（2017）沪0112民初1318号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-03
案件名称
陈琪俊与孙军福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈琪俊,孙军福
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初1318号原告：陈琪俊。委托诉讼代理人王永其，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。被告：孙军福。委托诉讼代理人：王德富，上海玄远律师事务所律师。原告陈琪俊与被告孙军福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告陈琪俊及其委托诉讼代理人王永其，被告孙军福及其委托诉讼代理人王德富到庭参加了诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告陈琪俊向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《房地产所有权转让协议》合法有效；2.判令被告协助原告将被告名下位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室房屋的产权办理至原告名下。事实和理由：原、被告经协商一致，在案外人上海A房地产经纪有限公司第三分公司的居间促成下，于2012年7月21日签订了《房地产所有权转让协议》。同年7月31日，双方又签订《补充协议书》。上述协议均明确，被告自愿将其位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室(即××路××期××幢××号×××室)的拆迁安置产权房作价人民币(下同)107万元转让出售给原告。协议同时对该动迁安置房的位置、建筑面积、总价值、付款方式、期限以及双方各自的权利、义务、违约责任等作了明确的约定。协议签订后，原告按约向被告支付了购房款102万元，并于2013年1月18日拿到了该产权房的钥匙进行了装修，并于同年入住至今。2016年10月该房可以办理产权证了，但被告却无理向原告表示该房不卖了要求收回。被告的行为严重违反了合同法和双方协议书的规定。原告为维护自身合法权益免受侵害，依法向本院提起诉讼要求判如所请。诉讼中，原告对上述第2项诉请表示暂不要求在本案中作出处理。被告孙军福辩称，本案系争买卖房屋的户主系被告母亲，且被拆迁的房屋是由被告母亲建造的。而原、被告签订的上述协议上都没有被告母亲的签字，且被告出售该房屋其母亲不知情，故损害了被告母亲的合法权益。目前办证中心通知被告母亲签字，但被告母亲明确表示不同意出售系争房屋。现原告要求确认转让协议有效，侵害了被告母亲的合法权益。综上，不同意原告的全部诉讼请求，另对于诉讼费和保全费，被告也不同意承担。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区××路×××弄×××号×××室(即××路××期××幢××号×××室)房屋系被告孙军福通过动拆迁取得的安置房屋。2012年7月21日，原告陈琪俊(作为受让方，签约乙方)与被告孙军福(作为出让方，签约甲方)签订《房地产所有权转让协议》1份，约定由甲方自愿将位于闵行区××路××期××幢××号×××室房屋(动迁房)的所有权转让给乙方，建筑面积为91.84平方米。甲乙双方经充分协商一致，同意该房地产转让价款为106万元整。甲方转让的房屋为动迁房，转让该房屋时甲方向开发商购买该房屋的房款及购买该房所产生的维修基金/入户费/有线电视费/垃圾费/电表安装费/煤气开通费/交易中心税费等一切费用由乙方支付；所有的购房款发票、预售合同、房产证原件均由甲方当着见证人面交给乙方，并由乙方保管。甲方转让的房屋为动迁房，出售该房屋及乙方购买本房屋产权时需缴纳的一切相关费用由乙方承担。甲乙双方按目前约定的面积91.84平方米结算房，面积的误差不做多退少补结算。本房屋预售合同中只能出现协议人孙军福，甲方不得以任何理由添加任何其他人的名字。因特殊原因造成协议双方不能执行本协议，应由甲乙双方的配偶、父母或子女继续履行该协议。甲乙双方不得以房价的起伏变化，要求变更本协议，否则视为违约。甲方应陪同乙方办理房产证事宜，不得以任何理由拖延不办，办理房产的所有费用均由乙方承担。甲乙双方任何一方违约必须承担相应的违约责任。如甲方违约则需退还已收的房款，同时要赔偿乙方106万元整作为赔偿(如乙方已经对该房进行装修，甲方违约则需另补偿20万元整作为补偿)。如乙方违约则已付的房款归甲方所有。甲乙双方约定该房屋成交价格为106万元整。甲乙双方约定签订本协议当日(2012年7月21日)，乙方支付给甲方购房款定金5万元整。甲乙双方约定于2012年7月21日之前乙方向甲方支付购房款45万元整。因该房在甲方办妥产证后3年才能办理乙方的产证(按照政策许可)，完成全部甲乙双方的转让协议，故为了确保3年后的顺利过户，甲乙双方约定留6万元整尾款，待甲乙双方产权过户当日由乙方交给甲方。3年后过户时甲方需提供动迁协议并到所在村委、镇动迁办敲盖证明。甲乙双方约定于首付当日交钥匙及结清水、电、煤及物业费等一切相关费用。若因政策变化造成乙方在该房屋满3年后(政策许可交易时间)不能交易过户，乙方若要出售该房屋，甲方承诺可直接与乙方寻找的下家直接签订买卖合同并交易过户，期间甲方不承担交易过户时的税费(由乙方或乙方寻找的下家承担)，乙方出售该房屋所得到的差价利益归乙方所有，与甲方无关；甲方需提供动迁协议并到所在村委、镇动迁办敲盖证明。补充条款：乙方在2012年9月30日前支付甲方房款20万元整。乙方拿到钥匙当天支付甲方房款30万元整。上述转让协议对双方的其他权利义务亦作了约定。签约当日，原告向被告支付购房定金5万元。2012年7月31日，原告陈琪俊(作为签约乙方)与被告孙军福(作为签约甲方)及案外人上海A房地产经纪有限公司第三分公司(作为签约丙方)三方签订《补充协议书》1份，约定1.甲乙双方由丙方介绍促成，甲方将由位于××路××期××幢××号×××室，建筑面积91.84平方米房屋的所有权转让给乙方，应该房屋是动迁安置房，根据相关政策，暂时无法将产证过户于乙方名下，甲方保证在此期间内，不得将该房“一房二卖”、不得将该房进行抵押。2.当该房可以办理过户手续时，甲方应当在7天之内配合乙方办理产证过户事宜，不得推诿，也不得要求加价。3.甲方保证该房无权属之争，系甲方个人的动迁安置房。4.甲方孙军福万一三年以后联系不到人，由甲方朋友姚某甲帮忙联系监督过户。A，原告通过银行转帐的方式向被告支付首付款45万元，于2012年9月26日通过银行转帐的方式向被告支付购房款20万元，于2013年1月18日通过银行转帐的方式向被告支付购房款31万元(其中购房款30万元，房屋增加面积款、物业费、清洁费合计1万元)，于2015年7月9日向被告支付购房款1万元。上述原告向被告支付的房款共计为102万元，尚欠5万元尾款，待双方产权过户当日由原告交给被告。2013年1月18日，原告从被告处取得了涉案房屋的钥匙入住进行装修并居住至今。2016年10月，被告表示不再向原告继续出售涉案房屋并要求收回，遂成讼。另查明，涉案房屋为动迁安置房，建筑面积为92.67平方米。目前该房屋产权仍登记在开发商上海B置业有限公司的名下。审理中，原告于2017年6月22日已将房屋尾款5万元缴至本院。上述事实，由原告提供的1.《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》1份(以此证明涉案房屋的被安置对象为被告一人)。2.原、被告签订的《房地产所有权转让协议》1份(以此证明原、被告经协商一致后，被告自愿将自己安置取得的房屋以106万元价款转让出售给原告，该协议明确了该房屋的权利人以及该房屋的价格、付款方式以及违约责任)。3.三方签订的《补充协议书》1份(以此证明原、被告在中介公司促成下，对系争房屋做了更加明细的约定，约定不得将房屋一房二卖、不得抵押，没有权属之争。万一被告不在场，如何过户等)。4.《证明》1份(以此证明系争房屋的面积增加了0.83平方米，该证明上的签字人徐某乙是被告的老婆)。5.付款凭证1组(以此证明被告收到原告支付房款出具的收据)。6.银行的转账单1组(以此证明原告通过银行转账的方式向被告支付购房款等)。7.燃气业务申请单及安装费发票；8.物业管理费收据(上述7-8证据证明原告为办理入户向有关部门支付的各类费用)。9.系争房屋的大产证。被告提供的1.户口本1份(以此证明系争房屋的户主系被告母亲)。2.《情况说明》1份(以此证明办理小产证的办公室，按照动迁户现有户口人员进行办理，如果要放弃产权，需要出具放弃承诺书)。3.《办理流程》1份(以此证明需要全部产权人到场签订产权协议书)。经庭审质证，被告对原告提供证据1、5、6、7、9的真实性表示没有异议。对证据2的真实性持有异议，认为当时签订该协议是在中介公司由我签订的，但我和中介公司说过，有我母亲的户口。当时中介公司就说要我母亲来签字，我也明确告知说我母亲是不会签订的。现在也不知道怎么回事房屋出售了。对证据3上的字认为是我签的。对证据4，认为没有107万元，只有106万元，就算增加平方，也没有到1万元。对证据8认为是为了办理协议而缴纳的物业管理费。经庭审质证，原告对被告提供证据2、3的真实性表示没有异议，但不能说明被告母亲在动迁安置房内有权利，更不能说明被告不同意原告确认合同有效的依据，原告对此不予认可。对证据1的真实性表示有异议，认为对于户口在内，就认为有动迁利益，不予认可。本院认为，被告提供的证据虽具有真实性，但不能证明被告的证明目的。原告提供的上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉的《房地产所有权转让协议》及《补充协议书》，系签约当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应信守并依约履行。本案中，被告孙军福作为房屋出卖方，负有向买入方即原告按约交付房屋和转移所有权的义务。即被告理应在涉案房屋办出大产证后及时办理该房屋的小产证，并按其与原告之间的约定将涉案房屋的产权及时过户至原告名下。然被告怠于行使权利，至今未能办出小产证，更无法协助原告将涉案房屋的产权过户至原告名下，被告已构成违约。鉴于原告已向被告支付了涉案全部房价款(包括已缴至法院的尾款5万元)并已于2013年1月实际取得涉案房屋居住至今，故原告要求确认原、被告签订的《房地产所有权转让协议》合法有效之诉请，本院予以支持。另涉案《补充协议书》约定，甲方(即本案被告)保证该房无权属之争，系甲方个人的动迁安置房，且被告已于2013年1月实际交付原告使用，使原告有理由相信被告有权单独处分涉案房屋，故被告现以其母亲对其出售涉案房屋不知情，损害了被告母亲合法权益之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。关于涉案房屋的产权过户问题，因原告已明确表示不要求在本案中作出处理，本院暂不进行处理，待原告另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：原告陈琪俊与被告孙军福签订的《房地产所有权转让协议》合法有效。案件受理费80元(已减半收取)，由被告孙军福负担。财产保全费5,000元，由原告陈琪俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈春芳二〇一七年六月二十三日书记员 周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：搜索“”来源：