（2017）闽08民终593号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-09-28
案件名称
龙岩金业房地产开发有限公司、林小丽商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙岩金业房地产开发有限公司,林小丽
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终593号上诉人（原审被告）：龙岩金业房地产开发有限公司，住所地福建省武平县平川镇城南村青云山（武平中凯国际酒店5楼），统一社会信用代码913508246850627649。法定代表人：黄联庆，董事长。委托诉讼代理人：李东方，福建天梁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林小丽，女，1981年11月20日出生，汉族，农民，住福建省武平县。委托诉讼代理人：熊俐华，福建义恒律师事务所律师。上诉人龙岩金业房地产开发有限公司因与被上诉人林小丽商品房预售合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙岩金业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回林小丽的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》属适用法律错误。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的具有官方指导性质的商品房买卖合同示范文本，在签订合同时具有适用的规范性和普遍性，同时也符合2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定关于商品房买卖的示范合同内容。所以该商品房合同符合法律法规和规范。2.《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如果在规定的日期内未达到交付条件，双方同意按照以下第二种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。也就是说，即使出卖方交付的房屋不符合合同第八条第一款的约定条件，买受方也应当接收房屋，由出卖人支付1000元违约金。上述房屋交付条件的约定系双方意思自治的表现，是双方当事人对合同中两种备选方式的选择约定，并非格式合同，故合同当事人应当依约履行。3.一审判决对《商品房买卖合同》第八条第二款约定的交付方式的法律效力没有做出评判，所以一审判决没有尊重《商品房买卖合同》有关交付的约定，应当撤销。4.龙岩金业房地产开发有限公司交付的房屋除未具备消防验收条件外，其余条件均为合格，在实质上不影响买受人的使用。5.2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房示范合同第八条第一款就约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。本案中合同约定的交付情形属于上述第一种，而非综合验收等其他情形。因此，只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得竣工报告，就可以交付购房人，而取得竣工验收备案是行政管理行为，显然不是房屋交付条件。所以武平县住建局对龙岩金业房地产开发有限公司做出的停止交付的行为是不当的无效行为。6.出卖人逾期交房时间没有超过90日，出卖人在2016年3月底就电话通知买受人在2016年3月29日至31日办理交房手续，并且在2016年3月下旬向买受人发出书面的交付通知书，林小丽也收到该通知书。所以即使龙岩金业房地产开发有限公司逾期交房，但是逾期时间没有超过90日，故不符合《商品房买卖合同》约定的解除合同的时间条件。二、公共维修基金和预告登记费属于代收代缴款项，即使解除商品房买卖合同，也应当由买受人向收费机关申请退回，一审判决由出卖方退还并且支付该项费用的利息损失没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第九条所约定的解除合同后应当退还买受人已付款是指购房款，不包括出卖人代收代缴的费用。三、不能同时适用违约金和损失赔偿。《商品房买卖合同》第九条约定解除合同后按照已付购房款的1.5%支付违约金，该违约金赔偿实质上包含买受人的利息损失。然而一审判决即判令出卖人支付合同约定的违约金，又判令出卖人支付买受人的利息损失，属于重复计算，该项判决没有合同依据和法律依据。依据《合同法》第114条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，以及《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第14条的解答可以知道，只有实际损失高于约定的违约金时，才可以按实际损失计算。所以，一审判决出卖人同时支付违约金和利息损失是错误的。林小丽辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林小丽向一审法院起诉请求：1.判令解除林小丽与龙岩金业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令龙岩金业房地产开发有限公司返还林小丽购房款337517元并支付截止2016年5月18日按揭贷款利息30962元；3.判令龙岩金业房地产开发有限公司支付违约金5062元（337517元×1.5%）。一审法院认定事实：2013年10月25日，林小丽与龙岩金业房地产开发有限公司签订编号为201302348号《商品房买卖合同》，约定由林小丽购买龙岩金业房地产开发有限公司开发的位于平川镇青云山中凯路的“碧水庄园”（中凯国际社区）A地块1#幢305号商品房，用途为住宅，建筑面积共74.56平方米，商品房单价4526.78元，总价337517元，付款方式为2013年10月25日前支付首期款101517元，剩余购房款236000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》第八条还对交付条件与期限进行了约定，即“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：即买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金。”《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，林小丽已付款101517元，并向中国建设银行股份有限公司武平支行申请商业性贷款236000元。2014年2月18日，中国建设银行股份有限公司武平支行向林小丽发放贷款236000元。至2016年5月18日，林小丽累计偿还本金23178.02元、利息30962.97元，尚欠本金212821.98元。2015年12月28日，龙岩金业房地产开发有限公司向林小丽发出《延期交房通知书》，通知林小丽因项目综合验收工作未完成，林小丽购买的房屋将适当延期交付使用。2016年3月25日，龙岩金业房地产开发有限公司开发的碧水庄园A地块1#楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收。次日，龙岩金业房地产开发有限公司电话通知林小丽办理交房手续。林小丽未办理交房。2016年4月16日，武平县住房和城乡规划建设局发文，要求龙岩金业房地产开发有限公司停止碧水庄园A地块项目的交房行为，并要求龙岩金业房地产开发有限公司尽快完成上述项目配套设施建设，于2016年5月31日前完成上述项目的综合竣工验收手续，尽快交房给业主。经查询，碧水庄园A地块1#楼房屋楼层17层，属于龙岩市公安消防支队验收工程，该建设工程于2016年6月7日经龙岩市公安消防支队验收不合格。一审法院认为，林小丽与龙岩金业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，权利义务内容约定明确，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，强制消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，消防验收合格是商品房交付使用的法定条件。涉案房屋虽然于2016年3月25日经过建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收，质量等级评定为合格，但碧水庄园A地块1#幢房屋楼层17层，该建设工程必需经龙岩市公安消防支队验收。现碧水庄园A地块1#幢房屋未经消防部门验收合格和规划行政部门验收确认，也未经建设质量主管部门认可以及办理工程竣工验收备案手续，应视为未经验收合格，不符合交付使用的条件。龙岩金业房地产开发有限公司虽于2016年3月26日通知林小丽交房，但因不符合交房条件，武平县住房和城乡规划建设局亦于同年4月16日发文要求被告停止碧水庄园A地块项目的交房行为，林小丽有权拒绝交房，龙岩金业房地产开发有限公司逾期交房超过90日，双方约定的一方解除合同的条件已成就。根据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日后，林小丽有权解除合同，龙岩金业房地产开发有限公司应当自林小丽解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付款的1.5%向林小丽支付违约金。现林小丽向法院起诉，应视为向龙岩金业房地产开发有限公司发出解除合同书面通知。据此，对林小丽提出要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、龙岩金业房地产开发有限公司向林小丽返还购房款337517元、支付银行按揭利息30962元、支付违约金5062元的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、解除林小丽与龙岩金业房地产开发有限公司于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》；二、龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还林小丽购房款337517元；三、龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林小丽银行按揭利息30962元；四、龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林小丽支付违约金5062元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6903元，由龙岩金业房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房交付条件包括法定的交付条件和约定的交付条件。在商品房买卖合同中，双方当事人可依法律规定和意思自治原则对商品房交付条件进行约定，但是，由于法定的交付条件是法律对商品房交付条件所作出的强行性规定，因此约定的交付条件如违反法律强行性规定时应属无效。讼争商品房所在的碧水庄园A地块1#幢属必须强制消防验收的工程，依照《中华人民共和国消防法》第十三条规定，强制消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定属强行性规定，双方当事人在《商品房买卖合同》中对交付条件的约定不得违反该规定，否则应认定无效。因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款“如果在规定的日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”的约定不适用于法律对商品房交付条件所作的强行性规定。龙岩金业房地产开发有限公司援引前述合同条款，主张即使其交付的房屋未经消防验收合格，林小丽也应当接收房屋，违反法律强行性规定，不予采纳。龙岩金业房地产开发有限公司以讼争商品房虽未具备消防验收条件但在实质上不影响买受人的使用，讼争商品房只要建设单位组织设计、施工、监理等单位验收取得竣工报告就可以交付购房人为由，主张其逾期交房时间没有超过90日，理由不成立，不予采纳。由于龙岩金业房地产开发有限公司在合同约定的交房时间无法向林小丽交付符合法律规定和合同约定的交付条件的房屋，且逾期交房超过90日，因此一审法院根据《商品房买卖合同》第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，适用法律正确。龙岩金业房地产开发有限公司主张一审法院判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》属适用法律错误，理由不成立，不予采纳。《商品房买卖合同》因龙岩金业房地产开发有限公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，龙岩金业房地产开发有限公司因此而承担的返还和赔偿责任范围包括：购房款337517元、以本金236000元计算的银行贷款利息、根据合同约定按已付款的1.5%计算的违约金。由于林小丽向银行贷款236000元所产生的利息作为损失，一审法院已判决龙岩金业房地产开发有限公司赔偿。因此，该笔购房款及其利息不应依《商品房买卖合同》第九条的约定再次作为林小丽的已付款计取1.5%的违约金，否则属重复计算损失。一审法院对此判决错误，应予纠正。林小丽依《商品房买卖合同》第九条约定请求支付的违约金应按购房首付款101517元的1.5%计算为1522.76元。综上所述，龙岩金业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初2084号民事判决第一、二、三项；二、变更福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初2084号民事判决第四项为：龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林小丽支付违约金1522.76元；三、驳回林小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6903元，由林小丽负担53元，龙岩金业房地产开发有限公司负担6850元；二审案件受理费6903元，由林小丽负担53元，龙岩金业房地产开发有限公司负担6850元。本判决为终审判决。审 判 长 李小东审 判 员 许培靖审 判 员 陈小曼二〇一七年六月二十三日法官助理 刘彬辉书 记 员 吴 琼 微信公众号“”