（2017）辽02民终4188号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-07
案件名称
陈玉香与大连正源物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某,大连正源物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终4188号上诉人（原审被告）：陈某，女，1955年9月3日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：何某，辽宁弘权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连正源物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区五一路福吉园9号。法定代表人：马某，董事长。委托诉讼代理人：王某1，辽宁同方律师事务所大连分所律师。委托诉讼代理人：王某2，辽宁同方律师事务所大连分所律师。上诉人陈某因与被上诉人大连正源物业服务有限公司（以下简称正源公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初6998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某的委托诉讼代理人何某、被上诉人正源公司的委托诉讼代理人王某1、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易世达公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.正源公司无权经营地上停车场，其私自在空地上经营收费，侵害了全体业主的利益，上诉人收取停车费的标准为每小时5元，过夜30元，导致旅馆的客户流失严重；2.一审时我提交了物业服务不到位的照片，并作为定案依据却认为不能客观反映正源公司提供服务的全过程，并以此为由没有采纳保洁服务不到位的抗辩意见，不能令人信服。正源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由如下：1.我公司在小区内经营停车场，经过小区内21户业主同意；2.在原审调解阶段，陈某对我公司提供的电梯服务、楼道清洁、公共卫生间的垃圾倾倒等服务都是认可的；3.陈某提供的照片不能客观的反应当时服务情况；4.我公司与陈某没有旅馆客户进出停车场免费的承诺和约定。正源公司公司向一审法院起诉请求：要求陈某支付物业费34563.45元及违约金10370元。一审法院认定事实：陈某是大连开发区辽宁街正源福地52号4-1房屋（建筑面积743.3平方米）的所有权人，并在案涉房屋经营旅馆。2005年5月23日，陈某与大连正源企业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：大连正源企业有限公司有权委托物业管理企业对案涉房屋实施前期物业管理，有权将本协议其有关权利义务转让给委托的物业管理企业，大连正源企业有限公司提供地上停车场，物业管理费按每月每平方米1.5元收取。如被告违反本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大连正源企业有限公司或其委托的物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金；大连正源企业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告对正源福地综合楼提供前期物业管理服务，物业费收费标准商用房按1.5元每月每平方米收取，合同期限自2007年1月1日起至2012年12月31日止，如业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按应交费用每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。陈某交纳了2013年5月31日前的物业费用。正源公司为陈某提供了物业服务，陈某自2013年6月1日起至2015年12月31日、2014年7月1日至2016年6月30日止未向原告交纳物业服务费34563.45元（1.5月/平/月×31个月×743.3平方米）。正源公司于2013年11月14日、2014年9月15日、2015年10月15日向陈某催缴过物业费用。一审法院认为，《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》内容不违反法律规定，是当事人真实意思表示，是有效的合同。双方当事人均应依约履行。依据大连正源企业有限公司与陈某签订的《前期物业管理服务协议》，大连正源企业有限公司有权委托物业管理企业对案涉房屋提供物业管理服务，且正源公司与大连正源企业有限公司签订过《前期物业服务合同》，陈某也曾向正源公司缴纳过2013年5月之前的物业费用，双方已形成物业管理服务与被服务的法律关系。现正源公司履行了物业服务义务，业主应当依约按时支付物业费用，陈某未按约定履行缴费义务构成违约，故正源公司要求被告支付物业费34563.45元的请求，合理合法，予以支持，双方在合同中没有约定违约金，而是滞纳金。滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权利的过程中，个人和其他团体无权设立，故案涉合同滞纳金条款的约定不符合法律规定，应属无效。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。关于陈某称原告诉请的物业费部分已超诉讼时效期间的抗辩意见，因正源公司已举证其在2013年11月14日、2014年9月15日、2015年10月15日向催要过物业费，诉讼时效已因此中断重新计算，故对该抗辩意见不予采纳；关于陈某称地上停车场向其顾客收费不合理导致客源减少造成其经济损失的抗辩意见，因正源公司告经营地上停车场并未向小区业主收费，仅向其顾客收费，且前期物业管理服务协议仅约定提供地上停车场，但并未约定对案涉旅馆顾客停车免费，故陈某不能以此为由拒交物业费；被告提供的拍摄于2016年6月的照片，不能客观真实反映原告提供服务的全过程，对被告关于原告保洁服务不到位的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈某于本判决生效之日起十日内给付原告大连正源物业服务有限公司物业服务费34563.45元；二、驳回原告大连正源物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审庭审中，当事人对一审查明的事实均无异议且没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，正源公司与陈某应按合同约定享有权利、履行义务。陈某上诉主张”正源公司无权在小区内经营停车场，且因停车场收费造成旅馆客户流失严重，损失巨大”，本院认为其该项主张及损失与本案并非同一法律关系，应另诉解决，本院不予审理。一审时陈某提交照片拟证明正源公司的保洁服务存在瑕疵，本院认为，仅依据陈某提交的照片，并不足以证明正源公司的保洁服务存在瑕疵，据此少交或者不交物业费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费923元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长 刘勇峰审判员 王家永审判员 李淑红二〇一七年六月二十三日书记员 葛美玲 关注公众号“”