（2017）渝0112民初10838号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-11-17
案件名称
重庆胡氏物业管理有限公司与姚能琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆胡氏物业管理有限公司,姚能琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初10838号原告：重庆胡氏物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅工业园区，统一社会信用代码91500112790748960W。法定代表人：雷莲，总经理。委托诉讼代理人：袁德华，重庆大兮律师事务所律师。被告：姚能琴，女，1985年12月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵久伟（系姚能琴的配偶），住重庆市綦江区。原告重庆胡氏物业管理有限公司与被告姚能琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法由审判员张晓华独任审判，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆胡氏物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁德华，被告姚能琴的委托诉讼代理人赵久伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆胡氏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告交纳物业服务费2840.4元，水电公摊费468.8元并支付违约金300元。事实和理由：2013年3月15日，原告与重庆市民顺房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，约定由原告为X小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积1.9元/月/平方米收取。被告系该小区业主，拖欠2015年9月1日至2017年2月28日的物业服务费，2014年11月1日至2017年2月28日的水电公摊费。原告多次催收未果。被告姚能琴辩称，原告没有按照合同履行相应义务，违约在先；原告没有征询业主意见，很多问题得不到解决；原告没有对违规装修进行制止；小区内有很到小广告，原告没有清理；电梯内脏乱差，有小广告，也没有清理；小区绿化没有维护，入户门禁没有使用；原告不应向业主收取公摊费；原告违约在先，被告不应该承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告姚能琴系房屋的业主，该房屋建筑面积为83.06平方米，系住宅。2013年3月15日，重庆市民顺房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告为X小区提供物业服务，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。其中，该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费方式实行包干制，住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米（按建筑面积计算）。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，物业服务费或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第三十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告为X小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告向本院提起诉讼。审理中，原告称针对被告的物业服务费标准为1.9元/月/平方米；原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求。上述事实，有房屋产权查询信息、前期物业服务合同、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市民顺房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。根据上述合同的约定，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为1.9元/月/平方米，在2015年9月至2017年2月期间，被告应交纳的费用为1.9元/月/平方米×83.06平方米×18个月=2840.65元。原告诉请主张物业服务费2840.4元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。审理中，原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。尽管原告提供的物业服务在质量存在瑕疵，但并未达到可以据此减免物业服务费的程度，被告的抗辩理由不足以构成拒绝交纳物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姚能琴在本判决生效之日起三日内支付原告重庆胡氏物业管理有限公司2015年9月至2017年2月期间的物业服务费2840.4元；二、驳回原告重庆胡氏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告姚能琴负担。本判决为终审判决。审判员 张晓华二〇一七年六月二十三日书记员 温 娟