（2017）粤0604民初6131号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-25
案件名称
满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司与佟博居间合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司,佟博
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6131号原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。统一社会信用代码91440600776200456L。负责人温兆强。委托诉讼代理人刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。被告佟博，男，汉族，1980年3月4日出生，住广东省佛山市顺德区。原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司诉被告佟博居间合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘嘉敏及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求如下：1、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费14000元，违约金14000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告委托原告代理购买位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会大围六街十五巷1号房，并向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：①如原告成功促成业主与被告达成买卖合同，被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费24000元整；②违约金计付标准：自签订《房地产买卖合同之日起，每逾期一日按总金额的千分之五支付直至全部支付完毕之日止，③提前终止买卖不影响本代理费的支付。④因上述承诺书产生争议或纠纷的，同意由原告所在地人民法院管辖。经原告促成，被告与案外人林冠斌、林冠康、梁佩清于2016年10月1日，就买卖该物业之事宜签订了《房地产买卖合同》，合同主要约定：①成交价为￥1600000元，②原告已促成与被告（买方）与业主签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费，被告已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。原告已成功促成被告与案外人林冠斌、张庭广、胡若兰签订买卖合同，按约定被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费24000元，现被告仍拖欠原告14000元未付，为维护自身合法权益，原告特依《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，请依法判决。庭审中，原告明确违约金从合同签订之日按每日千分之五计至起诉之日。被告辩称：1、我到链家门店了解到房源，链家提供案涉房产信息，是中介人员带我看过两次房产，看完房产后中介约好我与卖方一起到门店签订合同，按照合同约定，我先支付了5000元中介费给中介，当天支付了50000元定金给卖方，后又支付了5000元中介费。当天中介有告诉我房产产权情况。刚开始中介给我承诺可以贷款100万元，但实际只贷款75万元，剩余25万元是我筹集的资金，贷款银行是中介联系的。2016年11月份房产过户到我名下，2016年12月份，银行同贷书出来了，银行放贷75万元。过户当天只有我和卖方在场，中介工作人员不在场，具体过户时间我记不清了。过户后我将剩余25万元支付给卖方；2、原告诉请的违约金不合理，中介没有尽到义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2016年10月1日，原告与被告签订《买卖代理费支付承诺书》，由被告向原告作出承诺如下：“本人独家委托贵司代理承购位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会大围六街十五巷1号的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币（大写）贰万肆仟元整（￥24000.00元）。否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉贵司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，对此并无异议。因本承诺书而产生任何争议或纠纷的，无法协商一致时，本人同意由经纪方所在地人民法院管辖”。同日，案外人胡若兰、张庭广（卖方）、被告（买方）与原告（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，主要内容为：“第一条房地产权属情况1、该物业建筑面积为273.1平方米，其中住宅面积273.1平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准。……2、卖方合法持有《房地产权证》，号码为第C6027154、第C1401804、第C1401803，买方已经看过卖方的《房地产权证》，物业无抵押登记。第二条计价和价款该物业是以现状按套出售并计价，物业之成交价为人民币1600000元整。……第三条付款方式买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。1、定金：人民币（大写）伍万元整（￥50000元），买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。2、按揭贷款：买方应于2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。……4、首期房款（不含定金）：人民币（大写）伍拾万元整（￥500000元），于办理交易递件当天由买方直接支付卖方。5、尾期房款：即申请贷款额人民币（大写）壹佰万元整（￥1000000元）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方。买方逾期支付的则属违约。第十一条违约责任……4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。……”。诉讼中，原告陈述：2015年链家与满堂红合并了，涉案合同签订主体是满堂红即原告。被告前往门店问询，我方提供案涉房产信息，最后我方促成被告与卖方交易成功，并就买卖合同中双方的权利义务对双方进行详细的阐述，在案涉房产买卖合同的签订后，我方有跟进房产过户手续，具体是联系贷款银行、联系买卖方过户时间。被告反映贷款金额跟合同所写的金额不一致，但不是我方所导致的，过户那天我方工作人员是要参加公司的培训，实在是无法当天配合办理过户手续，多次跟被告沟通时间，提出另约时间进行过户手续。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告、被告及案外人胡若兰、张庭广签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原告与被告签订的《买卖代理费支付承诺书》实际亦包含居间合同内容。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。至于被告辩称的实际贷款额度不及合同约定的100万元及中介人员在办理房产过户当天未陪同前往的问题。首先，被告并未举证证明原告作出承诺保证被告能实际获得100万元的贷款，其应承担举证不能的不利后果；其次，居间合同并未明确原告负有派人协助被告办理过户的义务，且被告最终成功办理过户、实现了合同目的，并未造成实际损失，故本院对被告的辩称不予采纳。原告依约向被告提供了媒介服务,并促成被告与房屋出售方签订房屋买卖合同，且被告已成功购买涉案房产，原告的居间行为业已完成。根据涉案《房地产买卖合同》第十一条第4项的约定，因原告已成功促成被告与房屋出售方签订上述合同，则《买卖代理费支付承诺书》所约定的被告支付买卖代理费的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定及上述合同、承诺书的约定，原告要求被告支付买卖代理费于法有据，本院对原告诉请的房地产咨询及买卖代理费14000元予以支持。至于违约金，因被告未依约按期支付买卖代理费，其行为已构成违约，原告确有权依据涉案支付承诺书的约定主张违约金。但因支付承诺书所约定的违约金标准及原告主张的违约金均明显过高，被告亦持异议，故本院酌定被告以欠付买卖代理费14000元为本金，按年利率24%自《房地产买卖合同》签订之日即2016年10月1日起计付至起诉之日2017年5月4日共2016元（14000元×24%÷360天×216天），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佟博于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费14000元及违约金2016元；驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告佟博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取250元，由原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担107元，被告佟博负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年六月二十三日书记员 罗凤华 来源：