（2016）鲁0211民初17006号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-09-18
案件名称
刘中仁、程艳等与青岛康大富源置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘中仁,程艳,青岛康大富源置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0211民初17006号原告：刘中仁，男，1974年4月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原告：程艳，女，1977年10月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：赵和绪，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周坤，山东倡通律师事务所律师。被告：青岛康大富源置业有限公司。住所地：青岛市黄岛区。法定代表人：张琪，该公司经理。委托诉讼代理人：姜元宾，男，1975年10月31日出生，汉族，住青岛市黄岛区，该公司员工。委托诉讼代理人：王玉环，女，1991年7月7日出生，汉族，户籍地山东省曹县，该公司员工。原告刘中仁、程艳与被告青岛康大富源置业有限公司（以下简称康大富源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李宏伟适用简易程序公开开庭审理了本案。原告刘中仁、程艳之委托诉讼代理人赵和绪、周坤，被告青岛康大富源置业有限公司之委托诉讼代理人姜元宾、王玉环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘中仁、程艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房违约金7810元；2.依法判令被告返还原告购房款5738元；3.依法判令被告更换原告所购房屋防盗门为外开式防盗门；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告以被告对售楼的楼号与实际楼号发生变更为由，要求被告承担退还差价款每平方1000元的责任。在本院限定的期限内，原告未向本院预交诉讼费。事实与理由：2015年7月4日，原被告签订XXX《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的青岛市黄岛区XXX商品房一套，购房总价款63500026元，首付款455000.26元，余款由原告通过银行按揭贷款方式于2015年7月15日前付清。双方另约定，被告应于2016年5月31日前将上述房屋交付原告，否则应按原告已付购房款每日0.01%的标准向原告支付迟延交房期间的违约金，并对物业管理、违约责任等进行约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款，并通过银行按揭贷款方式向被告付清剩余购房款，但被告直至2016年10月2日才向原告交房。在交房过程中，原告发现被告在未与原告协商也未告知原告的情况下，擅自加大墙体保温层厚度，致使原告所购房屋合同价款增大，并为此要求原告补交购房款5738.15元，如果原告不予补交，被告则拒绝向原告交房，原告为收房无奈予以补交。被告还将宣传册和网上宣传页宣传的防盗门由外开式更换为内开式，致使防盗门安全系数大大降低。原告认为，被告的上述行为已构成违约，应向原告承担违约责任。虽经原告多次催讨协商，但被告至今不予解决。为此，特诉至贵院，请贵院依法裁判。青岛康大富源置业有限公司辩称：原告所称的被告实际的交房时间是对的。原告要求的违约金过高，根据双方签订的商品房买卖合同第12条及补充条款第21页第6条的约定，在被告逾期交房的情况下原告给被告90日的宽展期，在此期间被告无需承担违约责任，我们认为应按合同约定房屋总价款的万分之一即63.5元，违约金应从9月1日计算至10月2日。返还购房款没有事实和法律依据，原告陈述的事实不予认可，根据有关规定、合同约定，合同约定对面积增加减少的据实结算，被告房屋符合法律规定和合同约定。楼号变动的问题，被告交付的房屋与合同约定的房屋是一致的，楼号变动的原因是公安部门根据相关的职能将小区的门牌号及整个小区的整个楼号进行调整，与被告无关。合同并未约定防盗门的开向问题，被告安装的防盗门也经有关部门综合验收合格，原告要求改为外开没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的商品房预售合同1份、收款收据4份、交房通知书1份、补交房款收据1份，被告提交的竣工验收备案证1份、建设工程规划许可证1份、建设工程竣工规划验收合格证1份，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据，对以下事实本院予以确认：2015年7月4日，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订青岛市商品房预售合同，约定原告购买由被告开发的位于青岛市黄岛区XXX，暂测房屋建筑面积为87.12平方米，其中套内建筑面积为64.36平方米、公用分摊建筑面积为22.76平方米；合同约定平方米房屋建筑面积单价为7288.80元，总价款暂定为635000.26元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以开发区房管中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过7天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰、详见补充协议。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房竣工验收合格，取得验收报告，乙方已按约定履行付款义务及其它义务。合同第十一条约定，甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、双方按照本合同补充协议的相关约定执行。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付购房款635000.26元，于2016年10月2日向被告补交房款5738元，被告于2016年10月2日向原告交付房屋。2016年5月24日，被告取得青规西建验字（2016）55号建设工程竣工规划验收合格证。2016年9月2日被告取得黄建竣备字第16-329号黄岛区建设工程竣工验收备案证。双方争议的焦点问题：1、被告逾期交房应当承担的违约金数额；2、被告是否应返还购房款5738元；3、被告是否应当将防盗门更换为外开式。1、被告逾期交房应当承担的违约金数额；原告认为被告应当承担自2016年6月1日起至2016年10月2日期间的逾期交房违约金，按购房款每日万分之一计算。被告认为根据双方签订的商品房买卖合同第12条及补充条款第21页第6条的约定，在被告逾期交房的情况下原告给被告90日的宽展期，在此期间被告无需承担违约责任，违约金应从9月1日计算至10月2日，按合同约定房屋总价款的万分之一即63.5元计算。经审查，合同补充条款第五条房屋交付第六款约定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。补充条款第八条其他约定，1.双方同意废除《青岛市商品房预售合同》第五条全部内容，并将该条修改为：“甲乙双方按照签订的《青岛市商品房预售合同》第二条约定甲方暂测的房屋面积向房屋产权登记机关申报房屋面积。甲方双方同意该套房屋的建筑面积应以政府部门认定的测绘机构实测的建筑面积为准。乙方应以政府部门认定的测绘机构测绘的该房屋建筑面积乘以该房屋每平方米建筑面积单价与甲方及我算该房屋销售总价款，多退少补”。……5.双方确认:出卖人就该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传资料的内容与《青岛市商品房预售合同》、附件、本补充协议不一致的，以《青岛市商品房预售合同》、附件、本补充协议的约定为准；未列入《青岛市商品房预售合同》、附件、本补充协议之中，则视为未约定且出卖人未承诺。……合同补充条款第九条约定，本补充协议是甲乙双方签订的《青岛市商品房预售合同》的组成部分，《青岛市商品房预售合同》中的有关约定与本补充协议不一致的，应以本补充协议的约定为准。综上可以看出，原被告在合同第十二条中对被告逾期交房应当承担的违约责任进行了约定，其指向为填空式，明确约定为按照合同补充协议的相关规定执行。该条指向的合同补充条款第六条是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，对原被告双方具有法律约束力，结合合同第十二条全文理解，合同补充条款第五条房屋交付第六款第二项部分应理解为宽展期后的违约金按已交购房款每日万分之一计算。对于原告主张的违约金，在扣除九十日宽展期后部分，本院予以支持。经审核，本院认定被告应向原告支付的违约金数额为2095.5元【635000.26元×万分之一×（123-90）天】。2、被告是否应返还购房款5738元；原告认为被告在施工后期加大了保温层的厚度，是变更设计，应当向原告履行告知义务，并经过规划部门审批，被告未履行相关义务，应当退还该款。被告认为双方合同约定的面积是预测面积，具体应以测绘部门测绘为准。合同约定房屋的面积多退少补。合同面积在正负3%为合法的，不应退还该款，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。本院认为，本案涉及的商品房所在小区已经通过了规划验收，且原被告之间在合同中约定了在该房屋交付时，房屋建筑面积以开发区房管中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。故原告要求退还补交房款5738元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、被告是否应当将防盗门更换为外开式。被告认为合同并未约定防盗门的开向问题，被告安装的防盗门也经有关部门综合验收合格，原告要求改为外开没有事实和法律依据。本院认为，原被告在签订的商品房预售合同中并未对防盗门的开向问题做特殊约定，并且对于防盗门外开并不违反法律及相关的部门规章规定，原告要求被告更换防盗门为外开式并无法律依据，本院对该请求不予支持。综上，本院认为，原被告之间签订的商品房预售合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予维护。现原告已按照合同约定履行了付款义务，被告应按照合同约定的期限向原告交付房屋，被告逾期交房应当承担相应的违约责任，原告要求被告给付违约金7810元，本院予以支持2095.5元，对于超出该数额部分不予支持。原告要求被告返还补交购房款5738元并要求将防盗门更换为外开式，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、青岛康大富源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘中仁、程艳逾期交房违约金2095.5元；二、驳回刘中仁、程艳的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，减半收取69.50元，由青岛康大富源置业有限公司负担25元，由刘中仁、程艳负担44.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 李宏伟二〇一七年六月二十三日书记员 刘晓敏 更多数据：