（2017）冀0902民初892号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-10-31
案件名称
廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司与徐彩凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市新华区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司,徐彩凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
河北省沧州市新华区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0902民初892号原告：廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司，住所地沧州市运河区黄河西路阿尔卡迪亚新儒苑12号楼，统一社会信用代码91130900769817140H。负责人：张健，系该公司经理，。委托代理人：皮德智，河北沧狮律师事务所律师。委托代理人：徐伟，河北庶宁律师事务所律师。被告：徐彩凤，女，汉族，1981年11月12日生，住沧州市新华区，。原告廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司与被告徐彩凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司的委托代理人徐伟、被告徐彩凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付物业费用5740元和违约金1720元（合计7460元），并承担本案诉讼费用。事实和理由：自2004年起，原告受荣盛房地产发展股份有限公司和丽水花庭小区业主委员会的聘请，对丽水花庭小区实施物业服务。被告系原告服务的丽水花庭小区3号楼4单元202室的业主，物业管理费面积155.32平方米，与原告签订了《荣盛·丽水花庭小区前期物业管理服务协议书》，但被告自2013年1月1日开始拒交物业费用，截止到目前欠费5740元，经原告多次催要，被告一直未能支付物业服务费和违约金。被告拖欠物业服务费，导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定，原告请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告徐彩凤辩称，我在新华区荣盛丽水花庭居住期间不但没有得到物业的服务，反而因为小区的诸多问题，给我的生活和工作带来一定程度的影响。一、我所在的楼层电梯始终是坏的，因为我的楼层矮，所以这么多年我始终是走着上楼的，没有享受过电梯带来的便利。楼道的卫生保洁按时打扫，但是唯独不打扫二楼。二、小区的对讲门铃很多年前就坏了，也没人维修，给业主带来很大不便。而且我所在的单元门不但破旧而且还锁不上，形同虚设，也带来一定程度的安全隐患。三、小区管理混乱，车随便停，我在7号楼下面的车库，经常因为门口停车而影响我的车出不去，给物业打电话找业主挪车这种事是家常便饭，给生活和工作带来极大不便，2014年左右，我因为停车问题和7号楼1单元102的业主发生肢体冲突，有报案记录。小区门禁形同虚设，被盗电动自行车的事时有发生，可以去派出所查报警记录。四、说好的荣盛丽花庭小区的“水”呢？2003年购买小区的时候我所在的房子是观景区，价格贵，开始能看到喷泉和小区的水系，但是后来不但水没有了，而且窗前不远处的喷水池几乎变成了垃圾池。最后，说说拒交物业费的最大原因，开始入住小区的时候，因为落地飘窗漏气，厨房墙壁漏水和墙壁出现裂缝问题，我和小区物业交涉过，前两个问题一直拖延没管，就墙壁裂缝问题给了我2000元，可是后来随着墙壁裂缝越来越大，不是2000元能解决的了，我把卧室的非承重墙整个拆除并且整屋贴了壁纸，现在家里客厅卧室的裂缝依然清晰可见，物业公司推脱责任说让我们找建筑公司，建筑公司在哪了？我上哪找去？物业公司不给我解决，我就用自己的方式解决，我不交物业费，来抵消我的损失。我才欠5000多的物业费，远远抵不上我的损失。综上所述，答辩人不交物业费不是无缘无故的，答辩人的损失谁来负责呢？如果收物业费，起码把我上述所陈列的问题都解决了，在这个先决条件下，我才同意和原告调解后再交物业费。本院经审理认定事实如下：沧州市丽水花庭小区业主委员会与原告廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司分别于2013年和2015年签订了两份《荣盛·丽水花庭物业服务合同》，选聘原告廊坊荣盛物业服务有限公司沧州分公司为丽水花庭小区提供物业服务。两份合同对物业服务内容和标准、服务期限和费用、双方的权利义务以及违约责任等内容进行了约定。两份合同约定的物业服务期限自2013年1月1日至2016年12月31日，约定的物业服务收费标准均为住宅0.77元/平方米/月，商业物业为1.0元/平方米/月，并约定业主不及时交纳物业服务费，按每日千分之一支付违约金。被告徐彩凤系丽水花庭小区3号楼4单元202室的业主，物业管理费面积155.32平方米，每年应交纳物业服务费0.77元/平方米/月×155.32平方米×12月=1435元。被告因房屋存在质量问题未交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。本院认为，业主委员会系业主所选举的代表业主执行事务的机构，其所实施的法律行为代表业主，由业主承担法律后果，因此丽水花庭住宅小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，合法有效，其确定的权利义务明确，对业主个人即被告具有约束力，本院依法予以认定。被告徐彩凤未按合同约定交纳物业服务费，违反了双方的约定，属于违约行为，对此应承担相应的民事责任。被告拖欠原告2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计5740元，本院予以认定。对于原告主张的违约金，合同约定业主不及时交纳物业服务费的按每日千分之一支付违约金，原告主张被告每年缴纳违约金430元，共计1720元，不违反合同约定，本院予以认定。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题，原告提交一组照片证明其在被告不缴纳物业费时及时张贴了物业费缴费通知单，诉讼时效发生了中断，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。被告主张原告未按照合同履行义务。原告主张其已经履行了物业服务的义务，并提交三张照片予以证明，根据原告提交的照片以及向其他业主进行核实可以证明原告已经尽到了基本的物业服务义务，虽然存在一定的瑕疵，但是该瑕疵不足以成为被告拒交物业服务费的理由。原告应当积极改进物业服务质量，被告也应当按照合同约定交纳物业服务费。需要说明的是，交纳物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他已交费业主的合法权益，所以业主应当积极履行交费义务。关于被告主张的房屋质量问题，属于房屋买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，被告应当另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告徐彩凤于本判决生效后十日内给付原告物业服务费5740元及违约金1720元，共计7460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 祁 伟二〇一七年六月二十三日书记员 姜雯雯