（2017）湘0104民初2778号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-13
案件名称
严某与湖南惠和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严某,湖南惠和房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2778号原告：严某，女，2006年2月18日出生，汉族，住湖南省华容县。法定代理人：陈某（系严某之母），女，1967年1月17日出生，汉族，住湖南省华容县。被告：湖南惠和房地产开发有限公司，住所地长沙市高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园第H栋N单元430房。法定代表人：吴俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所实习律师。原告严某与被告湖南惠和房地产开发有限公司(以下简称“惠和公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严某的法定代理人陈某，被告惠和公司的委托诉讼代理人闫波、肖钧城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严某向本院提出诉讼请求：被告支付截至2017年4月10日的违约金8467.8元，后续违约金计算至本案开庭之日止。事实与理由：2015年10月29日，原、被告双方签署XX140198802号《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的惠和苑小区商品房一套，价款为53.594万元，交房日期为2016年10月31日，并约定延迟交房的违约金为房屋购买金额的万分之一每天。原告依约足额支付房款后，截止2017年4月7日，被告开发的惠和苑小区仍然处于在建工程状态，各项竣工验收均未展开，完全不符合交房条件。期间原告多次找被告协商解决相关问题，但被告或避而不见或出尔反尔，毫无诚信，致使该纠纷无法协商解决。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告惠和公司辩称，原告主张的违约金过高，请求法院予以衡量；涉案房屋已于2016年12月9日通过五方验收，且在2016年12月31日前通过营销公司以微信、短信、电话及报纸公告等方式告知原告于2016年12月31日收房；被告开发的小区已经通过交房验收，已交清燃气费用，有线电视已经入网，光纤已经入户，达到合同约定的其他交房条件，违约金只应当计算至2016年12月31日止。经审理查明：2015年10月29日，原告严某与被告惠和公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件(合同编号：XX140198802)。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区麓谷产业基地惠和苑第7幢8层802号房屋。双方在合同中约定该商品房单价为每平方米5080元，总房价535940元。合同第九条约定：（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十条约定：出卖人承诺，在销售过程中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、燃气于房屋交付之日起达到接通条件；2、有线电视、电话、宽带于房屋交付之日起线路到户；以上的燃气、有线电视、电话、宽带需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付条件的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金。该合同附件五补充协议第三条关于房屋交付的补充约定：本合同所述的“经竣工验收备案”是指《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2016年12月9日，原告所购房屋所在的7#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格。2016年12月27日，湖南有线望城网络有限公司向望城区住房和城乡建设局证实梅溪峰汇项目房屋办理了有线电视线路设施入网手续，符合广电网络竣工验收条件。2016年12月28日，中国电信股份有限公司长沙分公司麓谷分局、中国联合网络通信有限公司望城县分公司对被告惠和公司开发的《梅溪峰汇三网光纤入户项目》工程验收，为合格工程。2016年12月30日，被告在三湘都市报向惠和苑业主发出交房公告，通知业主在2016年12月31日办理物业移交手续。2017年5月12日，被告惠和公司向长沙新奥燃气有限公司缴纳了燃气开通费。2017年5月19日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向被告惠和公司下发了高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告惠和公司申报的惠和国际广场二期（1、2、5、6、7、8栋及地下室）建设工程消防验收合格。另查明，2017年1月19日，长沙市建设工程质量监督站对被告惠和公司下发《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》，要求被告公司停止交付使用，迅速组织办理竣工验收，经验收合格后方可交付使用。2017年5月25日，被告惠和公司将原告严某诉至本院，要求与其解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，目前该案正在审理过程中，惠和公司以此为由申请将本案中止审理。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、收据、税收缴款书、销售不动产统一发票等证据，被告提交并经庭审质证的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、三湘都市报、长沙高新技术产业开发区公安消防大队高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》、湖南有线望城网络有限公司出具的《望城区有线电视入网证明》、中国电信股份有限公司长沙分公司麓谷分局、中国联合网络通信有限公司望城县分公司分别出具的《验收报告》、农村信用合作社转账支票存根等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋何时达到交付条件的问题。对此，本院认为，商品房交付既应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付条件的强制性规定。原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定：该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中双方的补充协议第三条对“经竣工验收备案”明确为“《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；《高层民用建筑设计防火规范》[GB50045-95（2005版）]第3.0.1条规定：“高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅的居住建筑属于一类高层住宅建筑。”本案中，虽然在2016年12月9日，原告所购房屋所在的7#栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，形式上具备了合同约定的交付条件，但被告直至2017年5月12日才交清燃气开通费，在2017年5月19日才通过消防验收。故本院认为，本案的涉案房屋在2017年5月19日才达到交付使用的条件。二、关于违约金的计算问题。原告已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年5月19日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失、本案的实际及本院处理同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2016年11月1日起至涉案房屋达到交付条件之日止的违约金5332.6元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。对被告提出已另案提起解除合同的诉讼，本案应中止审理的主张，本院认为，本案的审理并不需要以被告提起的解除合同之诉的审理结果为依据，被告的该主张不属于法律规定应当中止审理的事由，故对被告的该主张，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南惠和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告严某支付违约金5332.6元；二、驳回原告严某的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告湖南惠和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 汪 样二〇一七年六月二十三日书记员 喻世涵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十三条举办大型集会、焰火晚会、灯会等群众性活动，具有火灾危险的，主办单位应当制定灭火和应急疏散预案，落实消防安全措施，并向公安消防机构申报，经公安消防机构对活动现场进行消防安全检查合格后，方可举办。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 来源：