（2017）吉0104民初1966号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-01
案件名称
张凤海与吉林亿隆房地产置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张凤海,吉林亿隆房地产置业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初1966号原告：张凤海，男，住长春市南关区。委托诉讼代理人：陈旭，吉林浩原律师事务所律师。被告：吉林亿隆房地产置业有限责任公司，住所地长春市朝阳区开运街1952号。法定代表人：刘刚，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，该单位法律顾问。原告张凤海与被告吉林亿隆房地产置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭审理本案，原告委托诉讼代理人陈旭，被告委托代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凤海向本院提出的诉讼请求是：判令被告向原告支付逾期办理案涉房地产权属证书的违约金28,437.20元。事实及理由：2011年4月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将吉林省长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区×××室房屋出售给原告，建筑面积90.13平方米，成交总价570,072.00元。合同签订后，原告向被告交纳房款，被告于2011年11月23日向原告交付了上述房屋。合同约定被告在房屋交付使用后360日内为原告办理房屋产权证。原告与被告于2016年9月29日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为568,744.00元，现距交房日期已经超过360日，但被告至今没有为原告办理房屋产权证书，被告已经违约，根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同面积差异补充协议》的约定，被告逾期办理房屋产权证，按原告已付购房款的百分之五支付违约金，原告已经缴纳房款568,744.00元，被告需承担违约金28,437.20元。望诉如所请。被告吉林亿隆房地产置业有限责任公司辩称：对原告诉状中陈述的事实没有异议。对原告诉讼请求有异议，理由如下：1、原告起诉已经超过法律诉讼时效期间，应依法驳回原告的诉讼请求。2、因办理产权过程中，因政府修路施工导致被告办理备案手续延后已经构成不可抗力，目前，该房屋已经具备办理房屋产权手续的条件；3、根据我国合同法规定，买卖合同的标的物应当是具体明确，本案双方于2016年9月29日签订面积差异补充协议时双方的买卖合同才得以确认，原告在诉状中自认，于2016年11月21日开具销售不动产统一发票，作为买卖的价款才具体明确，双方的各自合同义务才得以确定，作为办理备案手续的时间节点，应以2016年11月21日为节点。根据有效证据，本院经查明如下事实：2011年4月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将吉林省长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区×××室房屋出售给原告，建筑面积90.13平方米，成交总价570,072.00元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。……”。合同签订后，原告向被告交纳房款，被告于2011年11月23日向原告交付了上述房屋。合同约定被告在房屋交付使用后360日内为原告办理房屋产权证。原告与被告于2016年9月29日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为568,744.00元。原告已向被告交纳了办理产权证书的相关费用。被告称此前产权证未办理完毕的原因是由于长春市建设三横两纵工程占用其小区用地，导致不能办理居民房屋产权证。庭审中，原告提交以下证据证明自己未过诉讼时效：1、原告与被告于2016年9月29日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为568,744.00元，诉讼时效延续。2、该小区业主委员会主任王志良到庭作证。王志良证明业主委员会2013年成立，业主委员会代业主向被告主张过违约金。3、2016年9月原告委托的郑律师、业主委员会王主任和其他业主代表与陈少卿经理的谈话录音。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照《商品房买卖合同》约定的期限为原告办理房地产权属登记手续的理由不能成立，被告应当承担逾期办证的违约责任。但亿隆公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的5%向买受人支付违约金”。亿隆公司系2011年11月23日向原告交付房屋，按照上述合同约定，亿隆公司未能在2012年11月23日前将办理房屋权属登记的手续报产权登记机关备案之时起，原告即应知道其合法权利被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”的规定，原告应当在此后的两年时间内即2014年11月23日前向亿隆公司主张已付购房款5%的违约金。因原告于2017年3月7日才提起本案诉讼，应当认定原告的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求不应保护。原告虽主张2016年9月29日与亿隆公司签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，诉讼时效应从补充协议签订之日起重新计算，因该补充协议内容没有改变诉讼时效的约定，退还房屋面积差异款不能替代或改变原告未主张违约金的事实，诉讼时效不因此中断或重新起算。证人王志良出庭作证时，证实其代表业主向被告多次主张过违约金事实，但其证言与本院已作出类案（2016）吉0104民初4201号案件中的证言基本一致，而该案的民事判决书已经确认王志良的证言不能证明诉讼时效中断的事实，故王志良的证言不具有诉讼时效中断的证明力。综上，原告没有充分证据证明诉讼时效存在中止、中断的事由或应重新计算，故原告起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权，其诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告张凤海的诉讼请求。案件受理费511.00元，由原告张凤海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 谢省伦人民陪审员 张立平人民陪审员 郑晓蕾二〇一七年六月二十三日书 记 员 程 喆 来自