（2017）津01民终5115号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-28
案件名称
田秀丽、高敏利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田秀丽,高敏利,天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5115号上诉人（原审被告）：田秀丽，女，1971年10月11日出生，汉族，无职业，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：赵艳生（系上诉人之夫），男，1970年2月20日出生，汉族，农民，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：赵国斌，河北悦宾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高敏利，男，1972年3月17日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县。被上诉人（原审第三人）：天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道花园西区底商。法定代表人：王东广，该公司董事长。上诉人田秀丽因与被上诉人高敏利及被上诉人天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司（以下简称众盈鑫创房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。田秀丽上诉请求判令：1、撤销天津市宝坻区人民法院(2016)津0115民初8072号民事判决第二项；2、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、由被上诉人高敏利、被上诉人众盈鑫创房地产公司承担全部诉讼费用。事实及理由：被上诉人众盈鑫创房地产公司未按合同约定提供居间服务,导致上诉人与被上诉人高敏利未在合同约定的期限内签订?天津市房产买卖协议?,构成违约,应当承担相应责任。被上诉人高敏利未在合同约定的期限内履行交付首付款义务,构成违约,应当承担相应违约责任。一审判决认定事实错误,判决结果不公,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。高敏利辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。众盈鑫创房地产公司经传唤未到庭。高敏利向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金40000元，赔偿原告经济损失109610元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2016年8月16日签订的《房屋买卖居间合同》。一审法院认定事实，2016年8月16日，原告高敏利与被告田秀丽经第三人众盈鑫创房地产公司居间订立《房屋买卖居间合同》，合同约定：卖方：田秀丽（以下简称甲方）买方：高敏利（以下简称乙方）第一条：1、甲方自愿将坐落在宝坻区宝鑫景苑东湖园12-4-201号房屋出售给乙方。第二条：1、甲乙双方协商后的成交价格为715000元。第四条：1、（1）乙方于2016年8月16日向甲方交付该房屋定金20000元；（3）若乙方以贷款形式购买，甲、乙双方同意并承诺于2016年8月30日前到房管部门订立房屋买卖协议，乙方承诺于2016年8月16日前将该房屋首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心进行资金监管，剩余房款495000元乙方申请按揭贷款。第六条（5）如甲、双方委托丙方协助办理该房屋过户、贷款手续，则甲乙双方应在接到丙方通知后，在指定时间到指定地点办理该房屋过户、贷款手续。如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在之后三日内到指定地点办理相关手续。甲方或乙方逾期不办理的，视为违约，由违约方承担给其他方带来的损失。合同签订当日，原告交付被告定金20000元。对以下事实原、被告存在争议：原告主张合同签订后，原告按照合同约定交付被告定金20000元，但被告拒绝履行合同，提交2016年9月1日原告与被告之夫赵艳生电话录音1份、2016年9月2日原告及其朋友李海利与被告及被告之夫赵艳生在第三人众盈鑫创房地产公司协商房屋买卖的现场录音1份，证明被告不同意继续履行合同。被告对两份录音的真实性予以认可，称两份录音的产生时间均是在2016年8月30日双方约定到房管部门签订房屋买卖协议之后，原告没有在约定的期限内交付首付款，没有提出第二次签订合同的意愿，第三人也没有在合同履行期限内第二次通知被告到房管部门签订协议，所以被告在合同履行期后表明解除合同并不构成违约。同时被告主张原告向建设银行和中国银行申请过按揭贷款，但未获批准，2016年8月25日被告晚到房管部门的原因也是因为到中国银行办理银行卡耽误的，提交户名为田秀丽的建设银行卡1张及中国银行存折1个予以证明。2017年3月13日，天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋作出津蓝房地评字（2017）第017号房地产估价报告（以下简称估价报告），确定涉案房屋于2016年9月2日估价时点的市场价值为902800元。原告支出鉴定费用10000元。经质证，原告对估价报告无异议。被告称该估价报告的估价时点根据原告的要求确定违反法律规定，应由委托方宝坻区人民法院在委托评估合同中约定。原告申请的估价时点为2016年9月2日，本案估价时点应为2016年8月16日至2016年8月30日，原告申请的估价时点不具有合法性。该评估报告选用的是市场比较法，但评估报告中没有市场调查的相关材料。被告没有参加现场勘察，鉴定机构不可能进入涉案房屋进行室内勘察。一审法院认为，原、被告双方经协商一致签订的《房屋买卖居间合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。原告依约向被告交付定金20000元，为合同的履行提供了担保，双方均应按照《房屋买卖居间合同》的约定履行各自的义务。原、被告及第三人于2016年8月25日到房管部门签订房屋买卖协议时，因排号已过未能签订房屋买卖协议，此时各方均没有违约行为。2016年9月1日原告与被告之夫赵艳生的电话录音及2016年9月2日的现场录音中被告之夫赵艳生均明确表示不同意出售涉案房屋，被告对上述录音的真实性予以认可。通过第三人陈述，结合上述录音时间，及本地区二手房价在2016年8月底开始大幅上涨这一众所周知的事实，确认系被告不同意按照2016年8月25日三方重新约定的日期即2016年9月2日到房屋部门签订房屋买卖协议，被告的行为属于违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原告请求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据房屋买卖的交易习惯和交易顺序，原告将首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心，应在原、被告双方签订房屋买卖协议后。本案因原、被告没有签订房屋买卖协议，原告无法履行交付首付款和办理贷款的义务，故对被告抗辩称原告未按照合同约定在2016年8月30日前将首付款220000元打入天津市正孚房地产经纪中心，系原告违约的意见，法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告诉请被告赔偿经济损失109610元，经估价，涉案房屋于2016年9月2日估价时点的市场价值为902800元，与合同约定的房屋成交价格715000元相差187800元。因涉案房屋的交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未能准确预见价格走势，被告作为非专业人员，对其违约可能给原告造成的损失更不可预见，故法院确定被告赔偿原告损失95000元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故法院确定被告返还原告定金20000元。天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司接受本院的委托，对涉案房屋作出的津蓝房地评字（2017）第017号房地产估价报告，程序合法，法院予以采信。被告经法院合法传唤，未到庭参与鉴定机构的选取，对涉案房屋的鉴定不予配合，被告对鉴定报告提出的异议一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告主张第三人众盈鑫创房地产公司工作人员吕超、李海东未向法院提交从业资格证，第三人众盈鑫创房地产公司没有指派具有从业资格的人员为原、被告提供居间服务，应承担原告提出的全部赔偿责任。法院认为，第三人众盈鑫创房地产公司工作人员是否具有从业资格证，不属于本案审理范围。本案原、被告已经接受第三人的居间签订《房屋买卖居间合同》，在合同的履行过程中，因被告违约造成合同不能继续履行，应由被告承担责任，与第三人工作人员是否具有从业资格证无关，被告上述主张于法无据，法院不予支持。一审判决：一、解除原告高敏利与被告田秀丽2016年8月16日订立的《房屋买卖居间合同》；二、被告田秀丽于判决生效后十日内返还原告高敏利购房定金20000元，赔偿原告高敏利损失95000元；三、驳回原告高敏利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3292元，减半收取计1646元，鉴定费10000元，共计11646元（原告已交纳），由被告负担,缴纳时间同上。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，田秀丽与高敏利及众盈鑫创房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人应当依照合同的约定履行义务。关于田秀丽主张不同意返还高敏利购房定金20000元问题，田秀丽、高敏利及众盈鑫创房地产公司在２０１６年８月２５日到房管部门签订房屋买卖协议时，因排号已过未能签订房屋买卖协议，此时各方均不存在违约行为，一审判决田秀丽收取高敏利的２００００元定金予以返还是正确的。关于田秀丽主张不同意赔偿高敏利损失９５０００元问题，《房屋买卖居间合同》中虽约定８月３０日前到房管部门订立房屋买卖协议，２０１６年８月１６日前将房屋首付款２２００００元打入天津市正孚房地产经纪中心进行资金监管，但因２０１６年８月２５日田秀丽与高敏利未能签订房屋买卖协议，重新约定２０１６年９月２日到房管部门签订的房屋买卖协议，２０１６年９月１日田秀丽之夫赵艳生与高敏利电话录音及２０１６年９月２日的现场录音中田秀丽之夫赵艳生均明确表示不同意出售涉案房屋。田秀丽、高敏利没有签订房屋买卖协议，高敏利无法履行交付首付款和办理贷款的义务，田秀丽坚持高敏利违约的主张不能成立。一审判决认定田秀丽违约承担赔偿责任亦是正确的。综上所述，田秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费２６００元，由上诉人田秀丽负担。本判决为终审判决。审判长 郭萍会审判员 王宗新审判员 张玉明二〇一七年六月二十三日书记员 闫 飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；