（2017）湘01民终2726号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-13
案件名称
吴一梅与湖南利海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南利海房地产开发有限公司,吴一梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2726号上诉人（原审被告）：湖南利海房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园会所四楼。法定代表人：冯隆陆，董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉。委托诉讼代理人：郭彩霞。被上诉人（原审原告）：吴一梅。委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南利海房地产开发有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人吴一梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项中“利海公司以吴一梅已经支付的房价款479437元为基数，按照每日万分之一的标准向吴一梅支付后续违约金（从2016年6月13日起至该楼房实际通过竣工验收合格之日止）”的判决内容；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2016年6月12日已经办理了收房手续，该房屋也已经完全具备了正常使用功能，故一审法院判决上诉人继续履行交房义务并支付2016年6月12日以后的逾期交房违约金明显与事实不符，于法无据。被上诉人吴一梅辩称，根据合同约定和法律规定上诉人交付的房屋必须经竣工验收合格后才能使用，但是房屋至今都没有竣工验收合格，因此业主拒绝收房是他们的权利，即使有些业主已经收了房，但是上诉人交付的房屋是不符合合同以及法律规定的，上诉人没有完全履行合同义务，应当继续履行房屋验收义务，以及承担违约责任。吴一梅向一审法院起诉请求判令：一、利海公司继续履行与吴一梅签订的《长沙市商品房买卖合同》合同约定的交付房屋的义务；二、利海公司向吴一梅支付逾期交房违约金人民币（从2015年1月1日计算至2016年10月31日止违约金为32122.28元，后续违约金从2016年11月1日起计算至楼房实际通过竣工验收合格之日止）；三、利海公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月15日，吴一梅与利海公司签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为XD130296903），购买利海公司利海世纪绿洲花园项目中A区高层1幢903号房，购房金额为479437元。合同签订后，吴一梅通过支付首付款和银行按揭的方式向利海公司支付了全部购房款。按照吴一梅与利海公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定，利海公司应于2014年12月31日前依照规定将经竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付吴一梅使用。同时该合同第十条规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至庭审结束，利海公司没有就利海世纪绿洲花园三期A区高层1幢已经进行竣工验收提交相关证据给一审法院。另查明，吴一梅已经于2016年6月12日办理了收房手续，且在办理收楼手续时，已经知晓该房屋没有竣工验收。一审法院认为，本案的焦点为：利海公司开发的利海世纪绿洲花园A区高层1幢903房是否符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。本案中，利海公司没有提交竣工验收合格证明，因此一审法院认为利海公司没有证明其交付的楼房已经通过竣工验收并验收合格，因此其交付的利海世纪绿洲花园A区高层1幢903房没有达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，应该承担延期交付的违约责任。根据该合同第十条约定：由于出卖人原因，未按照本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此一审法院对吴一梅要求利海公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求予以支持。关于违约金，按照合同约定交房时间为2014年12月31日前，因利海公司未能交付已经竣工验收合格的商品房，故应该从2015年1月1日起至2016年6月12日止，按照吴一梅已经支付房款的万分之一每日的标准计算违约金，为26657元。另，因吴一梅在明知涉案房屋没有竣工验收的情况下于2016年6月12日接收使用了涉案房屋，可以相应减少利海公司逾期办理竣工验收给其造成的实际损失，故一审法院酌情确定2016年6月13日后至涉案房屋实际通过竣工验收合格之日的逾期交房违约金按照已经支付房款的万分之零点五每日的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、利海公司继续履行与吴一梅签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为XD130296903）约定的交付房屋的义务；二、利海公司自本判决书生效之日起十日内支付吴一梅逾期交房违约金26657元（从2015年1月1日起至2016年6月12日止）；利海公司以吴一梅已经支付的房价款479437元为基数，按照每日万分之零点五的标准向吴一梅支付后续违约金（从2016年6月13日起至该楼房实际通过竣工验收合格之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费604元，因适用简易程序减半收取302元，由利海公司承担。此款已由吴一梅垫付，利海公司在履行上述给付义务时一并给付吴一梅。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为利海公司是否应支付吴一梅收房后的逾期交房违约金。首先，利海公司与吴一梅签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。“商品房经竣工验收合格”既是双方在合同中约定的交房条件，也是法律规定商品房交付的法定条件，对双方均具有约束力。虽然利海公司已将涉案房屋交付给吴一梅，但涉案房屋至今未竣工验收合格，故利海公司交付的房屋不具备法定和约定条件，不能认定其履行了约定的交房义务。因此，对吴一梅要求利海公司支付收房后至涉案房屋竣工验收合格之日止的逾期交房违约金的主张，本院予以支持。其次，吴一梅在明知涉案房屋未竣工验收的情况下接收使用了涉案房屋，可以相应减少利海公司逾期办理竣工验收给其所造成的实际损失，一审法院酌情确定收房后的逾期交房违约金按已付房价款的万分之零点五每日的标准计算，较为公平合理，可促使利海公司尽早办理房屋竣工验收手续，维护购房人的合法权益，本院予以维持。综上，上诉人湖南利海房地产开发有限公司的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南利海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一七年六月二十三日书 记 员 周 翔 关注公众号“”