（2017）浙0103民初2781号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-07-17
案件名称
应方淦与刘建强、杭州我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
应方淦,刘建强,杭州我爱我家房地产经纪有限公司,王燕,许潇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初2781号原告：应方淦,男,1977年7月16日出生,汉族,住杭州市西湖区。委托代理人：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。被告：刘建强,男,1959年6月13日出生,汉族,住杭州市西湖区。被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。注册地址：杭州市西湖区。法定代表人：陆斌斌。委托代理：王燕、许潇，该公司员工。原告应方淦为与被告刘建强房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判。审理过程中经原告应方淦申请，本院依法追加杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案被告。本案于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告应方淦及其委托代理人张巍竞、被告刘建强、被告我爱我家公司委托代理人许潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应方淦起诉称：2016年8月22日，原告通过居间方被告我爱我家公司向被告刘建强方购买房屋，该房屋位于杭州市松木××河西××单元××室，权证号为杭房权证西改移字第××号，建筑面积78.66㎡，并与被告刘建强签署了购房合同（编号为：ZD0094436）。该合同约定，被告刘建强以269万元的总价（单价3.4198万元/㎡）将案涉房屋出让给原告，该房屋总价包含：随屋赠送的水电煤一户一表，固定装修及厨卫设施，空调三台。其中税费中介服务费等相关费用均由原告方承担。同时，该合同第八条特别约定条款可证，被告刘建强向原告方承诺：鉴于案涉房屋的产权人陈爱英（即被告刘建强的母亲）去世，但其已经征得共有继承人（即被告刘建强的兄姐）刘建平、刘建玲同意，会尽快办理出继承公证文书进而完成过户，并同意与甲方于2016年11月22日签订《杭州市房屋转让合同》，否则其愿意承担违约责任。2016年9月4日至5日中国杭州G20峰会杭州召开，因此次峰会，杭州国内国际知名度大幅上升，房价随之暴涨。在此基础上，案涉房屋的市场价格也随之大幅度增长，被告刘建强的案涉房屋在G20之后猛涨，其后悔当初出卖价格过低，在利益驱使之下，出尔反尔，以各种理由推诿、拒绝履行合同。原告认为双方签订《购房意向合同》所设权利义务内容系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，双方均应自觉履行。在被告刘建强承诺办出公证文书的情况下，理应与原告方继续履行合同。现因被告刘建强方原因导致合同无法继续履行，且原告方屡次催促被告刘建强履约未果的前提下，有权依法解除合同，并且追究被告刘建强的违约责任。同时，因为被告刘建强的违约行为而导致原告方错失了正常履约而产生的房屋增值损失，被告刘建强亦应当依法赔偿。原告多次催告未果，无奈之下诉诸法院，请求判令：1、解除原告与被告刘建强、被告我爱我家公司三方所签订的《购房意向合同》（编号ZD0094436）;2、被告刘建强立即向原告支付因违约而产生的违约金26.9万元；3、被告刘建强立即向原告支付因违约而导致原告的损失29.908万元；4、本案诉讼费用、保全费由被告刘建强承担。原告应方淦向本院提交了以下证据：1、购房意向合同1份，证明被告以269万元的总价（单价3.4198万元平方米）将案涉房屋出让给原告，该房屋总价包含：随屋赠送的水电煤一户一表。固定装修及厨卫设施、空调三台。其中税费、中介服务费等相关费用均由原告方承担。被告承担违约责任的依据：若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；因被告违约而导致原告方损失的计算依据：合同签约时房屋单价为34197.81元每平方米。2、房产证、土地证、契证各1份，证明案涉房屋基本情况。3、2万元意向金支付凭证、收条各1份，证明刘建强已经收到购房意向金的事实。4、关于督促支付违约金的函，顺丰速运寄件凭证及签收记录各1份，证明原告方曾多次督促被告继承履约，但是被告置若罔闻以及被告已签收了函的事实。5、短信记录、移动手机139××××5300充值发票各1份，证明被告多次推诿违约以及139××××5300的手机户主系被告方刘建强的事实。6、房价网络截图1份，证明因被告的恶意违约而导致原告的实际损失的赔偿依据。被告刘建强答辩称：陈爱英已经死亡。该购房意向书未成立。该购房意向书是以死者陈爱英和原告名义签订的，陈爱英于2011年8月15日已逝世。根据民法通则第九条，陈爱英没有民事权利能力，即其根本没有与他人签订合同的权利能力，因此该合同不成立。该房屋在被告已逝去的母亲名下，遗产没有处理，被告明确告诉原告和房地产中介。中介是明知。在意向书签订前，刘建强联系居间人我爱我家时就已将具体情况说明，告知其该房屋仍在其已逝去的母亲名下，但至今还未办理过继承公证。被告不熟悉房产相关规定，得到居间人的肯定后误以为这样的操作模式可行，而居间人在明知房屋权属存在争议的情况下，帮其挂房出售并向其收取中介费用，同时原告也在明知该房产的情况下与被告刘建强逝去的母亲签订合同。原告也明知的，三证原告是看过的，告知其该房屋仍在其已逝去母亲的名下，合同的名字是陈爱英。当时收到的2万元定金已经归还原告了。2017年1月12日被告已通过我爱我家的店长ＸＸ退还原告定金2万元。被告现在也因身体疾病经济困难。被告是中风患者，脑梗塞、中风病、糖尿病，下岗没有工作，家庭经济现在是靠妻子一个人收入维护家庭，经济条件较差。既然合同不成立，也就不成立解除合同的问题，且该合同中的条款皆未生效，违约条款也未生效，不具有法律效力。同时对于合同的不成立，原告、两被告均有过错，应对合同的不成立共同承担责任。因此请求法庭确认该合同不成立，驳回原告的诉讼请求。被告刘建强向本院提交如下证据：1、购房意向合同1份，证明原被告签订的合同不应成立。2、房产证、土地证、契证各1份，证明案涉房屋基本情况，房主是陈爱英。3、收款收据1份，证明2万元定金收到后又归还ＸＸ。4、注销户口证明1份，证明陈爱英已死亡注销户口了。5、陈爱英、刘山全家户籍，证明家庭情况。6、刘建强住院证明书1份，证明被告的身体情况。7、通知函1份，证明被告现在已下岗了。被告我爱我家公司答辩称：同意解除《购房意向合同》。2016年8月22日，原被告三方签订《购房意向合同》，签订合同前，被告刘建强出示继承公证书，公证书中另两位继承人放弃继承权，只等办理完继承手续后即可签订正式合同，故特别约定已征得其他继承人同意，于11月2２日前签订正式合同。当天晚上，被告纪纪人ＸＸ联系被告刘建强要求陪同办理三证，被告刘建强同意，但第二日再联系时被告刘建强告知其兄弟姐妹不同意出卖房屋故无法去办理三证。经沟通8月25日被告刘建强表示其姐姐出国要三个月后回国,原告表示愿意等。10月5日被告1再表示家里办理继承手续有困难，在多次沟通未果后2017年1月10日原告向被告刘建强发送了。1月11日,三方在被告门店面谈,1月20日被告刘建强退还2万元购房意向金。4月21日被告刘建强根据购房意向合同6.4条提出书面申请要求拿回三证,被告予以退还。综上,请求法院查明事实依法判决。被告我爱我家公司未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：对于原告应方淦提供的证据，被告刘建强对证据1，真实性无异议；证据2，真实性无异议，但登记的名字是陈爱英的；证据3，是有收到2万元，但已退还给中介了；证据4，是有收到的；证据5，短信记录是原告与被告发的，被告也将实际情况与原告陈述了；证据6，对于房价的涨浮问题责任由法院判决；被告我爱我家公司对证据1-6三性无异议。本院认为，被告刘建强、我爱我家公司对证据1-5，无异议，本院予以确认；证据6，不符合证据形式要件，本院不予确认。对于被告刘建强提交的证据，原告应方淦对证据1，真实性、合法性无异议，对于被告认为的关联性有异议，合同成立合法有效，不能证明被告的待证事实；证据2，真实性、合法性无异议，但不能证明被告的待证目的；证据3，三性无异议；证据4-5，原件由法庭核实，如确实真实对真实合法性认可，但不能证明被告的待证事实；证据6-7，没有原件真实性合法性无法确认，关联性性有异议，与本案无关；被告我爱我家公司对证据1-2，真实性合法性无异议，对证明目的无法达到；证据3-5，真实性无异议，证明陈爱英已死亡，财产由子女继承；证据6-7，与本案无关。本院认为，证据1、2、3，两被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4、5，能够证明陈爱英死亡及继承人情况，本院予以确认；证据6、7，与本案无关，本院不予确认。本院经审理，认定案件事实如下：杭州市松木××河西××单元××室登记于陈爱英名下。2016年8月22日，应方淦作为买方（甲方）与卖方刘建强（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：xx《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市松木××河西××单元××室，建筑面积78.66平方米；转让价格2690000元；付款方式为组合贷款，首付转让总价的40%，签订《杭州市房屋转让合同》后五个工作日内；甲方在签订合同时向丙方支付意向金20000元；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：因产权人陈爱英去世，继承人刘建强已征得共有继承人同意出售该房屋（共有继承人为刘建平、刘建玲），若共有继承人不同意出售该房屋承担违约责任；乙方同意甲方于2016年12月22日签订《杭州市房屋转让合同》；甲方同意在刘建强办理出继承公证书当日追加定金至壹拾万元整；等。刘建强在该合同下方乙方处签名、摁印，并代陈爱英签名、摁印。应方淦向刘建强账户转账20000元。2016年10月5日，刘建强通过短信告知应方淦卖房一事出了问题，此后双方多次通过短信沟通卖房事宜，但协商未成。2017年1月10日，应方淦向刘建强邮寄《关于督促支付违约金的函》，要求刘建强支付违约金。2017年1月12日，刘建强向我爱我家公司退还购房定金，收款收据载明代客户收回购房定金。另查明，陈爱英于2011年8月15日死亡，其继承人为刘建玲、刘建平、刘建强。庭审中，刘建强、我爱我家公司同意解除编号：xx《购房意向合同》。本院认为，原告应方淦、被告刘建强、我爱我家公司于2016年8月22日在被告我爱我家公司门店签订编号：xx《购房意向合同》，约定以房屋总价2690000元购买位于杭州市松木××河西××单元××室房屋，并约定相应违约责任。该意思表示真实，合同条款完备，内容明确，且不悖法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。案涉《购房意向合同》的落款处签有“陈爱英”，但该名系由被告刘建强代签，结合合同第八条的约定内容，可以认定该房屋的出卖方系被告刘建强，且被告刘建强本人亦在合同落款处签名。据此，被告刘建强以陈爱英已去世、无民事权利能力为由主张合同不成立，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。涉案《购房意向合同》约定在2016年11月22日前签订房屋转让合同。经多次协商后，被告刘建强未能与原告应方淦签订房屋转让合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告应方淦据此主张解除涉案《购房意向合同》，两被告对此亦无异议，故本院予以支持。关于违约金。原告应方淦主张根据合同约定按房屋总价的10%即269000元计算。但其未能提供充分有效证据证明其实际损失，故本院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金100000元。对原告应方淦多主张部分，本院不予支持。原告应方淦另要求被告刘建强支付因违约导致的损失。鉴于原告应方淦已主张违约金，其再要求赔偿违约造成的损失，系重复主张违约责任，而违约金能够弥补其损失，故本院对该部分主张不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告应方淦与被告刘建强、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月22日签订的编号：xx《购房意向合同》；二、被告刘建强于本判决生效后十日内支付原告应方淦违约金100000元；三、驳回原告应方淦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9481元，减半收取4740.5元，财产保全申请费3360元，合计8100.5元，由原告应方淦负担6674.5元，由被告刘建强负担1426元。原告应方淦于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告刘建强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。代理审判员 刘新玉二〇一七年六月二十三日代书 记员 蒋丽莉 来源：百度搜索“”