（2017）甘1026民申6号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-31
案件名称
杨秉军与郑选玲、赵建平等房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
宁县人民法院
所属地区
宁县
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
杨秉军,郑选玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
甘肃省宁县人民法院民 事 裁 定 书(2017)甘1026民申6号申请再审人（原审原告）：杨秉军，汉族，甘肃省宁县人，住宁县，农民。被申请人（原审被告）：郑选玲，汉族，甘肃省宁县人，住宁县，农民。被申请人（第三人）：赵建平，汉族，甘肃省宁县人，住宁县，农民。被申请人（第三人）：何治刚，汉族，甘肃省宁县人，住宁县，农民。申请再审人杨秉军与被申请人郑选玲、赵建平、何治刚房屋租赁合同纠纷一案，不服宁县人民法院于2016年9月20日作出的（2016）甘1026民初243号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。杨秉军申请再审称：请求对宁县法院（2016）甘1026民初243号民事判决依法撤销，重新再审。第一、该判决认为申请人知道被申请人将涉案房屋转租给第三人的事实和理由不能成立。判决认定郑选玲2013年将该房屋第一次转租给任永刚，因申请人住所与转租房屋相邻就认定申请人知道郑选玲转租房屋的事实且在六个月内未提出异议，让人难以置信。2016年2月17日我向法院提起诉讼，法院受理本案，何治刚将房屋转让给赵建平是在本案诉讼过程中发生的事实，在没有征得申请人的同意的情况下擅自将房屋转让给赵建平属于非法转让，对此申请人提出诉讼，就意味着申请人对房屋的转让提出了异议，基于此申请人请求解除集资建房合同的理由合理合法，应予以支持，而法院在认定这一事实时前后相互矛盾。第二、法院在受理本案件后，申请人向法院提交了对涉案房屋进行现场勘查的书面申请，法院未对现场勘察，也没有说明不予勘察的理由，直至申请人收到判决时，承办案件法官也没有进行实地勘察查，本案的房屋是否属于危房不能正常使用是本案判决的关键，由于未进行现场勘查导致这一事实证据不足难以认定，断然否决了申请人提交的房屋毁损照片证据，违反了《民事诉讼法》第六十四条第二款人民法院应当全面地、客观的审查核实证据的规定。综上，申请人认为宁县人民法院认定本案事实错误，未能尽到查明案件事实义务，便草率的驳回了申请人的诉讼请求，令申请人难以信服。请求人民法院提起再审，以维护申请人的合法权益。审查期间，本院对租赁房屋现场进行了勘查，查明：该房屋楼顶女儿墙体出现裂缝，稍有倾斜。楼房后面厦房(厨房)屋檐落水槽（铁皮加工）已经锈蚀断裂，不能将水向一端排出。对于杨秉军提出的租户安装烟筒导致厦房水泥椽断裂，因屋顶棚不能拆卸，无法查看。租赁房屋装修时对房屋墙体损毁等问题，因墙面装修完整，没有发现墙体毁损的情形存在。本院审查认为：再审申请人杨秉军与被申请人郑选玲之间签订的房屋集资建房合同，符合房屋租赁合同的构成要件，其实质就是房屋租赁合同。该合同内容真实，不违背法律规定，应受法律保护。当事人应当全面履行合同义务,在无约定的合同解除条件成就和法定的合同解除情形出现情况下,合同不得解除。原审认定杨秉军与郑选玲之间存在租赁合同关系事实清楚，证据确实充分。双方约定的使用期限30年，虽然不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条”租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，但并不影响租赁合同关系的有效成立。在审理中杨秉军以房屋转租他人未征得其同意为由，请求解除房屋租赁合同关系。合同法第二百二十四条”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，只是赋予了出租人对合同解除的请求权，这种请求解除权能否得到支持，要审查是否构成根本违约。这就需要结合承租人的违约事实、承租人对房屋的合理使用等因素进行认定。本案从双方签订的合同第五条”乙方在租赁期限内，如不想占用房屋，原则上可以转让或者出租所用房屋，甲方不予干涉，但事先必须与甲方协商，禁止租给修理、电焊等影响其他租户利益的行业介入。”的约定看，郑选玲将房屋转租他人没有与杨秉军沟通，并征得其明确同意属于违约，但结合租赁合同的履行、房屋的合理使用等情况和杨秉军的诉讼目的综合分析予以认定，尚不构成根本违约。因此本院判决驳回杨秉军解除合同的请求并无不当。至于杨秉军提出的郑选玲在租用房屋过程中损害房屋、成为危房的陈述事实没有足够证据支持，不予考虑也是合理的。屋檐排水槽锈蚀断裂属自然损毁，并非承租人的人为损毁，并不构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”是对转租人和承租人所签订的租赁合同行使解除权的一种限制，并不意味着承租人转租后出租人六个月提出了异议就可以对租赁合同当然解除。因此该案从实体方面判处有事实依据和法律依据，客观、公正。在程序方面，本案依法适用普通程序组成合议庭开庭进行审理，审判组织合法，庭审程序公正。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，判处客观公正，杨秉军的再审请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，其再审申请的理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回申请再审人杨秉军的再审请求。审判长 王新华审判员 李长江审判员 郑清平二〇一七年六月二十三日书记员 肖 莎 来自：