（2017）鲁0791民初937号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-02-28
案件名称
张丽与潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽,潍坊亿丰置业有限公司,潍坊亿丰商业物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0791民初937号原告：张丽，女，1971年9月21日生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：孙逢，山东高创律师事务所律师。被告：潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号，统一社会信用代码：91370700693116777C。法定代表人：黄贤明，董事长。被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称“亿丰物业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。统一社会信用代码：913707005509413663。法定代表人：宋计成，董事长。原告张丽与被告亿丰置业公司、亿丰物业公司合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽的委托诉讼代理人孙逢到庭参加诉讼，被告亿丰置业公司、被告亿丰物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求:1、请求两被告共同支付所欠原告租金76032元（自2014年10月21日起-2016年10月20日止）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2010年，基于被告亿丰置业公司在其开发的亿丰时代广场房产项目广告中宣称的前十年按8%固定回报、20年超长委托经营的承诺，原告购买了该项目中A2-1097号房，原告与被告亿丰置业公司所签订的商品房买卖合同书，约定亿丰置业公司书面通知原告办理房屋交付手续，该房使用权归亿丰置业公司，而亿丰置业公司未将房屋交付原告。原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，合同约定原告委托被告经营管理并出租原告的上述房屋，委托期限20年，其中第一至第三年免租，第四至第十年每年固定租金，租金每半年一付等。原告认为二被告为共同经营关系，二被告应共同承担对原告支付租金的义务。被告亿丰置业公司未到庭，但提交了书面答辩意见：1、亿丰置业公司与原告签订的仅是房屋买卖合同，存在房屋买卖关系，并不存在房屋租赁关系，亿丰置业公司与亿丰物业公司是两个独立的法人，答辩人未承诺支付租金，在租赁合同中，不是适格的被告。2、原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，根据合同的相对性原则，房屋租金的支付主体应该是房屋出租者，而亿丰置业公司并非房屋的出租者、亦非房屋的委托经营管理者，另外，原告与亿丰置业公司签订房屋买卖合同后，亿丰置业公司已经按双方的合同约定履行合同义务，亿丰置业公司不存在任何违约行为，对于原告与潍坊亿丰物业公司签订的委托经营管理合同及相关的材料，我方不知情，与我方无关，所产生的任何义务，亿丰置业公司作为合同之外第三人，均不承担任何义务。3、关于房屋是否交付的问题，亿丰时代广场就是一个投资型的商场经营模式，原告所购房产与普通的商品房是不一样的，该房产不是以交付原告居住为目的，购买该房产的目的从中营利，且每年收取固定收益，买受人将所购房产交给第三者经营管理，即视为交付，在房屋买卖合同中是有约定的。4、对于被告提供的宣传页等，并无亿丰置业公司公章，对其来源的真实性、合法性有异议，内容有异议，亿丰置业公司认为与本案无关联性。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告亿丰物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定如下事实：1、原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同书，约定：原告购买被告开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座A2-1097号商铺，建筑面积为45.87平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将原告购买的上述房屋实际交付给原告。2、2010年10月20日，原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：就原告预定（购买）的亿丰时代广场A2-1097号商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年固定按固定租金38016元向原告支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。原告在合同落款处签字捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。上述房产已办理了房产证。3、原告同意被告按合同约定在代原告扣缴相应税费后向原告支付租金。对于原告主张的租金问题，原告认为被告亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与原告签订商品房买卖合同书将上述房产分割出售给原告等小业主，但亿丰置业公司并未按约定期限向原告交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司，之后，亿丰物业公司与原告签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，二被告与原告既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了亿丰物业公司是在亿丰置业公司的安排下对原告与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，二被告应共同承担返还原告租金的义务。原告主张委托经营管理合同签订以后，被告支付了2013年10月21日至2014年10月20日的租金38016元。因此，原告要求二被告支付自2014年10月21日起至2016年10月20日止的租金76032元（38016元*2）。根据（2015）开民初字第1342号案件卷宗记载，本院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，被告亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定被告亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给原告等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与原告等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。本院认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同书、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，原告要求二被告继续履行合同，本院予以支持。亿丰置业公司与原告签订商品房买卖合同书将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给原告，原告将房款支付给了亿丰置业公司，且在《商品房买卖合同书》第十七条中明确约定原告购买的房屋使用权归亿丰置业公司所有，同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。原告虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了原告将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但原告并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对原告的相关责任，二被告应按合同约定共同履行向原告支付租金的义务。亿丰置业公司辩称其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应承担支付租金的义务的答辩理由与事实不符，本院不予支持。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起至第十年租金半年一付，但被告在支付一年度租金后，未依约履行之后支付租金义务，对原告主张二被告共同向原告支付所欠原告两年租金76032元的诉讼请求，符合法律规定且在被告应付租金范围内，故本院予以支持，但原告主张期限有误，《委托经营管理合同》明确约定自2011年1月1日起第四年计算租金，故被告所付为2014年1月1日至2014年12月31日的租金，欠付租金自2015年1月1日起，根据原告主张，其期限应相应调整为2015年1月1日起至2016年12月31日止。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系原告委托被告统一对外租赁经营所得，合同中约定了被告有权代扣代缴税金，原告也同意由被告代扣代缴税金后支付，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付原告张丽自2015年1月1日至2016年12月31日的租金，租金数额为76032元中扣除代原告张丽所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1701元，减半收取851元，由被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费1701元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 周爱云二〇一七年六月二十三日书记员 宋春燕 来源：