（2017）吉0621民初1022号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-10-19
案件名称
钟兆梅与胡德海、孙建忠、赵云芳确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
抚松县人民法院
所属地区
抚松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟兆梅,赵云芳,孙建忠,胡德海
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
吉林省抚松县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0621民初1022号原告：钟兆梅，女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。委托代理人：麦仁秋，吉林乾羽律师事务所律师。被告：赵云芳,女，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。被告：孙建忠，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。被告：胡德海，男，汉族，无职业，现住吉林省抚松县。原告钟兆梅与被告胡德海、孙建忠、赵云芳确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟兆梅委托诉讼代理人麦仁秋、被告胡德海、被告孙建忠、被告赵云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟兆梅向本院提出诉讼请求：请求判令二被告签订的《房屋买卖协议》无效。事实与理由：2016年8月25日，二原告签订《房屋买卖协议》，被告赵云芳将位于泉阳镇新华街二委的一处住宅房屋（建筑面积37.81平方米，房屋所有权人孙玉春、钟兆梅）以2.2万元价款卖给被告胡志海。二被告买卖此房屋未经得原告及其他所有权人的同意和授权，因此，原告认为二被告买卖房屋的行为无效。请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。胡德海辩称，双方签订的房屋买卖合同是有效的，胡德海买房时是经过赵云芳与孙建忠同意并协商一致签订的合同，房屋交易有一年之久，胡德海已居住一年，根据最高人民法院关于买卖合同的司法解释，协议是有效的。孙建忠、赵云芳辩称，孙建忠、赵云芳认为双方签订的买卖合同价格偏低，显失公平，卖房时虽然自认对该房屋有处分的权利，但从法律上对这个房屋没有处份的权利，因此在产权上存在重大误解，胡德海买房后一直未居住，有炒房嫌疑。本院经审理认定事实如下：孙建忠与赵云芳系夫妻关系，钟兆梅与孙建忠系母子关系(钟兆梅四子)。坐落于泉阳镇新华街二委，建筑面积37.81平方方米房屋(以下简称系争房屋)产权登记在冯树名下，2009年6月16日丁福君与孙玉春签订《房屋买卖协议》，将诉争房屋以5000元对价转让给钟兆梅的丈夫孙玉春，房屋购买后，诉争房屋交由孙建忠、赵云芳居住，2015年6月26日，孙玉春因病死亡，2016年8月25日，孙建忠、赵云芳与胡德海签订《房屋买卖协议》一份，将系争房屋以22000元对价转让给胡德海，签订协议当日，胡德海向孙建忠、赵云芳支付了全部房款，孙建忠、赵云芳将系争房屋产权证等相关手续交付胡德海，胡德海已实际接收房屋。系争房屋经多次转让均未办理产权变更登记，系争房屋产权现仍登记在冯树名下。上述事实，由原告提供房屋买卖协议书、居民死亡医学证明书、常住人口登记卡；被告提供的房屋产权证、房屋产权登记证收费票据及水费收费票据、出售公有住房协议书在卷佐证，部分事实双方当事人没有争议，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案胡德海与孙建忠夫妇签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，亦不具备上述法定无效情形，故该协议应认定有效。且根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案忠兆梅以对诉争房屋交易不知情，未经其授权，孙建忠、赵云芳系无权处分为由，主张胡德海与孙建忠、赵云芳签订的签订房屋买卖协议无效，依据不足，本院不予支持。孙建忠、赵云芳是否有权处分，不影响合同的效力。钟兆梅主张诉争房屋系其丈夫生前从丁福君处购得，是诉争房屋的实际所有人，该主张本院不予支持，理由是，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案系二手房屋连环买卖，诉争房屋转让过程中，均未办理产权过户，孙玉春生前与丁福君订立《房屋买卖协议》后，取得了房屋产权证等相关手续，将系争房屋交由孙建忠、赵云芳居住，依合同取得了诉争房屋占有、使用权，但未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力，在未经相关权利人追认并办理产权过户登记之前，所有权人及依夫妻关系、继承等法律事实形成诉争房屋产权共有人待定。综上所述，原告诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告钟兆梅的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 刘迎华二〇一七年六月二十三日书记员 叶志国 微信公众号“”