（2017）川2021民初2037号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-19
案件名称
黄志强、廖清华与四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
安岳县人民法院
所属地区
安岳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄志强,廖清华,四川省勇前房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2021民初2037号原告：黄志强，男，1980年4月19日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。原告：廖清华，女，1986年1月29日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：方旭东（系二原告共同委托），四川省安岳县岳阳法律服务所法律工作者。被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。原告黄志强、廖清华与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志强与廖清华共同的委托诉讼代理人方旭东、被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄志强、廖清华向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告交付房屋所有权证、国有土地使用证；2.判令被告向原告支付逾期办理初始登记违约金29344元；逾期交付转移登记房屋权属证书违约金（以原告已交购房款为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率6%计算，时间自2013年1月1日起计算至房屋权属证书交付之日止）。事实和理由：原告黄志强、廖清华系夫妻关系。2009年11月9日，原告在被告处预定住房一套，并交预付款78632元。2011年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城一期7号楼2单元第10层2-10-4号住房1套；预测建筑面积124.61㎡，单价2440元/㎡，总价款304048元；原告在签订合同时可以支付总房款的30%，余款以向银行按揭方式付清；被告在2012年6月30日前交房；被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告未能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款0.3‰的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定。同日，原告向被告交购房款43416元。2011年5月4日，原告通过银行按揭方式向被告交纳购房款182000元。2012年7月18日，原告向被告交款8821元（其中工本费133元、契税6243元、按揭费488元、玻璃费1957元）。被告虽向原告移交了房屋，但其2013年8月22日才取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，且至今未办理房屋转移登记，未向原告交付所购房屋权属证书，应承担相应违约责任。四川省勇前房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告主张的违约金已过诉讼时效,且违约金过高。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告至今未向原告交付房屋权属证书，系违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，向原告承担及时交付房屋权属证书并支付违约金的违约责任。因双方未约定违约金或损失额的计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以原告实际交付购房款304048元按年利率6%的标准计算被告应承担的违约金额，被告认为原告向其主张逾期交付房屋权属证书违约金过高的理由不成立。原告在合同约定期限届满前未获房屋权属证书即应知道被告违约且自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，此项违约金的法律保护期间为逾期之日起二年内，即原告向本院提起诉讼之日（2017年6月12日）前两年内的违约金主张未过诉讼时效期间，人民法院予以保护，对超过两年的部分因已过诉讼时效期间，人民法院不予保护。被告认为原告向其主张逾期交付房屋权属证书违约金已过诉讼时效的理由部分成立。双方约定被告在2012年9月30日前取得原告购买房屋所在楼栋权属证明，否则承担相应违约责任，而被告实际取得权属证书时间为2013年8月22日，系违约，应以逾期时间326日（2012年10月1日至2013年8月22日）按每日0.3‰承担违约责任。现原告以300048元为基数计算违约金29344元〔300048元×326日×0.3‰／日〕，系权利的自由处分，予以支持。原、被告所签合同未约定被告在办理初始登记（即楼栋权属证明）后应及时通知原告，被告也未举证证实其办理初始登记后及时通知了原告，原告系在2016年11月向房地产行政主管部门查询时才得知被告办理初始登记的具体时间，故原告主张初始登记违约金权利的诉讼时效起算点应为其实际知道之日，被告认为原告向其主张初始登记违约金已过诉讼时效的理由不成立。原、被告所签《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，初始登记违约金计算标准由被告自行确定，故对被告提出初始登记违约金过高的意见不予采纳。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办理初始登记及交付房屋权属证书违约金的请求合法，本院予以支持，但对超过诉讼时效期间部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告黄志强、廖清华交付所购商品房的权属证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄志强、廖清华支付逾期办理初始登记的违约金29344元；三、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄志强、廖清华支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以304048元为基数，自2015年6月13日起计至房屋权属证书交付完成之日止，标准按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，减半收取计644元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 吴晓燕二〇一七年六月二十三日书记员 龚 军 来源：百度“”