（2017）粤1226民初122号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-12-20
案件名称
陈君、谢勇兰等与德庆县中亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
德庆县人民法院
所属地区
德庆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈君,谢勇兰,德庆县中亿房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1226民初122号原告：陈君，男，1971年11月26日出生，汉族，住广东省德庆县。原告：谢勇兰，女，1978年1月30日出生，汉族，住址同上。系原告陈君的配偶。上列原告的委托诉讼代理人：叶敏华、黄发，分别系广东定海针（阳山）律师事务所律师和工作人员。被告：德庆县中亿房地产开发有限公司，住所地广东省德庆县新圩镇镇府大院内办公大楼410室。法定代表人：叶建明。委托诉讼代理人：俞伟洪、陈慧，广东端信律师事务所律师。原告陈君、谢勇兰与被告德庆县中亿房地产开发有限公司（下称“中亿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈君、谢勇兰的委托诉讼代理人叶敏华、黄发，被告中亿公司的委托诉讼代理人俞伟洪、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈君、谢勇兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告实际履行合同，并立即向原告支付违约金32186.2元（按日息万分之二计算至交付合格房屋之日止，暂计至2017年1月10日的违约金是32186.2元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月27日签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同编号为20131391号。合同约定，被告将其开发位于德庆县新圩镇政府南侧的“香山国际城”（又名：鸿景城）3号楼9层903号商品房预售给原告。合同第八条约定“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格……”。第九条约定了“出卖人逾期交房的违约责任”，双方自愿约定了违约金。合同签订后，原告已依约向被告交付了购房款，实际履行了合同义务。但是，被告却以种种理由延期履行合同，直到起诉之日被告还是没有依约交付验收合格房屋。被告的行为已构成违约，除了全面履行合同约定的义务外，应承担合同约定的违约责任，即向原告支付违约金。鉴于被告已经实际违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中亿公司辩称，原香山国际城开发商中亿地产公司因资金不足，导致1、2、3栋楼烂尾，未能按时交楼。经德庆县政府、县住建局努力，争取了肇庆鸿景地产公司有意向注资该项目。为了达到让肇庆鸿景注资的目的，2016年8月2日，县住建局组织了香山国际城的业主70多人在售楼部召开了业主大会。经县住建局主持协调，业主与中亿公司达成了以下共识：1、业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。会议后，肇庆鸿景地产公司注资香山国际城项目，该项目已顺利在2016年12月16日竣工，并经验收合格，取得了《工程竣工验收报告》，符合了交楼条件。2016年12月26日，我司以邮件方式将《业主收楼通知》寄给原告及其他业主，通知原告及其他业主在2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，但原告至今未来收楼，其他大部分业主已收楼。根据以上事实和理由，原告应在2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，接收房屋，原告拖延收楼，应由其自行承担相应责任。因此，逾期交楼违约金应计算至2016年7月31日止，从2016年8月1日起我司不应承担逾期交楼的责任。本院经审理认定事实如下：被告中亿公司成立于2011年8月26日，经营范围为房地产开发与经营。2013年12月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城（现称鸿景城）3号楼9层903房（建筑面积109.70㎡，单价为3357元／㎡，价款为368263元）出售给买受人；第六条“付款方式及期限”约定：签订本合同时，买受人向出卖人交付购房总款的73%首期款即268263元，余额27%即100000元应在支付首期款后15天内办理10年银行按揭贷款；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金；第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人按本合同登记地址向买受人发出交楼通知书（或登报公告）后三十天内，前往指定地点办理房屋交接手续，如买受人未能按上述时间前往出卖人指定地点办理房屋交接手续，未能按期交付房屋的责任由买受人承担。同时还约定合同附件与本合同具有同等法律效力。此外，合同附件四：《商品房买卖合同》补充协议约定：3、合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”是指该商品房已经建设、监理、施工、设计、勘察等四单位出具《工程竣工验收报告》，并不以是否办理备案手续作为商品房的交付条件，该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。4、只要房屋交付时出卖人向买受人出具了上述《工程竣工验收报告》，则买受人不得以“未办理备案”、“质量问题”、“物业管理问题”等理由拒绝收楼，否则，买受人延迟取得房屋的责任由其自行承担。合同签订后，原告依约向被告支付了368263元购房款。但因开发商中亿公司资金不足，导致1、2、3栋楼处于半停工状态，未能如期交楼。经县政府相关部门努力，2016年5月，肇庆鸿景地产公司有意向注资，香山国际城项目才得以重启。2016年8月2日，部分业主向被告提出尽快交楼等要求，德庆县住建局派出工作人员肖文杰、谢繁穗到场，并与被告和部分业主（约30人左右）在香山国际城售楼部进行现场沟通，开发商（肇庆鸿景地产公司）代表明确表态可在2016年12月31日完工交楼，但要求不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金。诉讼中，被告提供了一份其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，“会议汇总”部分载明：经德庆县住建局协调，原香山国际城业主与开发商协商达成共识：1、业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日；并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日；2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。2017年2月21日，德庆县房产管理服务中心在该会议纪要上加盖单位印章，并注明“现场沟通会属实”。2017年6月2日，该中心向本院出具一份《关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明》，表示“加盖公章只是证实开发商与部分业主开过沟通会，对中亿地产出具的会议纪要上的“会议汇总”内容不能证实，也不了解双方是否达成共识，属开发公司与业主之间的问题，以当事人双方确认为准。”但业主并未在会议纪要上签名确认同意接受鸿景地产的注资条件，庭审中原告也否认双方就计赔违约金问题达成共识。另查明，2016年12月16日香山国际城项目竣工，并经验收合格，取得了由建设、监理、施工、勘察和设计等五单位共同出具的《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月26日，被告以邮寄挂号信方式将《业主收楼通知书》寄给原告，通知原告自2016年12月31日起到鸿景城售楼中心物业处办理收楼手续，但原告以被告未按约定支付违约金，不符合交楼条件为由，于2017年1月18日向本院提起诉讼。原告于2017年1月11日已收楼。2017年4月24日，被告中亿公司的法定代表人由陈微波变更为叶建明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应当严格履行。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告没有依合同约定按期交付房屋给原告，已构成违约。被告对延期交楼的事实和支付2016年7月31日之前的违约金无异议。本案双方争议的焦点是被告应否支付2016年8月1日之后的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”明确约定：“逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”依据上述法律规定和合同约定，从2015年11月1日起至实际交楼之日止，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告提供其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，辩称与业主就计赔违约金问题达成共识，但既未得到县住建局的证实，也未得到原告签名确认，庭审中原告对此也予以否认，被告亦无其他证据证明双方就此问题达成一致意见，即双方就延迟交楼违约金赔付事宜并未达成协议。故被告辩称双方达成共识，不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金，显属被告的一面之词，理据不足，本院不予采纳。关于计付违约金的截止时间，香山国际城项目于2016年12月16日经验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，即符合《商品房买卖合同》和合同附件四《补充协议》第3条约定的交楼条件，且被告提前通知原告自2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，此时即可视为被告已于2016年12月31日将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。换言之，2016年12月31日为被告实际交楼时间，即计付违约金的截止时间。原告仍要求被告交楼并支付2016年12月31日之后的违约金，理据不足，本院不予支持。被告应支付的违约金具体计算为：已付购房款368263元×0.0002×逾期违约日期427日=31449.66元。综上所述，被告未能依约交楼给原告，已构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付至2016年12月31日延期交楼的违约金，理据充分，本院应予支持；请求被告交楼并支付2016年12月31日之后的违约金，理据不足，本院不予支持。被告认为与业主达成共识，2016年8月1日至2016年12月31日的延期交楼违约金不作赔偿，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告德庆县中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付违约金31449.66元给原告陈君、谢勇兰；二、驳回原告陈君、谢勇兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604.66元，由原告陈君、谢勇兰负担13.84元，由被告德庆县中亿房地产开发有限公司负担590.82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 冯国雄审 判 员 何卓坚代理审判员 敖伟平二〇一七年六月二十三日书 记 员 陈炽华 更多数据：搜索“”来源：