（2017）云25民终134号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-09-11
案件名称
段思群、李丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段思群,李丽,王建云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第二百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终134号上诉人（原审被告）：段思群，女，1968年6月16日生，汉族，居民，初中文化，原住石屏县，现住泸西县。委托诉讼代理人：张帆，广西祥泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：李丽，女，1968年8月7日生，汉族，居民，大专文化，住泸西县。委托诉讼代理人：李高成，云南云诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告：王建云，男，1967年9月5日生，汉族，居民，初中文化，原住泸西县，现住泸西县。上诉人段思群因与被上诉人李丽、原审被告王建云房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2016）云2527民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，因双方二审中没有提出新的事实和理由，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。段思群上诉请求：撤销原判，发回重审，本案上诉费用由被上诉人承担。上诉人认为一审判决认定基本事实不清，证据不足，被上诉人向法院起诉要求退还购房款本息，从其提交的证据来看，没有向法院提供借据、收据、欠条等债权凭证，不能证明借贷关系的存在，故一审法院认定借贷关系存在没有事实依据。合同在无效或者被撤销、被解除的法定情形下当事人才能要求恢复原状或要求赔偿，即在合同签订履行后，如无上述法定情形的发生，则当事人无权要求返还购房款。被上诉人仅请求判令返还购房款本息，并未要求对合同的效力进行审查，即没有要求确认合同无效、撤销、解除或继续履行，一审法院主动审理合同效力及借贷关系，违反了不告不理的原则。上诉人在合同履行期内已向被上诉人转款33.5万，该笔款应从130万元的房款中扣减。一审判决适用法律错误，一审既然认定双方的房屋买卖关系是由民间借贷关系转化而来，就应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条等法律规范来审理本案。李丽辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实和本案客观实际相符，不存在认定事实不清。本案上诉人与被上诉人之间的法律关系进行了多次转换，先由借款转变为买卖，再由买卖转变为借款，从一审过程可看出，双方就该案的法律关系最终明确为民间借贷。被上诉人在2015年分三次转账共130万元给上诉人，之后其每月向被上诉人支付6.5万元的利息即每月五分的利息，一共支付了33.5万元，能够确认双方之间系民间借贷关系，上诉人主张33.5万元应从130万元扣除的主张不能成立。上诉人于2015年10月出具的承诺书系其真实意思表示，上诉人的上诉理由不能成立。王建云未作陈述。李丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告于判决生效之日起三日内退还原告购房款本金及利息共计150万元；2.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告段思群、王建云系夫妻关系，被告段思群与段文祥（已故）系父女关系。2015年1月4日，原告李丽通过红河鼎盛文化传媒有限公司向被告段思群中国工商银行的账户(62×××20)转账20万元，同日，被告段思群、王建云向原告李丽出具收条，载明：今收到李丽支付购买我城建小区建馨园32幢房屋订金预付款贰拾万元整；2015年2月5日、2月18日，原告李丽通过泸西县衡德商贸有限公司二次分别向被告段思群中国工商银行的账户（62×××20)转账60万元、50万元，被告段思群、王建云于2015年2月28日向原告李丽出具收条，载明：今收到李丽购我泸西城建小区建馨园房子32幢房尾款50万元，以转账收取，之前预付80万元也是银行转账，房款共130万元，现已付清，我收入款的帐号是中国工商银行账户62×××20,户名段思群，房屋共有人段文祥。原告李丽向被告段思群付款后，被告段思群通过其中国工商银行的账户（62×××20)向原告李丽在中国建设银行的账户（62×××91)分别于2015年2月5日转账1万元、3月4日转账4万元、3月19日转账1.5万元、3月20日转账1万元、4月19日转账2.5万元、5月8日转账2.7万元、5月9日转账1.3万元、5月21日转账2.5万元、7月5日转账4万元、8月5日转账4万元、8月26日转账2.5万元，合计27万元；又通过其中国建设银行的账户(62×××26)向原告李丽在中国建设银行的账户(62×××91)分别于2015年4月6日转账4万元、7月22日转账2.5万元，合计6.5万元。被告段思群在2015年2月5日至8月26日期间，共计向被告李丽在中国建设银行的账户（62×××91)转账支付利息33.5万元。另查明，被告段思群对位于泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑的房屋，原与其父亲段文祥各持有50%的产权。2015年2月26日，段文祥将其持有的泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑的房屋50%的产权赠与被告段思群。2015年2月27日，被告段思群向泸西县房地产管理处申请对泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑房屋所有权变更登记。2015年2月28日，泸西县房地产管理处对被告段思群持有100%产权的泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑房屋填发证，该房屋所有权证号为：泸西县房权证中枢镇字第××号；房屋共有权证号为：泸西县房中枢镇共字第201537647号。2015年3月2日，被告段思群向泸西县房地产管理处领取变更后的泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑房屋产权证书，并到泸西县国土资源局办理泸西县阿庐大街建馨苑A7号土地使用权人变更登记。2015年3月3日，泸西县国土资源局向被告段思群颁发泸国用(2015)第000912号国有土地使用证。后被告段思群与原告李丽补签《房屋买卖协议书》，约定将被告段思群已持有100%产权的泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑房屋出售给原告李丽，并按照之前原告李丽向被告段思群转账的时间及金额，约定了付款方式和房屋出售价为130万元，约定房屋过户时间为2015年11月底，但《房屋买卖协议书》的签订时间却落款为：2015年1月3日。2015年10月15日，被告段思群向原告李丽出具承诺书，承诺于2015年11月30日还清李丽的购房款本金和利息共计壹佰伍拾万元正，如到期还不了自愿去和李丽办理房屋过户手续。同日，原告李丽也向被告段思群出具承诺书，承诺如2015年11月30日收到段思群归还购房款及利息150万元，房产证、土地证等所有材料归还段思群。后由于被告段思群未按承诺时间赔还原告李丽购房款及利息，也未协助原告李丽办理房屋过户手续成讼。一审法院认为，被告段思群与原告李丽补签的《房屋买卖协议书》，约定将被告段思群已持有100%产权的泸西县中枢镇阿庐大街建馨苑房屋出售给原告李丽，并按照之前原告李丽向被告段思群转账的时间及金额，约定了付款方式和房屋出售价为130万元，房屋过户时间为2015年11月底，该协议书名为房屋买卖，实为以房抵债，双方在原民间借贷法律关系的基础上形成了新的以房抵债合意，被告段思群与原告李丽之间又形成新的法律关系，即房屋买卖关系。2015年10月15日，被告段思群又向原告李丽出具承诺书，承诺于2015年11月30日还清李丽的购房款本金及利息共计壹佰伍拾万元正，如到期还不了自愿去和李丽办理房屋过户手续。现被告段思群、王建云未与原告李丽办理房屋过户手续，原告李丽要求被告段思群、王建云给付其购房款本金及利息150万元的诉讼请求，理由成立，予以支持。被告王建云辩解被告段思群有还款能力，该笔款项由被告段思群赔还的辩解意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决：被告段思群、王建云于判决生效后30日内给付原告李丽购房款本金及利息150万元。案件受理费16500元，由被告段思群、王建云负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，还查明，一审法院在审理过程中曾向李丽释明本案之间的关系更符合民间借贷关系的特征，并询问李丽是否同意变更案由为民间借贷，李丽表示由法院在查清事实的基础上对案由作出认定。本院认为，一、关于本案是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系的问题。本案中，段思群与李丽虽然签订了《房屋买卖协议书》，但实为段思群向李丽借款130万元，把自己的房屋用买卖合同的方式来抵押给李丽，并同时把房产证及土地证交付给李丽收执。一审中段思群辩解双方之间系民间借贷关系，二审又主张双方非民间借贷关系，而为房屋买卖合同关系，其主张相互矛盾。从段思群于2015年2月至8月先后十三次向李丽支付利息共计33.5万元的事实来看，显然段思群履行的是借款合同约定的付息，故段思群与李丽之间真实的基础法律关系应为民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系。李丽与段思群签订的房屋买卖协议是为保证李丽债权的实现，为借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，一审法院虽曾向李丽释明本案的法律关系更符合民间借贷的特征，询问李丽是否同意变更案由为民间借贷，李丽表示由法院在查清事实的基础上对案由作出认定，但一审法院并未对本案的案由进行变更，仍然按房屋买卖合同纠纷审理、判决，而且，是否解除合同也未在判决中解决。综合本案的事实及应适用的法律，本案的案由应定为民间借贷纠纷，一审法院定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以更正。二、关于本案借款的本金及利息如何认定的问题。李丽与段思群、王建云之间借款的行为属于民间借贷关系，李丽借款给段思群、王建云，李丽系债权人，段思群、王建云系债务人，应按约定的期限及合法的利息履行清偿义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，本案中，段思群已经按照月利率5%的口头约定向李丽分别支付过13次共计335000元的利息。民间借贷利率的上限应为24%，超出法律规定的利息不应得到支持，段思群超过法定利率向李丽支付的利息应当抵扣本金。李丽于2015年1月4日向段思群转账200000元，2015年1月4日至2015年2月5日共32天，段思群、王建云应支付李丽的利息为4267元（200000元×2%÷30天×32天），2015年2月5日段思群还利息10000元，扣除应支付的利息4267元，多付的利息5733元（10000元-4267元）应抵扣本金，故剩余本金应为194267元（200000元-5733元）。2015年2月5日李丽向段思群转账600000元，故本金为794267元（194267元+600000元）。2015年2月6日至2月18日共13天，应支付的利息为6884元（794267元×2%÷30天×13天），2月18日李丽向段思群转账500000元，故本金为1294267元（794267元+500000元）。2015年2月19日至3月4日共14天，应支付的利息为12080元（1294267元×2%÷30天×14天），3月4日段思群还利息40000元，扣除应支付的利息12080元及6884元，多付的21036元（40000元-12080元-6884元）应抵扣本金，故剩余本金应为1273231元（1294267元-21036元）。2015年3月5日至3月19日共15天，应支付的利息为12732元（1273231元×2%÷30天×15天），3月19日段思群还利息15000元，扣除应支付的利息12732元，多付的2268元（15000元-12732元）应抵扣本金，故剩余本金应为1270963元（1273231元-2268元）。2015年3月20日一天的利息为847元（1270963元×2%÷30天×1天），3月20日段思群还利息10000元，扣除应支付的利息847元，多付的9153元（10000元-847元）应抵扣本金，故剩余本金为1261810元（1270963元-9153元）。2015年3月21日至4月6日共17天，应支付的利息为14301元（1261810元×2%÷30天×17天），4月6日段思群还利息40000元，扣除应支付的利息14301元，多付的25699元（40000元-14301元）应抵扣本金，故剩余本金为1236111元（1261810元-25699元）。2015年4月7日至4月19日共13天，应支付的利息为10713元（1236111元×2%÷30天×13天），4月19日段思群还利息25000元，扣除应支付的利息10713元，多付的14287元（25000元-10713元）应抵扣本金，故剩余本金为1221824元（1236111元-14287元）。2015年4月20日至5月8日共19天，应支付的利息为15476元（1221824元×2%÷30天×19天），5月8日段思群还利息27000元，扣除应支付的利息15476元，多付的11524元（27000元-15476元）应抵扣本金，故剩余本金为1210300元（1221824元-11524元）。2015年5月9日一天的利息为807元（1210300元×2%÷30天×1天），5月9日段思群还利息13000元，扣除应支付的利息807元，多付的12193元（13000元-807元）应抵扣本金，故剩余本金为1198107元（1210300元-12193元）。2015年5月10日至5月21日共12天，应支付的利息为9585元（1198107元×2%÷30天×12天），5月21日段思群还利息25000元，扣除应支付的利息9585元，多付的15415元（25000元-9585元）应抵扣本金，故剩余本金为1182692元（1198107元-15415元）。2015年5月22日至7月5日共45天，应支付的利息为35481元（1182692元×2%÷30天×45天），7月5日段思群还利息40000元，扣除应支付的利息35481元，多付的4519元（40000元-35481元）应抵扣本金，故剩余本金为1178173元（1182692元-4519元）。2015年7月6日至7月22日共17天，应支付的利息为13353元（1178173元×2%÷30天×17天），7月22日段思群还利息25000元，扣除应支付的利息13353元，多付的11647元（25000元-13353元）应抵扣本金，故剩余本金为1166526元（1178173元-11647元）。2015年7月23日至8月5日共14天，应支付的利息为10888元（1166526元×2%÷30天×14天），8月5日段思群还利息40000元，扣除应支付的利息10888元，多付的29112元（40000元-10888元）应抵扣本金，故剩余本金为1137414元（1166526元-29112元）。2015年8月6日至8月26日共21天，应支付的利息为15924元（1137414元×2%÷30天×21天），8月26日段思群还利息25000元，扣除应支付的利息15924元，多付的9076元（25000元-15924元）应抵扣本金，故剩余本金为1128338元（1137414元-9076元）。2015年8月27日至2016年1月15日（起诉之日）共142天，利息为106816元（1128338元×2%÷30天×142天）。综上，截止2016年1月15日段思群、王建云尚欠李丽的本金为1128338元，尚欠的利息为106816元。三、关于段思群与李丽签订的《房屋买卖协议书》及段思群出具给李丽的《承诺书》效力问题。《房屋买卖协议书》是为了保障李丽债权的实现而签订，具有担保性质，但该房屋又未办理抵押登记，协议的签订并非是双方买卖房屋的真实意思表示，故该协议因违反物权法及担保法禁止流质契约的规定而无效。段思群出具给李丽的《承诺书》因本案借款按照法律的规定计算利息而不再履行。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽认定事实清楚，但未按照民间借贷法律关系审理本案，未对段思群、王建云尚欠的借款本金及利息进行计算而不当，系适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省泸西县人民法院（2016）云2527民初177号民事判决；二、由段思群、王建云于本判决生效之日起三十日内偿还李丽借款本金1128338元，并支付2015年8月27日至2016年1月15日期间的利息106816元及2016年1月16日起至还清借款时止的利息（按年利率24%计算）；三、驳回李丽的其他诉讼请求。一审案件受理费16500元，由段思群、王建云承担，二审案件受理费16500元，由李丽承担8250元，由段思群、王建云承担8250元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审判长 胡云涛审判员 廖伟荣审判员 黄 洁二〇一七年六月二十三日书记员 袁 菁 微信公众号“”