（2017）苏01民终3762号

裁判日期: 2017-06-23

公开日期: 2017-07-30

案件名称

王玲与江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行、南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终3762号上诉人（原审原告）：王玲，女，汉族，1968年8月21日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李宝强，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行，住所地南京市栖霞区龙潭街道江畔人家龙锦路19号。负责人：许发祥，该银行行长。委托诉讼代理人：唐迎鸾，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会，住南京市栖霞区龙潭街道花园村花园街。法定代表人：张兵，该村民委员会主任。被上诉人（原审被告）：臧恒俊，男，1976年2月29日生，汉族，住南京市栖霞区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘定越，江苏金路律师事务所律师。上诉人王玲因与被上诉人江苏紫金农村商业银行股份有限公司龙潭支行（以下简称紫金商行龙潭支行）、南京市栖霞区龙潭街道花园村村民委员会（以下简称花园村委会）、臧恒俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审以时效为由判决驳回上诉人的诉讼请求显然是适用法律和认定事实的重大错误。一审已经查明，紫金商行龙潭支行在将涉案房屋出卖给花园村委会时以及花园村委会出卖给臧恒俊时没有告知上诉人，并且出卖时都是在上诉人有效的租赁合同期限内。一审在庭审中特意询问了被上诉人为什么没有告知上诉人。所以上诉人行使优先购买权的时效应当自上诉人知道或者应当知道之日开始计算。而上诉人自一审开庭时才知道被上诉人之间的买卖事实和过程。所以上诉人没有超过行使优先购买权的时效。2、涉案房屋租金一直是由紫金商行龙潭支行上门收取，且紫金商行龙潭支行并非是按照合同约定的期限收取房租。紫金商行龙潭支行辩称，涉案房屋的合同于2013年12月31日合同到期后，上诉人并未再支付租金，未履行租赁合同所约定的支付租金的义务。上诉人与被上诉人臧恒俊之间的房屋租赁合同已经解除。上诉人要求行使优先购买权也已经超过诉讼时效，其无权要求主张优先购买权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。花园村委会辩称，我方同意紫金商行龙潭支行的答辩意见。臧恒俊辩称，1、上诉人要求撤销三被上诉人之间的房屋买卖合同没有法律依据。2、上诉人的优先购买权行使期限已经超过一年。通过一审法院查明的事实可以看出，上诉人与紫金商行龙潭支行曾签订过房屋租赁合同，此后又与臧恒俊的承租人曹春雷、鲁远斌签订过房屋租赁合同。在签订房屋租赁合同时，上诉人就应当知道涉案房屋已经进行了交易，但上诉人一直未行使该权利，因此上诉人超过了一年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王玲向一审法院起诉请求：1、请求撤销紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊之间关于南京市栖霞区龙潭街道花园街原503工程处50平方米房屋的买卖合同，并确认同等条件下王玲对该房屋具有优先购买权，由王玲整体购买该房屋；2、请求判决由紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于南京市栖霞区龙潭街道花园街上东起花园商务楼、西至老信用社楼、南临花园街、北至江堤，建筑面积为1868.73平方米的房屋系南京德龙建筑队所有，因南京德龙建筑队欠南京市花园农村信用合作社债务无力偿还，南京市栖霞区人民法院于2003年2月11日裁定上述资产以评估价788900元抵押给南京市花园农村信用合作社。南京市花园农村信用合作社后与摄山信用社合并，成立摄山信用合作社。2013年1月紫金商行龙潭支行与王玲签订房屋租赁合同。约定由王玲租赁其中的一部分面积50平方米经营烟酒、百货，期限1年，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。2013年6月27日，紫金商行龙潭支行（前身系摄山信用社）与花园村委会签订资产转让协议，将上述房产以62万元价格一次性转让给花园村委会。2013年6月28日，花园村委会与臧恒俊签订房屋转让买卖协议，以59万元的价格将上述房产转让给臧恒俊。王玲租期届满后，也未续签租赁合同，也未交纳租金等费用。臧恒俊之后将上述房产又租赁给曹春雷、鲁远斌等人使用。2015年12月，臧恒俊也书面告知王玲，此处房屋又租赁给鲁远斌等事实。现王玲提出优先购买权，且诉讼中又变更为要求行使整体购买权。上述事实，有当事人签订资产转让协议、房屋转让买卖协议、租赁合同、告知函、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，本案王玲诉讼请求权的基础是认为各被告签订的房屋转让协议侵害了其享有的房屋优先购买权，故本案主要争议焦点为紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊是否侵害了其优先购买权。首先，优先购买权的理论基础基于“居者有其屋”理念，与商业用房应有所区别。但无论如何，承租人的优先购买权应当积极行使，且在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。其次，紫金商行龙潭支行在转让房屋时，虽然王玲在租赁期限内，但王玲仅仅租赁的是50平方米，相对于转让方整体转让的房屋只是极小一部分。王玲在租赁合同期限届满后，未与权利人续签租赁合同，也未交纳租金。根据王玲自述，直到去年臧恒俊来向其收取租金时，才知晓出卖房屋一事，由此可以推出，即使其与紫金商行龙潭支行之间的房屋租赁合同关系真实存在，但其始终未能积极行使其优先购买权，且长达2年多的时间里，都未能采取积极行为行使优先购买权，已经超过合理期限。这里合理期限，指出卖人与第三人订立有效房屋转让合同之日起计算，逾期1年权利归于消灭。故王玲认为紫金商行龙潭支行、花园村委会、臧恒俊侵害其优先购买权无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回王玲的诉讼请求。一审案件受理费425元，减半收取212元，由王玲负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，法律设计承租人优先购买权制度的目的是优先保护承租人对承租房屋优先购买的权利，但这种保护不是无限制的，而是要求承租人要符合优先购买权的适用条件即在同等条件下才能享有，并且行使该权利时不能破坏交易的安全和买受人的合法权益。本案中，紫金商行龙潭支行与花园村委会以及花园村委会与臧恒俊之间就涉案房屋签订的转让协议均系双方当事人的真实意思表示，不存在恶意串通损害第三人利益的行为，并且合同已实际履行完毕。案涉房屋整体建筑面积共为1868.73平方米，而上诉人王玲租赁的房屋面积为50平方米，仅为整体房屋很小的一部分，其只能对其承租的部分享有优先购买权，对整体转让的案涉房屋并不享有优先购买权，故其要求优先整体购买涉案整体房屋的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，上诉人王玲与紫金商行龙潭支行于2013年1月签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋50平方米，租赁期限至2013年10月31日止。案涉房屋转让时间是2013年6月27日，租赁期限届满后，双方并未续签，王玲亦未向紫金商行龙潭支行继续交纳租金，被上诉人臧恒俊亦于2015年12月已向上诉人送达书面告知书，故上诉人应知晓房屋转让这一事实，嗣后，其一年内并未采取积极行为行使撤销权，已超过的合理期限，因此，上诉人主张撤销各被上诉之间关于涉案房屋的买卖合同的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，王玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人王玲负担。本判决为终审判决。审判长　涂　甫审判员　付　双审判员　吴　勇二〇一七年六月二十三日书记员　汪海燕来自