（2017）粤20民终2728号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-09-04

案件名称

陈土旺、凌宜春共有纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈土旺,凌宜春,陈胜荣

案由

共有纠纷

法律依据

全文

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2728号上诉人（原审被告）：陈土旺，男，1955年4月2日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌宜春，男，1973年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨磊，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡仁治，广东品信律师事务所律师。原审被告：陈胜荣，男，1991年8月25日出生，汉族，住广东省遂溪县。上诉人陈土旺因与被上诉人凌宜春、原审被告陈胜荣共有纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈土旺上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未认定涉案房地产系按份共有，亦未认定上诉人实际使用与管理东面房屋，被上诉人实际使用与管理西面房屋。二、关于2016年9月6日《定金合同》与2016年9月7日《定金合同》的效力问题，应以2016年9月7日《定金合同》为准。三、在寻找买家时，上诉人并非被上诉人的代理人，事实系双方各自转让其按份共有的房地产份额。被上诉人同意以实收100万元的价格转让，系其对自己权益的自由处分，与上诉人无关。上诉人同意以100万元的价格转让并要求买家朱炳富另外补偿80万元，也系其对自己权益的自由处分，与被上诉人无关。四、按份共有人可以自己处分其份额，并无法律规定各按份共有人在转让其份额时，对价一定要按份均等。一审法院既然认为按2016年9月6日《定金合同》履行，又认为应将上诉人收取的其中70万元补偿款按2016年9月7日《定金合同》所确定的比例分配，无事实与法律依据，自相矛盾。五、按份共有人没有法定义务将其份额转让对价通知其他共有人。一审法院认为上诉人隐瞒交易价格，导致被上诉人在不清楚真实交易价格的情况下同意以100万元价格出售其房屋共有份额，侵犯了其合法权益，进而根据侵权责任法第三条、第六条规定作出判决，系认定事实和适用法律错误。被上诉人凌宜春辩称，一、一审法院认定事实正确，涉案房屋的交易价格以上诉人与朱炳富于2016年9月6日签订的《定金合同》为准。上诉人与朱炳富不仅通过2016年9月6日的《定金合同》约定涉案房屋的实际交易价格为280万元，而且双方亦按照该合同实际支付定金款项及剩余房款。二、上诉人与朱炳富通过签订“阴阳合同”的方式隐瞒涉案房屋的真实交易价格，恶意损害被上诉人的合法权益。上诉人、朱炳富及中介全某均在一审庭审时表示，被上诉人并不知悉涉案房屋的真实交易价格为280万元的事实。一审法院基于上述事实作出一审判决并无不当。原审被告陈胜荣未发表陈述意见。凌宜春向一审法院起诉请求：陈土旺、陈胜荣向凌宜春返还400000元及利息（自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际全额返还之日止）。一审法院认定事实如下：1.2016年9月6日，朱炳富（甲方）与陈土旺（乙方）签订定金合同，约定：为确保甲、乙双方签订的买卖土地合同具有法律效应，（以下简称主合同）的履行，双方经协商一致，就定金担保事宜达成如下协议：依据主合同，甲、乙应履行如下义务：中府国用（2013）第易3305158号土地证号，粤房地产权证（中府）字第××号，甲方购买乙方土地409平方米，地有建筑物529.46平方米，总价2800000元，现甲方交付乙方定金800000元（购买总价2800000元），甲方应在合同签订之日起向乙方交付定金800000元。关系父子，代收人陈胜荣。注：先交完总成交价2800000元后到国土局签名过户。注明：成交价2800000元，有800000元只归陈土旺先生所有，去国土局签证总价为2000000元。合同还约定了其它事项。甲方朱炳富签字并按捺指模，乙方无人签字，但陈土旺在合同抬头的乙方陈土旺处按指模，全某在见证人处签字按指模。2.2016年9月7日，朱炳富（甲方）与凌宜春（乙方）签订定金合同，约定：为确保甲、乙双方签订的买卖土地合同具有法律效应，（以下简称主合同）的履行，双方经协商一致，就定金担保事宜达成如下协议：依据主合同，甲、乙应履行如下义务：在中山市坦洲镇同明街22号房这块土地与屋成交价2100000元，已付陈土旺定金100000元（其中付中介费40000元）已付定金给凌宜春200000元。甲方应在本合同签订之日起向乙方交付定金200000元。注：余下的金额1800000元，陈土旺有1000000元，凌宜春有800000元。甲方冯树林代签字，乙方凌宜春签字，见证人全某签字，落款处还显示有“陈土旺先生”并按有指模。3.涉案房产的房产证显示，坐落于中山市××××号，房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，权利人凌宜春，建筑面积529.46平方米，共有情况：陈土旺占有1/2,凌宜春占有1/2。4.凌宜春申请证人中介全某出庭作证，一审法院予以准许。全某述称，陈土旺与朱炳富谈好价格是2800000元，陈土旺让全某跟凌宜春说房子买了2100000元，其他的问题陈土旺会与凌宜春私下解决，陈土旺与朱炳富按照2016年9月6日的定金合同履行。陈土旺申请证人涉案房屋的买家朱炳富出庭作证，一审法院予以准许。朱炳富述称，与凌宜春协商的购买涉案房屋的价格为2100000元，凌宜春只要求支付其中的1000000元，陈土旺要求支付补偿款700000元，加上100000元定金，朱炳富共支付陈土旺1800000元，三方是按照2016年9月7日的定金合同履行，关于补偿款事宜并未告知凌宜春。5.依凌宜春申请，一审法院向银行调取了陈胜荣银行转账记录，转账记录显示，2016年9月6日，黄柏莲分两次向陈胜荣转账共800000元；2016年9月26日，陈言军、黄柏莲分别向陈胜荣转账500000元。朱炳富称上述款项共计1800000元是通过其妻子黄柏莲和其他账户共同转账给陈胜荣。庭审中陈土旺、陈胜荣确认收到该1800000元。6.一审庭审中，凌宜春述称，全某促成了陈土旺与朱炳富涉案房屋的买卖，凌宜春没有参与其中，陈土旺与朱炳富称房价为2100000元，凌宜春以为房价2100000元，于是只收取了1000000元。陈土旺与陈胜荣述称，涉案房屋的房价是2100000元，凌宜春对此是清楚的，关于补偿款凌宜春不知道，因为补偿款与凌宜春无关。一审法院认为，本案为共有纠纷。双方争议的焦点为：一、朱炳富与陈土旺是否履行了2016年9月6日签订的定金合同；二、买方朱炳富支付给陈土旺的700000元是否应当分配给凌宜春。关于焦点一。陈土旺主张2016年9月6日的定金合同作废，实际是按照2016年9月7日的定金合同履行义务。但买方朱炳富一共支付购买涉案房产款项2800000元，且在2016年9月6日就支付了定金800000元，款项也转账到陈土旺指定的收款人陈胜荣的账户，均与2016年9月6日的定金合同约定的内容一致，足以证明朱炳富是按照2016年9月6日的定金合同履行义务，故对于陈土旺的主张一审法院不予采纳。关于焦点二。陈土旺作为房屋共有权人，在寻找买家时系凌宜春的代理人，应如实告知凌宜春房屋交易的真实情况，特别是陈土旺收取了额外的购房款。2016年9月6日的定金合同并未注明补偿款事宜，且陈土旺与朱炳富特意与凌宜春签订合同时约定出售价格为2100000元，明显有意隐瞒房屋的真实交易价格。陈土旺隐瞒交易价格，导致凌宜春在不清楚真实交易价格的情况下同意以1000000元价格出售其房屋共有份额，侵犯了凌宜春的合法权益，应当予以补偿。陈土旺额外收取的700000元，应按原比例分配给凌宜春，即700000元×（1000000元÷2100000元）=333333.33元。凌宜春主张从起诉之日（2016年11月23日）起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉求，符合法律规定，予以支持。陈胜荣仅代为收取购房款，没有共同侵权的行为，无需承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条，判决：一、陈土旺于一审判决发生法律效力之日起七日内支付凌宜春售房款333333.33元及利息（以333333.33元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年11月23日计算至清偿之日止）；二、驳回凌宜春的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，诉讼保全费2770元，共计6420元（凌宜春已预交），由凌宜春负担1070元，陈土旺负担5350元（陈土旺于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付凌宜春）。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、从权属登记资料看，涉案房地产作为一个整体物为上诉人陈土旺与被上诉人凌宜春二人各占1/2份额按份共有。双方当事人在出卖涉案房地产之前，并未就该共有物进行分割。至于当事人针对涉案房地产如何实际使用和管理不影响其法律上按份共有的性质及各占1/2份额的事实。二、从法律上讲，共有物本身的转让与按份共有人转让其享有的共有物份额是两个不同的法律事实。按份共有人转让其享有的共有份额，还涉及到同等条件下其他共有人的优先购买权等问题。本案中，从现有证据材料看，是针对涉案房地产这一共有物本身的整体转让，不属于按份共有人转让其享有的共有份额这一情形。三、共有人在出卖共有房地产时应秉承诚实信用原则，如实告之其他共有人相关交易的真实情况。陈土旺称其中700000元是朱炳富用于陈土旺个人补偿，对此，凌宜春不予认可，陈土旺亦未能提供充足有效证据予以证实，结合证人中介全某的证言以及2016年9月6日《定金合同》等证据材料，本院对陈土旺的该项主张不予采信。涉案房地产作为一个整体物进行转让，其实际所得价款应认定为2800000元，依法应由陈土旺与凌宜春二人按份共有。四、根据当事人的陈述及自认，被上诉人凌宜春就转让款在2100000元范围内，愿意只收取1000000元。那么对于剩下的700000元，依法应按双方当事人各自享有的份额进行分割，凌宜春依法应分得350000元。一审判决按原比例分配给凌宜春333333.33元欠妥，但鉴于凌宜春并未就此提出上诉，根据民事诉讼的处分原则和相对性审查规则，本案在仅有陈土旺提出上诉情况下，从禁止不利变更规则出发，本院对此不作变更，直接予以维持。综上，上诉人陈土旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对剩余的700000元转让款未按当事人各自享有的份额进行分割有误，但鉴于凌宜春并未就此提出上诉，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人陈土旺负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长　　张煌辉审判员　　黄岳文审判员　　官　琳二〇一七年六月二十三日书记员　　林蔓娜 来源：百度搜索“”