（2017）闽06民终1183号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-09-30
案件名称
刘伟、林春燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘伟,林春燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1183号上诉人（原审原告）：刘伟，男，1969年10月7日出生，汉族，户籍所在地福建省漳州市芗城区县前直街**号*幢***室，现住福建省漳州市芗城区马鞍山路*号*幢***室，公民身份号码：420700196910071611。被上诉人（原审被告）：林春燕，女，1978年11月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，上诉人刘伟因与被上诉人林春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初10882号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘伟、被上诉人林春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1.确认刘伟与林春燕于2014年1月13日签订的租房���议无效；2.判决林春燕退还多收刘伟的房租10800元；3.判决林春燕退还刘伟租房押金400元。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审对林春燕三次欺诈何德俊、吴维明、林春燕与何德俊、吴维明口头协议的内容、何德俊、吴维明将房屋租赁给林春燕的时间、何德俊、吴维明什么时候知道林春燕转租房屋、何德俊、吴维明是否同意林春燕转租房屋以及房屋押金多少等事实均没有查清；根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，一审没有适用订立变更合同的原则，没有适用转租的合同规定，没有适用城市房地产管理法的规定不当。2.一审证据存在瑕疵，傅树恩银行交易记录及吴维明与林春燕微信聊天记录存在瑕疵，微信聊天记录未经质证，一审法院调查何德俊、吴维明笔录刘伟没有看到。一审对刘伟提供的对刘伟有利，对林春燕不利的证据未予以采信，没有说明理���。3.一审适用法律错误。林春燕对出租房屋无处分权，一审法院按《中华人民共和国合同法》第五十一条判决错误，应适用《中华人民共和国合同法》第三十六条，变更协议应适用《中华人民共和国合同法》第七十七条。租房协议应优先适用房地产管理法和商品房租赁管理办法。4.一审判决适用简易程序错误。刘伟与林春燕对事实争议存在重大分歧，刘伟、林春燕及新旧业主纠纷复杂，且存在原则分歧，林春燕银行帐号过多，本案应适用普通程序。林春燕辩称，刘伟所说的问题已经在一审时查明了，林春燕跟刘伟签订房屋租赁合同是在双方自愿的情形下签订的，而且刘伟也是在思考后才签订的，刘伟提出的上诉理由都不属实。一审判决公证，予以维持。刘伟向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘伟与林春燕于2014年1月13日签订的租房协议无效；2.判决林春燕退还多收刘伟的房租10800元；3.判决林春燕退还刘伟租房押金400元。一审法院认定事实：2014年1月13日，刘伟与林春燕签订《漳州市房屋租赁协议书》（以下简称“协议书”），协议约定林春燕将坐落于漳州市芗城区马鞍山路8号1幢401室的房屋以每月900元的价格出租给刘伟；租期为12个月，每次支付租金12个月，计10800元；租赁期限自2014年2月1日至2015年1月31日止；林春燕第一次已收租金400元等内容。刘伟于协议书签订当日将约定的一年租期的租金10800元，从2014年1月15日起就使用该房屋而另外计算的租金400元，以及房屋租赁押金200元共计11400元通过银行转账的方式支付给了林春燕。房屋租赁期限届满后，刘伟和林春燕达成口头协议，延长双方之前签订的协议书的租赁期限，之后刘伟继续占有使用该房屋并向林��燕支付了相应的2015年2月1日至2017年1月31日两年的租金。另查明，漳州市芗城区马鞍山路8号1幢401室房屋的原业主系吴维明、何德俊夫妇。林春燕于2013年1月与吴维明、何德俊夫妇达成口头协议以每月租金600元租赁该房屋后转租给刘伟。一审诉讼中，一审法院向原业主吴维明、何德俊夫妇作的调查，证明原业主吴维明、何德俊夫妇在2013年1月将该房屋出租给林春燕大约半年时间后，就已经知道林春燕将该房屋转租给了其他人，但并未提出异议。林春燕也按照每月租金600元一直支付房租给原业主吴维明、何德俊，直至原业主吴维明、何德俊于2016年2月份将该房屋出售给他人。该房屋出售给新业主之后，林春燕将刘伟支付的相应租金转交给了新业主，刘伟也继续占有使用该房屋。一审法院认为，刘伟与林春燕签订的《漳州市房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，成立并生效。刘伟诉称林春燕并非房屋所有权人，无权转租该房屋，请求判决双方签订的协议书无效，林春燕应退还三年租期内每个月多收的300元租金共10800元；根据法律规定，无权处分并不是合同无效的必然情形，另刘伟在与林春燕签订房屋租赁协议书时双方对于房屋租金为每个月900元约定明确，故刘伟的该两项诉讼请求于法无据，不予支持。另刘伟请求判决林春燕退还房屋租赁押金400元；根据审理查明的事实，刘伟交纳给林春燕的房屋租赁押金为200元；林春燕庭审时当庭表示同意将该200元房屋租赁押金退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告林春燕应于本判决发生法律效力之日起十日内将房屋租赁押金200元退还给原告刘伟。二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.刘伟认为一审认定遗漏《房屋租赁协议书》第一条第三项内容。本院认为，一审法院认定林春燕与刘伟房屋租赁期限自2014年2月1日至2015年1月31日止，与双方签订的《房屋租赁协议书》第一条第三项内容相同，并不存在遗漏内容问题，刘伟该异议与事实不符，不予采纳。2.刘伟认为200元是提前使用的租金，押金是400元。本院认为，根据双方签订的协议书，房屋租金每月900元，房屋租赁期限从2014年2月1日算起，而刘伟也自认其实际上从2014年1月15日入住该房，也就是说刘伟提早半个月入住该房，按租金每月900元计算，林春燕半个月收取租金400元比较合理，刘伟认为200元是提前使用的租金，押金是400元异议理由与事实不符，不予采信。根据林春燕与原业主吴维明、何德俊银行交易记录��一审认定原业主吴维明、何德俊2013年1月将房屋出租给林春燕，刘伟对吴维明、何德俊于2013年1月将房屋出租给林春燕提出异议，认为实际上吴维明、何德俊是2013年8月底9月初才达成口头协议，过后才将房屋出租给林春燕，但该事实刘伟并不能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。3.根据一审法院询问吴维明、何德俊，其陈述房屋出租给林春燕大约半年时间后，就已经知道林春燕将该房屋转租给了其他人，刘伟异议认为吴维明、何德俊是同意林春燕将该房屋转租给其他人，而不是知道林春燕将该房屋转租给其他人的问题，刘伟认为并没有证据予以证明，不管吴维明、何德俊是同意还是知道林春燕房屋转租情况，并不会影响案件处理结果。本院认为，根据一审法院询问原业主吴维明、何德俊，其陈述房屋出租给林春燕大约半年时间��，就已经知道林春燕将该房屋转租给了其他人，并未提出异议，应视为其同意林春燕房屋转租他人。因此，刘伟与林春燕签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条有关规定，该合同有效，且双方也是按协议履行权利义务，刘伟上诉主张林春燕并非房屋所有权人，无权转租该房屋，请求判决双方签订的协议书无效于法无据，主张林春燕应退还三年租期内每个月多收的300元租金共10800元的上诉理由与法不符，不予支持。关于200元押金和400元租金问题，本院在刘伟二审异议中已作分析认定，不再赘述。关于一审认定事实是否清楚，证据是否充分的问题。一审法院在本案审理过程中，根据刘伟与林春燕签订协议书以及一审法院对原业主吴维明、何德俊房屋租赁情况的调查，事实清楚，证据充分，刘伟上诉认为一审法院在审理本案中事实不清，证据存在瑕疵的上诉理由缺乏事实依据，不予支持。关于一审判决适用简易程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，一审法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，一审适用简易程序并无不当，刘伟上诉认为其与林春燕对事实争议存在重大分歧，刘伟、林春燕及新旧业主纠纷复杂，且存在原则分歧，林春燕银行帐号过多，是刘伟对案件难易程度的个人认识的问题，且其认为所谓复杂的问题均与本案适用法律及审理结果无关，不影响人民法院依职权决定适用的审判程序。刘伟上诉主张一审应适用普通程序上诉理由与法无据，不予采纳。综上所述，刘伟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事��清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长 陈于伦审判员 陈春生审判员 陈育生二〇一七年六月二十三日书记员 林延龄PAGE 微信公众号“”