（2016）湘01民终8128号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-07-20
案件名称
刘舒霖与湖南贝雷德物业管理有限公司、湖南丽星房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘舒霖,湖南贝雷德物业管理有限公司,湖南丽星房地产开发有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终8128号上诉人（原审原告）：刘舒霖，男，1990年6月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：易军胜，湖南汗青律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小德，男，1968年5月19日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审被告）：湖南贝雷德物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城5栋N单元3003房。法定代表人：曹远华，总经理。委托诉讼代理人：戴焕喜，男，1967年9月26日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审被告）：湖南丽星房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路421号。法定代表人：沙高龙，董事长。委托诉讼代理人：冯正元，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人刘舒霖因与上诉人湖南贝雷德物业管理有限公司（以下简称贝雷德物业公司）、被上诉人湖南丽星房地产开发有限公司（以下简称丽星房地产）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第05820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘舒霖上诉请求：一、撤销一审判决，依法判决贝雷德物业公司、丽星房地产连带赔偿刘舒霖损失395146元；二、本案一、二审的诉讼费用由贝雷德物业公司、丽星房地产承担。事实和理由：一审认定刘舒霖赔偿给承租人的装修补偿款344346元不属于损失范围，而认为其诉求是行使追偿权，进而仅支持其房租损失是错误的。刘舒霖与张曼维、陈加辉达成协议并赔偿维曼餐厅装修损失344346元与房租损失一样，都属于一审法院确定的同一侵权行为造成的损失范围，且该餐厅的损失系因丽星房地产的质量问题以及贝雷德物业公司的管理不当造成的，且其与张曼维等协商、赔偿亦符合合同法关于防止损失进一步扩大的适当措施；刘舒霖的诉讼请求是因丽星房地产公司和贝雷德物业公司的侵权造成的实际损失，而不是行使追偿权，商铺遭灌水事件，给其损失远大于赔偿给曼维餐厅的金额，因根据商铺租赁合同约定，10年的租金总计为6309360元，而解除协议时，餐厅仅经营了一年多，给其造成的可得租赁收入损失为5801360元；刘舒霖尽到了及时通知的义务，而丽星房地产和贝雷德物业公司没有及时处理致使损失进一步扩大，存在过错；刘舒霖赔偿给维曼餐厅装修损失中有64346元也是房租损失，因浸水事故影响，刘舒霖没有收到自2015年9月1日到10月8日的房租64346元，而是抵扣在装修损失中。贝雷德物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回刘舒霖的全部诉讼请求；二、由刘舒霖承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不清、证据不足。刘舒霖和案外人解除合同是故意规避经营风险，是因生意不好赚不到钱，就想把损失转嫁到物业公司头上，因此租金损失本来是不该发生的；刘舒霖房屋墙面渗水，导致物品等受损，在客观上对餐厅经营是有些影响，但可以通过简单维修完成的，不会导致刘舒霖根本违约，并不是承租人解除租赁合同的法定理由，同时解除合同是合同自由、处分民事权利的表现，故当事人处分民事权利所产生的法律后果应由刘舒霖自己承担；就此次事故，贝雷德物业公司的物业管理服务不会导致雨水下渗，不是刘舒霖房屋渗水的原因，房屋渗水的关键原因是开发商设计缺陷所致，和物业管理没有关系，物业公司尽到了管理责任，不存在过错，一审判决其承担责任错误。2、一审适用法律错误。刘舒霖的合同相对人是承租人，贝雷德物业公司是租赁合同之外的第三人，根据合同法规定，租金损失是间接损失，刘舒霖的租赁损失可以向承租人主张违约责任，刘舒霖向物业公司主张侵权责任，没有依据。刘舒霖辩称，1、一审法院认定贝雷德物业公司的侵权事实是正确的，刘舒霖也提供了充分的证据予以证明，也经一审庭审质证。因为贝雷德物业公司的服务不到位，致使商铺平台的垃圾堵塞下水道，严重影响商铺不能正常营业，刘舒霖多次书面给物业公司和开发商发函，其签收后都答应整改，致使承租人无法承租下去，不得不解除合同关系，一审判决对方只赔偿其一个月的租赁损失错误，实际损失远不止5万余元。2、丽星房地产的设计也有问题，下水道应当装在室外，漏水时已经及时反映给了贝雷德物业公司，贝雷德物业公司一直没有处理，刘舒霖没有办法就只好终止合同，理应由贝雷德物业公司和丽星房地产承担装修费用以及每月8000多元租赁损失。丽星房地产辩称，赞同贝雷德物业公司上诉状的第一条意见，不应当承担刘舒霖一个月的租金损失。刘舒霖不是受害人，没有理由要求赔偿租金，刘舒霖和案外人解除合同是双方自愿达成的，解除合同时也没有通知物业公司和开发商，所以其与案外人解除合同与丽星房地产无关。贝雷德物业公司认为漏水是因为开发商的设计不合理导致的，但其没有提供证据予以证明，丽星房地产不予认可。刘舒霖向一审法院起诉请求：1、丽星房地产、贝雷德物业公司连带赔偿刘舒霖损失395146元（其中已赔偿张曼维损失344346元、2015年10月8日至11月8日的房租损失50800元）；2、诉讼费用由丽星房地产、贝雷德物业公司承担。一审法院认定事实：2012年6月16日，刘舒霖与丽星房地产签订两份《长沙市商品房买卖合同》，购买了由丽星房地产开发的长沙市雨花区阳光锦城9栋203、204号商铺。2013年11月24日，刘舒霖、刘小德（甲方）与案外人张曼维、陈加辉（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方将坐落在长沙市雨花区阳光锦城9栋203、204号门面出租给乙方，期限为十年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；第一年租金609600元，即每月租金为50800元，从第三年起，租金每年递增5%。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，张曼维、陈加辉在租赁场地经营维曼中西餐厅。丽星公司为阳光锦城楼盘的开发商，贝雷德物业公司为阳光锦城小区的物业服务企业。2015年7月27日开始，长沙市连续下大雨，因刘舒霖出租的场地系商业裙楼，上面是露天平台，平台上设置有三根从32楼顶层屋面接下来的排水管，二根从31楼至露天平台各住户阳台接下来的空调排水管，这五根排水管的水直接排到平台上，平台上只设置了两个下水道排水孔，加上平台上的排水孔滤水网缺失、垃圾堵塞这两个排水孔，导致平台下水排水不畅，平台积水，致使雨水渗入张曼维、陈加辉经营的餐厅墙体。2015年8月25日，维曼中西餐厅向刘舒霖送达《关于商铺质量问题和物业管理不当造成商铺进水要求赔偿损失的函》，载明：维曼中西餐厅共花装修费2000000元，因积水从商铺顶上注入，装修受到严重破坏，目前可见的受损面积有包厢墙178.9平方米（180元/平方米）、楼梯墙113平方米（240元/平方米）、楼梯顶39.6平方米（280元/平方米）、包厢顶59.9平方米（160元/平方米）和地面142.5平方米（280元/平方米）等；其他损失为284353元：1、收入损失212409元（2015年8月15日晚客人未买单损失5337元、8月17日下午客人未买单损失3566元、8月19日下午客人未买单损失3506元、停业损失50000元、8月、9月收入损失150000元）；2、物品损失19944元（已产生维修费1104元、损坏的物品损失18840元）；水电费工资等损失52000元（其中水电费2000元、维修人员和清理场地工资为50000元）。2015年10月8日，刘舒霖、刘小德（甲方）与张曼维、陈加辉（乙方）签订《解除协议书》，约定，提前解除原合同；乙方支付至2015年8月31日止的房租，乙方尚欠自2015年9月1日起至本协议签订之日止的房租共64346元，自本协议签订之日起后面的房租损失由甲方资金向丽星房地产或贝雷德物业公司追偿；甲方赔偿乙方装修损失344346元，甲方自本协议签订之日起3日内向乙方支付344346元以弥补因商铺进水给乙方造成的装修损失（乙方的其他损失按第四条的约定处理），乙方欠付的房租64346元从此款里直接抵扣；甲方赔偿乙方其他损失284353元，具体包括收入损失212409元、物品损失19944元和水电工资等损失52000元，由甲方向丽星房地产和或贝雷德物业公司追偿后以实际赔偿金额为限对乙方赔偿，若甲方未及时追偿，则乙方可以直接向丽星房地产和或贝雷德物业公司主张赔偿该部分损失；根据原合同关于来装去丢的装修原则，乙方自签订本协议之日起3日内无偿将商铺退还给甲方。维曼中西餐厅于2015年10月10日向刘舒霖出具收到装修损失344346元的收据一张，刘舒霖主张用现金支付了280000元，64346元是抵付的房租。因双方对赔偿事宜协商未果，刘舒霖于2015年11月2日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。侵害他人财产权利并造成损害的，权利人可以请求损害赔偿。刘舒霖作为房屋的所有权人，有权向丽星房地产、贝雷德物业公司提起侵权之诉。本案为一般侵权。一般侵权责任的构成要件为行为、过错、损害事实和因果关系。刘舒霖提起侵权之诉应就丽星房地产、贝雷德物业公司的过错、损害事实及其因果关系承担举证责任。刘舒霖出租给承租人经营餐厅的场地上面是露天平台，平台上设置有三根从32楼顶层屋面接下来的排水管，二根从31楼至露天平台各住户阳台接下来的空调排水管，这五根排水管的水直接排到平台上，平台上只设置了两个下水排水孔，加上排水孔滤水网缺失、垃圾堵塞这两个排水孔，导致平台排水管道下水排水不畅，平台积水，致使雨水渗入餐厅墙体，承租人经营受损。丽星房地产作为阳光锦城楼盘的开发商，其在露天平台上设置高层楼屋面排水管和业主空调排水管，而排水管没有直接接入下水道，并且露天平台上的下水道排水孔太少，其设计缺陷对平台排水造成了一定的影响，有过错，与刘舒霖及承租人的损失有一定的因果关系。贝雷德物业公司作为物业服务企业，应当及时对平台上的垃圾及杂物进行清扫、对排水管道的通畅进行检查，由于贝雷德物业公司的工作不利，也是导致排水孔堵塞、排水不畅的原因之一，亦有过错，与刘舒霖及承租人的损失有一定的因果关系。但根据刘舒霖的诉讼请求、所提交的证据及其陈述的事实和理由，刘舒霖主张的损害事实是向承租人支付了装修补偿款344346元及从2015年10月8日至11月8日的房租损失50800元，并没有举证证明房屋受损程度和进行维修需要支出的费用。刘舒霖诉讼请求的实质是向丽星房地产、贝雷德物业公司行使追偿权。根据我国法律规定，追偿权包含两种情况，一是担保责任追偿，二是合伙债务追偿。故刘舒霖在本案中不能行使追偿权。刘舒霖据此要求丽星房地产、贝雷德物业公司连带赔偿向承租人支付的装修补偿款344346元证据不足，一审法院不予支持。刘舒霖主张房屋租金损失50800元，因刘舒霖与承租人在2015年10月8日签订的《解除协议书》中约定，自签订本协议之日起3日内承租人无偿将商铺退还给刘舒霖，表明从2015年10月8日开始，刘舒霖不再收取承租人的租金，刘舒霖该实际损失应由丽星房地产、贝雷德物业公司各承担50%的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十二条、第十五条第一款（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖南丽星房地产开发有限公司于本判决生效后7日内赔偿刘舒霖房屋租金损失25400元；二、湖南贝雷德物业管理有限公司于本判决生效后7日内赔偿刘舒霖房屋租金损失25400元；三、驳回刘舒霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7228元，由刘舒霖负担5000元，湖南丽星房地产开发有限公司、湖南贝雷德物业管理有限公司各负担1114元。二审中，刘舒霖、贝雷德物业公司、丽星房地产均未提交新证据。本院二审查明：本院委托长沙市雨花区人民法院于2016年10月19日向刘舒霖送达《预交诉讼费通知》，限其于2016年10月26日之前缴纳上诉受理费7228元，刘舒霖在规定期限内既未缴纳上诉受理费也未申请减缓免交。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘舒霖在规定期限内既未缴纳上诉受理费也未申请减缓免交，故本案按刘舒霖自动撤回上诉处理。本案的争议焦点为：一审判决贝雷德物业公司赔偿刘舒霖房屋租金损失25400元是否恰当。本案中，刘舒霖作为案涉房屋的所有权人，其将房屋出租给他人经营餐厅，因餐厅上面露水平台积水致使雨水渗入餐厅墙体，导致承租人经营受损。丽星房地产作为案涉房屋的开发商，其在露天平台上设置的高层楼屋面排水管和业主空调排水管没有直接接入下水道，且露天平台上的下水道排水孔太少，其设计缺陷对平台排水造成了一定的影响，对本案房屋渗水事故存在过错。贝雷德物业公司作为物业服务企业，未及时对平台上的垃圾及杂物进行清扫、对排水管道的通畅进行检查，也是导致排水孔堵塞、排水不畅的原因之一，对本案房屋渗水事故亦存在过错。根据刘舒霖提交的证据以及庭审陈述等可以证实因本次事件刘舒霖自2015年10月8日起存在一个月的租金损失即50800元的事实，且该损失和丽星房地产、贝雷德物业公司的前述行为之间具有一定的果因关系，故一审根据本案事实和相关法律规定认定丽星房地产和贝雷德物业公司对刘舒霖租金损失各承担50%的赔偿责任，即贝雷德物业公司承担刘舒霖租金损失25400元并无不当，本院予以认可。综上所述，贝雷德物业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435元，由上诉人湖南贝雷德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄学里代理审判员 孟宝慧代理审判员 高 进二〇一七年六月二十三日书 记 员 梁 樱附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：