汽车也没有异议，但并没有表示对2014年5月之前的物业服务费予以免除，鉴于外墙脱落的事实，对2014年5月至2016年12月收取的物业服务费以及190号401室的物业费均已经作出了让步，190号401室的物业服务费是按照68%的比例收取的。现变更诉讼请求主张217号302室的物业服务费按照2.70元/月·平方米计算2012年1月至2014年4月的。本院要求刘翼鹏提供2012年1月至2014年4月的物业服务费作免除的相关证据，刘翼鹏未能提供。上述事实，有旺都宜兴公司提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同续约协议、声明、入户声明、前期物业管理服务合同（摘要）、房屋权属证明二份、宜兴市物价局备案回复表、情况说明，有刘翼鹏提供的交费凭证二张及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的事项为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。本案中，旺都宜兴公司为氿滨国际中心小区提供物业服务，刘翼鹏、宋苏珍作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定向旺都宜兴公司交纳物业管理费。根据前期物业服务合同的约定，旺都宜兴公司承担对物业共用部位的维护等义务，应当根据合同确定的物业管理服务事项实施物业管理服务。对于刘翼鹏、宋苏珍提出的因外墙砖脱落导致汽车砸坏，旺都宜兴公司对此应进行维护和管理，但实际却未能得到落实，旺都宜兴公司应承担一定的违约责任，即对物业服务费作免除和减免。受害人因外墙砖脱落导致汽车砸坏曾提起诉讼，而在之后物业服务费的收取上旺都宜兴公司也实际作出了让步。鉴于刘翼鹏提出的物业服务不到位的程度及问题，以及对217号302室2014年5月至2016年12月、190号401室物业服务费的收取情况，对于旺都宜兴公司主张的物业费，本院确定刘翼鹏、宋苏珍按照68%的比例进行给付。据此，结合旺都宜兴公司在收取物业服务费的收据上所载明的内容，可确认217号302室2014年5月至2016年12月的物业服务费已全部结清，刘翼鹏、宋苏珍应支付旺都宜兴公司217号302室2012年1月1日至2014年4月30日的物业服务费为36923.28元（718.24平方米×2.70元/月·平方米×28月×68%）。对旺都宜兴公司放弃主张违约金是其处分民事权利的法律行为，应予准允。刘翼鹏主张217号302室在2014年5月之前的物业服务费已免除，但未提供证据，由此应承担举证不能的不利后果。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、刘翼鹏、宋苏珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司物业服务费36923.28元。二、驳回上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果刘翼鹏、宋苏珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1930元，减半收取965元，由刘翼鹏、宋苏珍负担418元，旺都宜兴公司负担547元。刘翼鹏、宋苏珍应负担的上述款项已由旺都宜兴公司预交，本院不再退还，由刘翼鹏、宋苏珍于本判决发生法律效力之日起十日内向旺都宜兴公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 储晓惠二〇一七年六月二十三日书记员 刘 兰 微信公众号“”