（2017）冀0291民初191号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-03
案件名称
刘利军、张立红等与唐山大恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘利军,张立红,唐山大恒房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0291民初191号原告：刘利军，男，汉族，1973年2月12日出生，现住唐山市丰润区，。原告：张立红，女，汉族，1981年9月2日出生，现住唐山市丰润区，。二原告委托代理人：李刚，河北唐苑律师事务所律师。被告：唐山大恒房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区天元骏景底商169号，统一社会信用代码：91130293679910288D。法定代表人：赵晓林，职务：总经理。委托代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。原告刘利军、张立红与被告唐山大恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案二原告委托代理人李刚、被告唐山大恒房地产开发有限公司委托代理人王建营均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘利军、张立红向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金共计21568元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月22日，原被告就唐山市世纪瑞庭407楼1门1802号商品房及40号地下室的买卖签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定该商品房建筑面积92.19平方米，地下室5.45平方米，房屋总价款（含地下室）443784元，交房时间为2015年8月31日。合同签订后，原告于2015年5月19日办理完毕贷款手续履行了自己的合同义务，但被告却因资金不足等自身原因导致该工程停工，直到2016年12月30日才向原告交付房屋。依据《商品房买卖合同》中关于逾期交房的约定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。原告认为逾期交房系被告自身原因所致且逾期时间明显超出了大众所能接受的合理时间，被告的违约行为给原告的生活及经济造成了巨大的损失，合同中违约金最高限额的约定明显低于给原告造成的实际损失。故依据最高院司法解释的相关规定应按实际逾期日计算即：443784元*0.0001/天*486天=21568元。综上，为维护自身的合法权益原告特诉至法院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告唐山大恒房地产开发有限公司辩称，一、涉案的“世纪瑞庭”项目为许鄄子村平改工程。该项目的原开发商因资金链断裂，导致工程处于烂尾状态。在此背景下，被告应唐山市政府要求而承接继续开发此项目。但由于项目本身并非被告计划内项目，且项目没有经济效益，只能采取边干边融资的模式。由于经济环境形势严峻，筹集资金困难，开发过程一波三折，最终导致延期交房。二、《商品房买卖合同》补充协议第四条约定“逾期交房超过90日，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金总额最高不超过已付房价款的百分之二”。根据约定，原告主张的最高违约金数额应以已付房价款的2%为限即8875.68元。三、原告主张增加违约金的请求，违反合同约定及相应法律规定，不应得到支持。原、被告在《商品房买卖合同》中已经对逾期交房约定了违约金的计算方法。被告延期交房，构成违约，应当承担违约责任，那么其所承担责任的范围就应以双方的约定为准。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。该法条中的低于造成的损失，根据合同法的相关解释，应当是指低于造成的实际损失。而本案中原、被告已经就逾期交房违约金有约定，并且原告未能提供有效证据证实其实际损失数额，即无法证实约定的违约金数额低于造成的实际损失。故此，不应支持原告调高违约金标准的请求。综上所述，对于被告逾期交房违约金的计算方式应当以《商品房买卖合同》约定为准。理查明，原、被告双方于2015年3月22日签订了《商品房买卖合同》一份，二原告于被告处购买世纪瑞庭407楼1门1802号商品房及40号地下室，商品房建筑面积92.19平方米，地下室5.45平方米，房屋总价款（含地下室）人民币443784元，二原告已经向被告支付完毕。该《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应在2015年8月31日前。将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”。被告向二原告实际交付房屋的日期为2016年12月30日。同时《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条第二款约定：“。逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金总额最高不超过已付房价款的百分之二。”同时补充协议第十二条第七款约定：“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。”被被告唐山大恒房地产开发有限公司对二原告与被告签订《商品房买卖合同》并在被告处购买世纪瑞庭407楼1门1802号商品房及40号地下室的事实、该房屋购买单价及总金额、二原告已经付清全部购房款的事实、房屋的实际交付时间及房屋买卖合同中逾期交房的违约条款（《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四条第二款）均予认可。但认为，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，已经明确约定了逾期交房违约金的总额不超过已付购房款的2%，原告主张的违约金应按照合同约定来计算。上述事实，有原、被告陈述、开庭笔录；二原告提交的《商品房买卖合同》；I不动产销售发票、个人购房担保合同、中国农业银行的借款凭证；验房表、交付（入住）通知单等证据予以证明。本院认为，被告唐山大恒房地产开发有限公司承认二原告在本案中主张的在被告处购买世纪瑞庭407楼1门1802号商品房及40号地下室并逾期交房的事实，故本院对二原告主张的上述事实予以确认。原、被告之间于2015年3月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定全面履行义务。被告未能按合同约定时间向二原告交付所购房产，构成违约，应按双方约定承担违约责任。关于违约责任及承担违约责任的方式，双方在合同中已有明确约定，在二原告无证据证明因被告违约给原告造成的实际损失明显高于双方约定违约金数额的情形下，本院确定以双方合同约定的方式，由被告承担违约责任。二原告要求被告按照实际违约天数支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：被告唐山大恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付二原告违约金人民币8875.68元。（房屋总价款443784元*2%）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，减半收取170元，被告唐山大恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 苏静二〇一七年六月二十三日书记员 王颖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：