（2017）津0104民初3503号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-08
案件名称
王立平与金城房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王立平,金城,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初3503号原告：王立平，女，1977年1月5日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘以沫，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥，天津高地律师事务所律师。被告：金城，男，1964年6月6日出生，汉族，天津市万源通商贸有限公司经理，住天津市南开区。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦9层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：蔡广，该公司法律顾问。原告王立平与被告金城、第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立平的委托诉讼代理人刘以沫，被告金城，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.判令被告返还原告定金100000元；3.判令被告承担违约责任，赔偿原告420000元违约金；4.判令被告承担原告购买房屋的中介费用84000元；5.判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年9月20日签订《房产交易合同》，由原告购买被告所有的南开区长江道凯立天香家园X-X-XXX室，当日依约向被告支付100000元定金，并向第三人支付居间佣金84000元。根据《房产交易合同》第二条第二款的约定，原、被告双方本应于2016年11月20日前到房管局签订《天津市房产买卖协议》并办理过户手续，但到了约定日期，被告却借口拖延。后原告多次直接或通过第三人催促被告尽快履行合同义务，并于2017年3月20日发出限期履行通知书，被告接到通知书直到限期届满仍未采取任何积极措施履行合同，原告有理由认为被告的消极态度和不配合的行为已经表明了其不会再履行合同义务，已经构成根本性违约。遂成讼。金城辩称，当时出卖涉诉房屋时该房屋存有抵押贷款，系被告在滨海银行的5000000元企业贷款，该贷款系被告使用包括涉诉房屋在内的两套房子做抵押，其中涉诉房屋为1500000元抵押。相关银行让被告核销2600000元，就同意给被告注销贷款，当时第三人相关人员答应为被告垫资，期限截止至9月底，但此后第三人没有按约定给被告垫资，被告也没有寻找到垫资公司，且相关银行在10月份变更核销贷款数额为3300000元，故至今没有垫资成功。另外，原告及第三人在当时均知晓涉诉房屋存在企业贷款，且第三人在明知不能垫资的情况下还与被告签订合同，致使签订合同后因第三人未能垫资，导致原、被告签订的合同无法履行，故三方签订的合同应为无效合同。综上，不同意原告的诉讼请求。天津中原物业顾问有限公司述称，原、被告及第三人于2016年9月20日签订《房产交易合同》，约定被告应自行清偿涉诉房屋上设定的抵押权，其应依约履行义务。载至今日，被告仍未履行上述义务，其应承担违约责任。第三人在居间服务过程中未与被告签署过代为垫资清偿抵押权的协议，只帮助被告寻找可以清偿抵押贷款的相关公司，且被告自己也在寻找这样的公司。基于合同相对性原理，不论被告是因为何种原因或客观理由，导致未能如期清贷，在本案中均不是其可以免责的事由。综上，同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市南开区××天××家园X-X-XXX房屋；该房地产设有抵押，被告确认于2016年11月15日前还清贷款并注销该抵押权；该房地产成交价为4200000元，原告于签订本合同之时向被告支付定金100000元……；原、被告双方须于2016年11月20日前亲自到该房地产所辖区房管局或第三人指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续……；因原、被告双方或任何一方原因，导致合同日后不能实际履行，第三人仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则第三人不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；该合同第八条违约责任中约定：被告未按照约定注销抵押权的，原告未按约定付款的，原、被告双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价1‰作为违约金，若一方违约超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。同日，原、被告签订《房屋买卖补充协议》，约定被告出售房屋（凯立天香家园11号楼2门302）给原告，由于被告房产已抵押给天津滨海商业银行股份有限公司广开支行，原、被告双方进行房屋买卖需要先由被告与银行解除抵押，解除抵押需要2600000元，解除房屋抵押所需资金由房屋交易中介商天津中原物业顾问有限公司先行垫付，所需费用由被告承担。由于原、被告双方交易价格为4000000元，不够垫资方垫付2600000元的额度比例，原、被告双方协商一致，交易价格为4200000元。被告承诺，原、被告双方实际真实交易价格是4000000元，在双方交易过程中，多出的200000元所需的各项费用由被告承担。上述合同及补充协议签订后，原告于当日给付被告定金100000元，并给付第三人居间服务费84000元。后第三人协助被告寻找相关垫资机构，被告也自行找寻相关垫资机构，但均未果，被告未能按合同约定的2016年11月15日前还清银行贷款。2017年3月21日，原告委托天津高地律师事务所向被告邮寄《律师函（限期履行通知书）》，要求被告在收到该律师函后三日内，配合原告到天津市南开区房管局签订《天津市房产买卖协议》，若被告在本律师函发出后仍未采取积极措施，原告将依据《房产交易合同》的约定及合同法等相关法律法规的规定行使解除权，并有权通过法律途径要求被告承担违约责任，赔偿原告损失。被告收到上述律师函后没有与原告签订《天津市房产买卖协议》。同年3月28日，原告委托天津高地律师事务所向被告邮寄《律师函（解除合同通知函）》，通知被告解除《房产交易合同》，并要求被告承担违约责任，赔偿原告损失。后被告收到了该律师函，其对解除合同没有提出异议。庭审中，原、被告双方均认可涉诉房屋的实际交易价格为4000000元。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院以（2017）津0104民初3503号民事裁定书，裁定：冻结被申请人金城名下坐落于天津市南开区××天××家园××号房屋的所有权转移变更手续，期限为三年。原告垫付保全费5000元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，原告依约履行了合同义务，但被告未依约还清贷款并注销抵押权，违反了合同约定，构成根本性违约，应承担违约责任，故原告主张解除合同、支付违约金及赔偿居间服务费的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原、被告双方均认可涉诉房屋的实际交易价格为4000000元，故违约金的数额应以该交易价格为准。被告抗辩第三人承诺为其垫资清偿贷款，因第三人未能依约履行该义务，导致合同不能履行并非被告责任所致，但被告对此主张并未提供相关证据予以证明，且第三人也予以否认，故被告的该抗辩理由，本院不予采信。综上所述，被告在合同履行期间，未依约履行合同义务，对原告构成根本违约，应承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》、支付违约金及赔偿居间服务费的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告王立平与被告金城及第三人天津中原物业顾问有限公司于2016年9月20日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告金城返还原告王立平定金100000元；三、本判决生效后十五日内，被告金城给付原告王立平违约金400000元；四、本判决生效后十五日内，被告金城赔偿原告王立平居间服务费84000元；五、驳回原告王立平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9840元，减半收取计4920元，由原告王立平负担220元，由被告金城负担4700元。保全费5000元，由被告金城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郝家琨二〇一七年六月二十三日书记员 赵金丽宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行驶。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。 来自