（2017）鲁05民终585号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-18
案件名称
孙升香、东营市通懋置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省东营市中级人民法院
所属地区
山东省东营市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙升香,东营市通懋置业有限公司,东营市嘉棣房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁05民终585号上诉人(原审原告)：孙升香，女，1954年8月16日出生，汉族，农民，住东营市东营区。委托诉讼代理人：杨燕（系上诉人孙升香之女），住东营市。上诉人（原审被告）：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市东营区济南路265号。法定代表人：刘其刚，董事长。委托诉讼代理人：刘孟强，男，东营市通懋置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地东营市东营区曹州路129号。法定代表人：燕兴昌，董事长。上诉人孙升香、东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）因与被上诉人东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙升香及其委托诉讼代理人杨燕、上诉人通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼，被上诉人嘉棣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙升香上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，判令通懋公司、嘉棣公司按孙升香实际损失赔偿并按8%的标准支付2015年1月1日至2017年4月18日（实际支付日）的占用费；2、判令一、二审诉讼费用、公告费、律师费由被上诉人通懋公司、嘉棣公司承担。事实和理由：1、一审判决依据商品房买卖合同的约定，以孙升香已付房款的1%为标准支付违约金远不足以弥补因逾期办理产权登记给孙升香造成的损失，应判令通懋公司、嘉棣公司按孙升香的实际损失赔偿。2、一审根据合同法第二百三十六条判令按年返租率4.8%为标准支付租金属适用法律错误，应按委托经营合同承诺的总房款的8%至实际支付日。3、因通懋公司、嘉棣公司的行为，造成孙升香不得不提起诉讼，本案一、二审诉讼费用、律师费用等应由通懋公司、嘉棣公司承担。通懋公司辩称，1、孙升香主张按照其实际损失由通懋公司进行赔偿没有事实依据，应驳回其该项请求。2、孙升香主张按照年8%的标准支付其占用费不能成立，应驳回其该项请求。3、孙升香主张由通懋公司承担案件的公告费和律师费，没有事实依据和法律依据。通懋公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由孙升香负担。事实和理由：1、虽然委托经营合同约定签订商品房买卖合同时，给予孙升香合同洽谈总价款24%的优惠，孙升香以商铺三年的出租经营权冲抵总价款24%的价差，但委托经营合同和认购书约定的权利义务已经被商品房买卖合同所替代，所以涉案商铺总价款应以商品房买卖合同第四条约定的总价款为最终依据，而非以认购书约定的总价款为依据，一审认定的总价款错误，导致确定的逾期办理产权登记的违约金错误。2、涉案商铺租赁合同到期后，未能签订新的商铺租赁合同，未就租金标准、支付期限再作约定。但根据合同法第二百三十六条，应认定原租赁合同继续有效，仅租赁期限为不定期，租金数额、支付时间继续执行原合同约定。在此情形下，通懋公司应于每年1月31日、7月31日前返租款，但孙升香于2017年1月3日才通过诉讼主张2015年度的租金，显然超过一年诉讼时效期间。孙升香辩称，1、认购书及委托经营合同均载明以涉案商铺三年的出租经营权冲抵购房款24%的价款22448元，所签订的租赁合同也载明年返租金款为总房款的4.8%，该总房款也包括所交现金71084元及三年租金即总房款24%的冲抵房款22448元，合计优惠后总房款为93532元，以上说明通懋公司在10年前就认可总房款为93532元。2、孙升香等对到期租赁合同约定年4.8%的返租标准有异议，对原租赁合同是有明确异议的，多次与被上诉人协商未果，并自2015年3月15日就一直维权，并未超过诉讼时效。嘉棣公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。孙升香向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）15805元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金959元，以上共计16764元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：东营市商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年9月27日，原告孙升香与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港一层1C-144号房产一套，建筑面积暂计为6.27平方米，总价为103455元，优惠后成交价为93532元，并特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签订后此认购书自动失效。同日，原告与嘉棣公司签订委托经营合同，原告同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即22448元，三年内，被告不再向原告支付任何费用。三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。2006年10月5日，原告与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港一层1C-144号房产，建筑面积6.27平方米，房屋价款为71084元，原告应于2006年10月5日前付清全部房款，被告应于2007年1月31日前交付房房屋，并在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年9月28日支付购房款40000元，于2006年10月5日支付购房款31084元，共计71084元。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。2009年4月11日，被告通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，将上述房屋出租给该公司经营，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的3.8%，计3554元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的4.8%，计4490元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告依约向原告支付了2010年1月1日至2014年12月31日的返租款。上述房屋租赁合同约定期限届满后，被告通懋公司仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。一审法院认为，原告孙升香与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的房屋价款，即22448元，原告另向嘉棣公司支付购房款71084元，因此原告已支付的房屋价款共计应为93532元。按照上述商品房买卖合同关于产权登记的有关约定，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金935.3元，原告主张违约金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。因涉案房屋系由被告通懋公司委托嘉棣公司对外销售，由此产生的权利义务应由被告通懋公司与嘉棣公司共同承担。原告与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，被告通懋公司实际管理涉案房屋并于2009年4月11日，委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，并按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告通懋公司继续实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。被告通懋公司实际管理涉案房屋处于持续状态，故被告关于原告向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金为4490元的标准计算，共计8574元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。被告嘉棣公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、被告通懋公司、嘉棣公司于判决生效之日起十日内向原告孙升香支付逾期办理产权登记的违约金935.3元；二、被告通懋公司于判决生效之日起十日内向原告孙升香支付自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金8574元；三、驳回原告孙升香其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，减半收取计110元，由被告通懋公司、嘉棣公司负担。孙升香在二审期间提交通懋公司和嘉棣公司与他人签订的商铺投资合作经营合同复印件一份。证明：涉案商铺租赁合同到期后，通懋公司与孙升香就商铺租赁事宜协商的内容是参照该合同所定标准进行的，标准比已到期的合同有所提高。通懋公司质证认为，对证据的真实性、来源的合法性及证明目的均不认可，该证据为复印件且没有合同双方的签字确认，该合同与上诉人孙升香没有任何关联。本院认为，孙升香提交的证据为复印件，且缺乏与本案的直接关联性，本院不予采信。通懋公司、嘉棣公司在二审期间均未向本院提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题是：一、一审认定孙升香已支付房款为93532元并以此确定逾期办理产权登记的违约金为935.3元是否正确；二、一审认定孙升香主张的2015年度的租金未超过诉讼时效是否正确；三、孙升香主张按总房款93532元，以年8%为标准，支付涉案房屋自2015年1月1日至2017年4月18日（直至实际支付日）的占用费应否予以支持。关于一审认定孙升香已支付房款为93532元并以此确定逾期办理产权登记的违约金为935.3元是否正确的问题。本院认为，民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。虽然涉案商品房买卖合同载明商铺价款为71084元，但委托经营合同约定孙升香于2007年1月1日将涉案商品房三年的出租经营权让渡给嘉棣公司出租经营，用该三年的出租经营权补偿嘉棣公司给予其购买商铺合同总价款24%的价差，结合商铺认购书载明的涉案商铺优惠成交价为93532元及在商品房买卖合同之后所签订的商铺租赁合同中所约定的年返租款为总房款的4.8%计4490元，均可以看出，涉案商铺的总房款为93532元。前述三年委托经营的收益实际系冲抵了涉案商铺24%的购房款，孙升香亦无需再另行支付该部分购房款。因此，一审认定孙升香已支付涉案商铺购房款为93532元是符合双方真实意思表示，亦是公平合理的，通懋公司关于一审认定的孙升香实际支付的房屋总价款错误的主张不能成立，本院不予支持。根据商品房买卖合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方约定明确具体，一审依据双方约定按已支付房屋价款的1%对逾期办理产权登记的违约金予以支持是正确的，孙升香主张以实际损失进行赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审认定孙升香主张的2015年度的租金未超过诉讼时效是否正确的问题。本院认为，涉案商铺租赁合同到期后，双方对于涉案商铺的租赁期限、租金标准及支付期限等均未达成一致意见，但通懋公司至今仍继续占有使用涉案商铺，其应向孙升香支付租金。因双方未明确租金的支付期限，对于后续的租金支付期限，可参照合同法第二百二十六条“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定执行。通懋公司自商铺租赁合同到期至本案一审时占有使用涉案商铺显然已超过一年，所涉2015年租金应在2015年12月31日前支付，孙升香于2016年12月30日向人民法院提交民事起诉状，在法律规定的一年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效期间。且从本案的实际情况看，因涉案商铺现仍无法分割办理产权证等问题，孙升香就委托出租的租金标准与通懋公司持续进行协商，客观上也不存在怠于行使权利致使超过诉讼时效期间的问题。因此，通懋公司关于孙升香主张的2015年的租金已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人孙升香主张按总房款93532元，以年8%为标准，支付涉案房屋自2015年1月1日至2017年4月18日（直至实际支付日）的占用费应否予以支持的问题。本院认为，如前所述，涉案商铺租赁合同到期后，通懋公司仍然继续占有使用涉案商铺，其应向孙升香支付租金。但因双方对于租金标准未达成一致意见，一审参照原商铺租赁合同最后一个租赁年度的租金标准确定租金是恰当的，孙升香关于应以年8%为标准支付占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。因涉案商铺在租赁期限等诸多方面具有不确定因素，一审按照孙升香一审诉请截止日期即2016年11月28日予以支持部分租金，并告知孙升香对于后续租金，可根据实际情况另行主张亦无不妥。一审并未适用合同法第二百三十六条进行判决，孙升香关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，本案一审诉讼费用并未判由孙升香负担，其主张因诉讼产生的律师费等费用由通懋公司、嘉棣公司承担亦无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙升香、通懋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，由上诉人孙升香、东营市通懋置业有限公司各负担109.5元。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 许晓芳代理审判员 王继印二〇一七年六月二十三日书 记 员 张 纯 更多数据：