（2017）琼0107民初2569号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-09-17
案件名称
季玉芳与陈金成、海南雅声房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
季玉芳,陈金成,海南雅声房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初2569号原告：季玉芳，女，1962年9月29日出生，汉族，安徽省国营青草湖农场工会主席，住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：谷蓉（系季玉芳女儿），女，住海口市。被告：陈金成，男，1939年4月30日出生，黎族，住海南省五指山市。委托诉讼代理人：霍明全，海南惠海律师事务所律师。被告：海南雅声房地产营销策划有限公司，住所地海口市琼山区凤翔路162号水务局A栋1层2号铺面。法定代表人：符经维，该公司总经理。原告季玉芳与被告陈金成、海南雅声房地产营销策划有限公司（以下简称雅声公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季玉芳的委托诉讼代理人谷蓉、被告陈金成的委托诉讼代理人霍明全、被告雅声公司法定代表人符经维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季玉芳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判决被告陈金成返还原告已支付的首期购房款20,000元；3.判决被告陈金成按照购房款总额的30%承担违约责任支付违约金202,500元；4.判决被告陈金成返还原告已支付的契税、个人所得税及测绘费，共计12,858.66元；5.判决被告陈金成承担原告来回机票费2,000元；6.判决两被告共同承担本案全部保全及诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年3月23日签订《房地产买卖合同》，约定原告以675,000元购买被告位于海口市××区房，建筑面积86.22平方米，共有情况为被告单独所有。原告于2017年3月3日通过中介向被告支付了首期购房款20,000元整。双方于2017年3月24日到海口市房屋交易与产权管理中心办理过户手续。因被告个人原因无法正常办理过户手续。此后，原告多次以电话方式请求被告履行过户义务，均被拒绝。被告不履行合同义务，是根本性违约，双方已无继续履行合同的可能。故请求法院解除双方签订的《房地产买卖合同》。被告应按照合同约定向原告承担违约责任。合同第九条约定：如卖方违约，双方已签订买卖合同的，卖方应在三日内返还所收到全部购房款给买方，并向买方支付该房购房款总额30%的违约金。按照合同约定，被告应向原告支付675,000元×30%=202,500元的违约金。原告为购买该房屋付出了极大的时间及精力，多次往返于宣城、海口两市查验该房的房屋情况及产权状况。另外该小区房屋均价环比上月已上涨很多。被告的违约行为导致原告还需花费更多的时间与精力重新挑选房屋，并付出更多的购房款。原告是善意第三人，已尽到合理注意义务。2017年3月23日双方共同到海口市房屋交易与产权管理中心查询该房屋所有权情况，查询结果显示该房屋为被告个人单独所有，无抵押、无查封、无争议。原告已尽到高度的注意义务，在购房交易过程中不存在任何过错。被告的违约行为导致合同无法继续履行，违背了诚实守信原则。陈金成辩称，同意解除合同和返还原告已支付的首期购房款20,000元。但是，原告要求按照房款总额的30%承担违约责任，没有任何事实和法律依据，理由如下：1、双方签订的《房地产买卖合同》成立但没有实质履行；2、原告并没有按照合同约定支付所有房款；3、合同中约定的违约责任不适合原告作为追究被告违约责任的依据。原告要求被告返还已支付的契税、个人所得税及测绘费，没有任何事实和法律依据，相关费用是交给房管以及税务部门，合同解除后原告应当办理退税手续，相关部门将会把原告支付的有关税费退还给原告，不存在要求被告支付的理由。原告要求被告承担来回机票费2,000元，也没有事实和法律依据，该费用不是原告为了履行合同所必须产生的费用，合同里并没有约定将交通费作为原告应支付的费用由被告承担。综上，请求法院依据查明的事实，驳回原告的诉讼请求。雅声公司辩称，雅声公司从事服务行业，主要任务只是提供服务给双方，也没有收取双方任何一分钱，对于原告与陈金成之间的诉争，雅声公司无话可说。本院经审理认定事实如下：被告雅声公司的经营范围包括房地产营销策划及销售代理。被告陈金成委托雅声公司代理销售其名下的位于海口市××区房（以下简称1802房），该房屋建筑面积86.22平方米，房屋所有权人为陈金成，共有情况为单独所有，产权证号为：海口市房权证海房字第XX**号海口市房权证海房字第XX**号。2017年3月3日，孙延春代原告季玉芳作为乙方，与雅声公司（甲方）签订《定（购）房合同》，约定乙方购买1802房，总房价675,000元，定金20,000元，乙方应在2017年3月25日前等候甲方通知前来签订该房地产买卖合同，定金于买卖双方签订买卖合同时转为购房款。2017年3月3日，孙延春向雅声公司支付购房定金20,000元，该款为原告购买1802房的定金，雅声公司已将20,000元定金转交给陈金成。2017年3月23日，原告与陈金成、雅声公司签订《房地产买卖合同》，约定陈金成将1802房出售给原告，购房款675,000元，原告第一次于2017年3月3日向陈金成支付首期购房款（含定金）20,000元，第二次剩余房款待双方在办理房产交易过户手续受理当日支付655,000元给陈金成。合同还约定，产权过户委托雅声公司代办，原告和陈金成应于签订本买卖合同并付清首期购房款后携带相关有效证件，与雅声公司一起到房地产交易管理部门办理过户登记手续，但对过户时间没有约定。双方于2017年3月24日前往海口市房屋交易与产权管理中心办理过户手续，原告于当日缴纳了税费，但因为房屋涉及继承需要完善手续，一时无法办理过户，原告当日也未向陈金成支付剩余房款655,000元。另查明，1802房于2013年5月7日登记在陈金成个人名下，陈金成妻子王玉民于2013年8月2日去世，1802房为二人夫妻共同财产。在配偶王玉民去世的情况下，陈金成要将1802房办理过户至他人名下，根据海口市房屋交易与产权管理中心的要求，必须先要完善手续，包括提供王玉民的死亡证明、遗产继承的公证文书等材料后方可办理过户手续。陈金成已经办理了王玉民死亡证明，亲属关系证明正在办理，王玉民生前所在村委会已在亲属关系证明上盖章签名，还需公安机关盖章签名，继承权公证文书至今没有办理。因此，原告与陈金成2017年3月24日无法办理过户手续。尔后，原告要求陈金成过户无果，遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告于2017年4月18日向本院申请财产保全，在其提供担保的情况下，本院于2017年4月20日作出（2017）琼0107民初2569号民事裁定，查封1802房，期限为三年（限额250,000元）。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《房地产买卖合同》、海房字第HK337325房屋所有权证复印件、海南增值普通发票、税收完税证明凭证、《定（购）房合同》、收条，被告陈金成提供的户籍证明、亲属关系证明，本院调取的房产登记信息查询情况说明在案佐证，足资认定。本院认为，原告与陈金成签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合同有效。签订合同次日,双方即前往海口市房屋交易与产权管理中心办理房屋过户手续，但因1802房是陈金成与王玉民的夫妻共同财产，在王玉民已去世的情况下，根据职能部门的要求，需要待陈金成办理王玉民的死亡证明、继承权公证文书后才能办理过户，当时陈金成方面材料不完善，双方无法办理房屋过户，并非陈金成不愿意配合办理过户手续推脱己方责任所致。双方在合同中并未约定应在签订合同后多少日内即完成过户手续，且陈金成完善手续需要一定的时间。从双方签订合同到原告起诉之日，为期26天，时间不长，且期间陈金成并非不履行合同义务，原告称陈金成拒不履行合同义务，构成违约，不符合事实，本院不予采信。对原告解除合同和返还首期购房款20,000元的诉讼请求，陈金成没有异议，本院予以照准。由于陈金成在合同履行中并没有违约行为，故对原告要求其按照购房款总额的30%承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持，但考虑到原告在2017年3月即向陈金成支付购房定金20,000元并签订了购房合同，由于陈金成一方手续不完善，至今双方不能办理房屋过户手续，原告因此才请求解除合同，由此也会产生一定损失，原告认为陈金成的行为延误其买房时机，现在房价上涨原告无法以购买1802房的价款在海口购买房屋，给其造成了损失，但原告没有提供相应证据证明自己的损失，原告提交案外人的购房合同用以证明同一小区内同样房型价格上涨，但该合同并不足以证明合同双方已经实际完成房屋交易且购房价格即合同所标明的价格，也没有实际支付房款的凭据用以证明房屋价格的上涨。故对原告因解除合同遭受的损失，本院调整为以20,000元为本金，自2017年3月4日起至还清之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计算利息。至于已经支付的契税、个人所得税及测绘费，原告应当向相关单位申请退还，不应由陈金成给付。原告要求陈金成支付其往返海口购房的机票款2,000元，但陈金成并无违约行为，且原告提供的证据没有时间信息，不足以证明其购买的机票是用以来往海口处理本次购房事宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告季玉芳与被告陈金成、海南雅声房地产营销策划有限公司于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》；二、限被告陈金成于本判决生效之日起五日内返还原告季玉芳购房款20,000元及利息（利息计算方法：按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率四倍的标准，以20,000元为本金，自2017年3月4日起计算至还清之日止）；三、驳回原告季玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,430元，申请费1,770元，合计4,200元，由原告季玉芳负担3,800元，被告陈金成负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 陈雪婷二〇一七年六月二十三日书记员 何 佳速录员 黄 丽 百度搜索“”