（2017）川0181民初1053号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-06-28
案件名称
成都建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司等与邓永平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都建茂泰禾保温防水工程有限公司,四川建茂科技发展有限公司,邓永平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第九十七条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初1053号原告（反诉被告）：成都建茂泰禾保温防水工程有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市。法定代表人：王文林，系公司经理。原告（反诉被告）：四川建茂科技发展有限公司。住所地：四川省成都市。法定代表人：王化宏，系公司执行董事。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：窦远腾，四川重德律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：何洁，四川重德律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓永平，男，1984年10月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：杨平，四川岷源律师事务所律师。原告成都建茂泰禾保温防水工程有限公司（以下简称建茂泰禾公司）、四川建茂科技发展有限公司（以下简称建茂科技公司）与被告邓永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年4月24日，邓永平向本院提起反诉，本院审查后予以准许并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。原告建茂泰禾公司、建茂科技公司的共同委托诉讼代理人窦远腾、何洁，被告邓永平的委托诉讼代理人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告建茂泰禾公司、建茂科技公司共同向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁协议》；2、被告将承租的原报废车场及住房两间临时板房腾退给原告；3、被告支付原告租金45000元（仅计算至2017年3月21日，之后的租金另行主张）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月21日，原、被告签订了《厂房租赁协议》，约定原告将位于四川省都江堰市紫坪铺镇都江村2组（现为龙池镇都江社区2组）建茂泰禾公司厂房内的“原报废车场及住房两间临时板房”出租给被告使用，被告用于加工生产；每年租金为30000元。协议签订后，原告将合同约定的租赁标的交付被告使用，但被告只支付了一年租金，其余租金至今未支付。2016年因政府原因将土地收回，都江堰市土地储备中心与建茂泰禾公司签订了《国有土地使用权收回补偿合同》，由都江堰市土地储备中心收回建茂泰禾公司位于四川省都江堰市龙池镇都江社区2组（原为紫坪铺镇都江村2组）的土地。原、被告之间的租赁合同已经客观上不能继续履行，故原告多次通知被告腾退场地，但被告拒不执行。诉讼中，二原告明确表示第三项诉请租金起止时间为自2015年9月22日起至2017年3月21日止。本诉被告邓永平辩称，1、建茂泰禾公司及建茂科技公司诉讼主体不符，2014年9月，建茂科技公司对外称其有一块空地要对外出租，被告邓永平系与一个叫范鹏的人协商后签订的合同，故在租赁合同上并无二原告鲜章；2、被告租赁厂房系用于木材加工生产，故签订租赁合同后，被告缴纳了3万元租金并安装了机器设备、地磅，购买了十余万元的木材开始加工生产，但进场后不到半年，原告根本不能履行合同，不久便将供电器撤走，导致被告无法生产，设备及木材被损坏，造成的经济损失达数十万元之多；3、2016年政府收回诉争土地，收回土地前半年原告就将诉争场地封了，被告无法使用。原告获得1600余万元赔偿，却未对被告损失赔付。反诉原告邓永平向本院提出诉讼请求：1、建茂泰禾公司、建茂科技公司退还反诉原告租金30000元；2、建茂泰禾公司、建茂科技公司支付和赔偿反诉原告的设备及原材料损失共计30万元。事实和理由：2016年政府收回诉争土地，该宗土地包含反诉原告的全部设备资产在内，被反诉人获得1600余万元赔偿，却拒不支付反诉原告包括营业损失补偿费、设备、资产在内的一切损失。诉讼中，邓永平明确表示其第二项诉讼请求中不可拆除的附合为新修简易厨房一个，平整租用场地200立方米建料，其余为可以拆除的部分。反诉被告建茂泰禾公司、建茂科技公司共同辩称，1、邓永平要求退还租金没有依据，《厂房租赁协议》真实有效，协议签订后，邓永平即实际控制了租赁标的，不存在邓永平所称建茂泰禾公司、建茂科技公司将变压器拆走的情况。二反诉被告不但不应退还已收取的3万元租金，邓永平还应按照协议约定向二反诉被告支付租金；2、邓永平要求赔偿设备及原材料损失30万元毫无依据，邓永平不能说明30万元的明细，也没有申请第三方鉴定其受损的价值。而建茂泰禾公司与案外人都江堰市土地储备中心共同委托了四川天平资产评估事务所对诉争土地进行评估，其中涉及到邓永平的相关资产的评估价值约1万余元，并非邓永平主张的30万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告身份信息；2、《厂房租赁协议》；3、《国有土地使用权收回补偿合同》；4、《都江堰市人民政府关于收回建茂泰禾公司国有建设用地使用权有关事项的批复》。本院经审理认定事实如下：2014年9月21日，建茂泰禾公司、建茂科技公司共同作为甲方与邓永平作为乙方签订《厂房租赁协议》，协议约定：一、甲方将原报废车场地及住房两间临时板房出租给乙方使用，乙方用于加工生产。二、租赁期限为2014年9月21日至2019年9月21日。三、每年租金为30000元整，签订协议后应交清一年的租金，如果中途乙方终止协议甲方可退还未使用期间的租金。四、乙方进场前应交清当年租金30000元。十一、乙方租赁期间在甲方场地上所建的建筑物、房屋（不包括机器设备），在终止协议后不得撤除归甲方所有。以上各条甲方双方共同遵守，如有违约应承担标的30%的违约金。该协议甲方处由建茂泰禾公司、建茂科技公司加盖公章，甲方代理人处署名苑鹏。建茂泰禾公司、建茂科技公司当庭陈述苑鹏系代表二原告与邓永平签订的合同。合同签订后，二原告即将诉争场地交付邓永平使用，邓永平支付了自2014年9月21日至2015年9月21日期间一年的租金30000元。2016年12月14日，案外人都江堰市土地储备中心作为甲方与建茂泰禾公司作为乙方签订《国有土地使用权收回补偿合同》，载明，第一条，为加强土地综合利用效率，促进社会经济可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规的规定，经甲、乙双方共同协商，就甲方收回乙方位于四川省都江堰市的国有土地使用权并补偿的有关事宜，订立本合同。第二条，收回土地的基本情况：土地使用证号为都国用（2002）字第0346号，该宗地土地证证载使用者为“成都泰禾新材料有限公司”，该公司于2010年10月21日经都江堰市工商行政管理局更名为“成都建茂泰禾保温防水工程有限公司”，由于企业原因未将土地证使用者变更为新的公司名称。第三条，乙方同意甲方收回位于的出让工业国有土地使用权，宗地总面积为26.76亩（17843.6平方米）。第四条，乙方宗地及宗地内相关资产经评估协商和市土管会2016年第6期、第9期审定，甲方按1632万元的总价款对乙方进行补偿。2017年1月9日，都江堰市人民政府签发了《都江堰市人民政府关于收回建茂泰禾公司国有建设用地使用权有关事项的批复》，载明同意收回建茂泰禾公司位于都江堰市，面积为17843.6平方米（含26.76亩）的国有建设用地使用权，同时注销其《国有土地使用证》【都国用（2002）字第0346号】。上述土地收回后纳入都江堰市土地储备，具体收储工作由市土地储备中心按照都江堰市国土资源管理委员会2016年第9次会议要求和相关收储协议，依法按程序办理，并做好收回土地的补偿等相关工作。2016年5月18日，建茂泰禾公司与案外人都江堰市土地储备中心委托四川天平资产评估事务所就建茂泰禾公司位于都江堰市紫坪铺镇都江村二组所属的资产的市场价值和相关资产的搬迁费用进行了评估，四川天平资产评估事务所出具了川天平评报字（2016）0416号评估报告书，载明邓永平相关机器设备的拆卸费、运杂费、安装费估值共计15085元。诉讼中，邓永平明确表示同意解除《厂房租赁协议》并对其设备及原材料损失等30万元反诉请求不申请鉴定。另，二原告明确表示案涉土地使用权人系建茂泰禾公司，管理人系建茂科技公司。本院认为，一、本案中建茂泰禾公司与建茂科技公司作为当事人主体适格。2014年9月21日，建茂泰禾公司、建茂科技公司与邓永平签订《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，且建茂泰禾公司、建茂科技公司当庭陈述苑鹏系代表二原告与邓永平签订的合同。该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。二、关于《厂房租赁协议》的解除问题。根据审理查明事实，案外人都江堰市土地储备中心基于“加强土地综合利用效率，促进社会经济可持续发展”于2016年12月14日与建茂泰禾公司签订《国有土地使用权收回补偿合同》，收回建茂泰禾公司位于四川省都江堰市的国有土地使用权。且都江堰市人民政府亦于2017年1月9日签发了《都江堰市人民政府关于收回建茂泰禾公司国有建设用地使用权有关事项的批复》，载明同意收回案涉土地的国有建设用地使用权，案涉土地收回后纳入都江堰市土地储备。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；…”之规定，作为履行非金钱义务的讼争场地的租赁事宜在客观上已无法继续履行，且邓永平亦明确表示同意解除《厂房租赁协议》，故建茂泰禾公司、建茂科技公司关于解除其与邓永平签订的《厂房租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。三、关于《厂房租赁协议》解除的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《厂房租赁协议》解除后，邓永平应当腾退原报废车场地及住房两间临时板房，因此对建茂泰禾公司、建茂科技公司要求邓永平腾退原报废车场地及住房两间临时板房的诉讼请求，本院予以支持。关于邓永平要求建茂泰禾公司、建茂科技公司向其支付和赔偿设备及原材料损失共计30万元的诉讼请求。本院认为，邓永平明确表示对其30万元损失的反诉请求不申请鉴定，鉴于建茂泰禾公司与案外人都江堰市土地储备中心共同委托四川天平资产评估事务所就建茂泰禾公司位于都江堰市紫坪铺镇都江村二组所属的资产的市场价值和相关资产的搬迁费用进行了评估，四川天平资产评估事务所亦出具了川天平评报字（2016）0416号评估报告书，该评估报告包含了邓永平相关机器设备的拆卸费、运杂费、安装费估值，而邓永平腾退诉争场地必然涉及相关机器设备的拆卸、安装等，故其相关损失可参照四川天平资产评估事务所出具的川天平评报字（2016）0416号评估报告书的内容，由建茂泰禾公司、建茂科技公司在15085元范围内予以赔偿。对于邓永平主张的其他经济损失，因其明确表示不申请鉴定且未对具体损失进行举证，亦未提交相应印证材料，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对邓永平主张的其他损失不予支持。关于邓永平主张退还已支付的30000元租金的问题，根据审理查明，邓永平缴纳了截止2015年9月21日一年的租金30000元，但邓永平在签订租赁协议后一直占有使用租赁场地，故邓永平主张退还已支付的30000元租金的诉请，本院不予支持。另，建茂泰禾公司、建茂科技公司关于邓永平向其支付2015年9月22日至2017年3月21日期间租金45000元的诉讼请求，本院认为，鉴于建茂泰禾公司已于2016年12月14日与案外人都江堰市土地储备中心签订了《国有土地使用权收回补偿合同》，建茂泰禾公司的相关权益可通过《国有土地使用权收回补偿合同》得到实现，故建茂泰禾公司、建茂科技公司主张的租金计算至2016年12月14日为宜。关于邓永平辩称建茂泰禾公司、建茂科技公司在都江堰市土地储备中心收回土地前半年就将诉争场地封了，邓永平无法使用，因邓永平未提供相应证据，故对其抗辩本院不予采纳。故邓永平应向建茂泰禾公司、建茂科技公司支付租金36916元（30000÷12×14+30000÷360×23）。综上，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除本诉原告成都建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司与本诉被告邓永平签订的《厂房租赁协议》；二、本诉被告邓永平于本判决生效之日起三十日内向本诉原告成都建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司腾退位于四川省都江堰市的报废车场及住房两间临时板房；三、本诉被告邓永平于本判决生效之日起十日内向本诉原告建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司支付租金36916元；四、反诉被告成都建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告邓永平支付资产损失费用合计15085元；五、驳回本诉原告成都建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告邓永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1126元，减半收取563元，反诉案件受理费6250元，减半收取3125元，合计3688元，由成都建茂泰禾保温防水工程有限公司、四川建茂科技发展有限公司负担400元，邓永平负担3288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张玉婷二〇一七年六月二十三日书记员 魏 立 来源：