（2017）渝04民终576号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2018-07-12

案件名称

重庆和信农业发展有限公司与冯益进房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第四中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆和信农业发展有限公司,冯益进

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第四中级人民法院民事判决书(2017)渝04民终576号上诉人（原审原告）：重庆和信农业发展有限公司，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）板溪工业园区金园大道南路008号，统一社会信用代码：915002426814729181。法定代表人：蓝洪剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴延河（系该公司职工），男，1964年6月24日生，苗族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人:张灏，广东品方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯益进，男，1964年4月8日生，苗族，住重庆市酉阳县。上诉人重庆和信农业发展有限公司（以下简称和信公司）与被上诉人冯益进房屋租赁合同纠纷一案，酉阳县人民法院作出（2017）渝0242民初770号民事判决，和信公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日受理了本案，依法组成合议庭，以调查询问的方式对本案进行了审理。上诉人和信公司的委托诉讼代理人吴延河、张灏，被上诉人冯益进接受了法庭的调查询问。和信公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决解除和信公司与冯益进之间的房屋租赁合同；3.上诉费用由冯益进负担。事实和理由：租赁合同中写明的“如遇特殊情况”即为约定合同解除的条件，和信公司自建厂房完工，租赁冯益进的房屋没有必要即为特殊情况，双方约定的合同解除条件成立，并且和信公司多交了4个月的房租。冯益进对和信公司的搬迁行为既未制止亦未提出反对意见，双方对解除租赁合同客观上已经达成一致，只是善后事宜尚未达成合意。一审判决认定双方未约定合同解除的条件，也未就解除合同达成一致意见，属于事实认定错误。和信公司根据酉阳县委县政府的要求建设的加工基地竣工后，双方所签订的租赁合同的目的已经无法实现，一审法院应当依据公平原则予以解除。一审判决的“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”毫无根据，不能够强制履行。一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，解除双方之间的租赁合同。冯益进针对和信公司的上诉答辩称，和信公司的上诉理由纯属无稽之谈，案涉租赁合同不能解除。没有人与其协商过解除合同。和信公司没有将钥匙交换交还。和信公司向一审法院起诉请求：1、解除和信公司与冯益进之间的房屋租赁合同；2、冯益进承担本案诉讼费。一审法院查明，2008年11月22日，和信公司与冯益进签订租赁合同，双方约定：“冯益进将其所有的位于酉阳县桃花源南路241号的房屋一栋（除一楼过道后一间）租赁给和信公司使用，用于办公和住宿并进行正常的经营管理。租赁期限为15年，从2009年3月1日起至2023年2月28日，如遇到特殊情况一方需终止合同，必须提前三个月通知对方并经双方协商合同终止日期及相关事宜。租金计算为每三年一期，第一期租金为人民币13万元，以后每期在上一期基础上上调10%-30%。第一期租金第一年支付5万元，第二年支付8万元，第二期按约定价格按第一期比例分两次支付，第三期起按约定价格分解到每年支付。每次租金均在约定支付期限届满前十日支付。合同订立时和信公司支付定金1000元，2009年3月1日和信公司入驻时支付第一年租金5万元，同时冯益进退还定金。”后和信公司一直承租该房屋作为办公场所及相应生活区域使用，并缴纳租金到2017年2月28日。2016年10月15日，和信公司从出租房搬走。和信公司将钥匙交还冯益进，但因双方未就合同终止事宜协商一致，冯益进不接受钥匙。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订租赁合同后，应全面履行各自的义务。和信公司主张解除租赁合同，解除合同的情形分为约定解除和法定解除。针对和信公司是否有权解除合同，将分别评述如下：一、约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案租赁合同并未约定解除合同的条件，双方也未就解除合同达成一致意见，因此和信公司不能依约定解除合同。二、法定解除。1.《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但本案租赁合同是固定期限租赁合同，因此和信公司不能依此规定解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定租赁物危及其安全或健康，承租人可以解除合同，但和信公司未举示相应证据证明，因此和信公司不能依此规定解除合同。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中不存在第（一）项、第（五）项的情形，而该条款第（二）项、第（三）项、第（四）项对规定的情形是只一方未履行或迟延履行，守约方可以主张解除合同，而本案中冯益进是守约方，冯益进不同意解除合同，和信公司无权解除合同。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，和信公司以修建了自己的厂房不需要再租赁房屋为由要求解除合同，不属于该条规定中无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。由于租赁期限为较长，冯益进提出的租金价格才给予了一定的优惠，若是短期租赁，租金便会比双方合同中约定的价格高。根据公平原则，和信公司享受了签订长期租赁期限带来的租金优惠，就应该履行长期租赁的义务。因此，在冯益进没有违约的情况下，和信公司不能单方主张解除合同。综上所述，和信公司与冯益进签订了租赁合同，冯益进一直按约履行合同义务，双方未就解除合同达成一致意见，也未出现法律规定的解除合同的条件，和信公司主张单方解除合同，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回和信公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由和信公司负担。在调查询问过程中，和信公司举示发票一张，拟证明冯益进参与了和信公司的厂房建设，收取了相应款项，出具了发票。冯益进质证认为，真实但无关联。本院审查认为，与本案无关联，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院认定，本案的争议焦点是案涉的房屋租赁合同能否予以解除。本院对争议焦点评述如下：冯益进不同意和信公司解除案涉房屋租赁合同，双方未对案涉房屋租赁合同的解除协商达成一致。未有证据证明租赁物危及和信公司工作人员的安全或者健康。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”出租人冯益进应将房屋交付和信公司使用、收益，承租人信和公司则应按照合同约定支付租金。对于和信公司来说，其已达到租赁房屋使用、收益的目的。出租人冯益进在履行案涉房屋租赁合同的过程中没有违约行为，承租人信和公司不具有行法定解除权的前提条件。和信公司与冯益进签订长达十五年的租赁合同，享受了较为优惠的租金。和信公司在酉阳县板溪工业园区自建厂房完工，不需要再使用冯益进的出租房屋不能认定为属于不可预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，和信公司以情势变更为由请求解除案涉房屋租赁合同，本院不予支持。本案中，信和公司所负债务即为向冯益进支付房屋租金，属于金钱债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故，和信公司主张适用该条规定解除案涉房屋租赁合同，本院亦不予支持。一审判决结果是驳回和信公司的诉讼请求，并未要求履行给付金钱义务，一审判决书所载的“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”属多余，对本案一审判决结果无影响。综上所述，重庆和信农业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆和信农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　丁咏梅审判员　　王军峰审判员　　陈明生二〇一七年六月二十三日书记员　　曹　琳来源：百度“”