（2017）粤19民终58号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-17
案件名称
涂腊娥、林佳燕行纪合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涂腊娥,林佳燕,东莞市天域房地产中介有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终58号上诉人（原审被告、反诉原告）：涂腊娥，女，1976年12月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，委托诉讼代理人：李芳云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽群，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林佳燕，女，1983年10月22日出生，汉族，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：刘政，广东理而行律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：东莞市天域房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园一期商住区4号P单元6号。法定代表人：邓玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文群，广东国律律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿晓敏，广东国律律师事务所辅助人员。上诉人涂腊娥因与被上诉人林佳燕、原审被告东莞市天域房地产中介有限公司（以下简称天域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初8964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，上诉人涂腊娥的委托诉讼代理人李芳云、被上诉人林佳燕的委托诉讼代理人刘政、原审被告天域公司的委托诉讼代理人李文群参加法庭调查。本案现已审理终结。涂腊娥上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判解除三方签订的《房地产买卖居间合同》，涂腊娥无需返还林佳燕支付的定金。2.由林佳燕承担一、二审的诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定林佳燕向天域公司支付的款项是代为转交相应的定金，从而认定林佳燕足额支付了定金的事实错误。1.本案是林佳燕向涂腊娥购买房屋，天域公司作为居间人，是为林佳燕和涂腊娥提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。因此，在无特别授权的情况下，天域公司没有代收代付定金及购房款的权利和义务。而本案中，天域公司并无特别授权，涂腊娥并未委托天域公司代为收取案涉房屋交易的定金，林佳燕向天域公司支付定金也没及时通知涂腊娥。因此，天域公司收取林佳燕的定金无合法依据。2.林佳燕向天域公司转账70000元，但天域公司收取定金后并没有如数向涂腊娥支付，林佳燕应向涂腊娥承担不能按期支付定金的违约责任。天域公司证人出庭作证时，证言相互矛盾，且三位证人在一审庭审时，均未确认亲自将30000元现金交给涂腊娥，涂腊娥在书写收据时也注明了以到账为准。一审法院认定“证人黄某表示其于2015年12月7日亲自与涂腊娥交接现金定金30000元”的事实错误。因此，一审法院认定“林佳燕有理由相信天域公司代为转交相应的定金，故林佳燕主张其已经支付了定金70000元”的事实错误。林佳燕应承担未如期如数支付定金的违约责任。（二）一审法院认定涂腊娥承担违约责任错误。1.一审法院已向林佳燕提出贷款申请的银行调查得知，2015年12月，林佳燕向广发银行股份有限公司东莞分行申请二手住房按揭贷款的资料，但在2016年3月14日因其提供的评估报告已过两个月有效期，及“自雇人士”，未提供证明资料的原因未达到审批条件。另外据客户经理反映，林佳燕在申请之初负债较高也是中断贷款的重要原因，尤其是信用卡已用度高达254200元，超过授信额度；个人经营性贷款余额也高达1020715元，因此经办客户经理依据工作经验判断林佳燕无法通过最终的贷款审批，故没有将林佳燕的二手住房按揭贷款申请作进一步提交，拒绝后用电话的形式告知盈晖担保公司，故在广发银行股份有限公司东莞分行的授信流程中断。2.林佳燕申请贷款的银行在2015年12月份已经明确拒绝林佳燕的贷款申请，且已经告知林佳燕委托办理贷款的代理人，林佳燕早已知晓其不能获得银行贷款的事实，却故意隐瞒，拖延交易时间。3.一审法院未查明林佳燕委托贷款的事实。一审法院调查得知，林佳燕委托他人贷款，且在贷款申请之初已被银行拒绝。一审法院未就该事实向林佳燕查明是否将贷款申请被拒绝的事实告知涂腊娥，在被拒绝后是否与涂腊娥协商变更付款方式，或者向其他银行提出贷款申请。林佳燕若希望购买房屋，在得知不能获得银行贷款后，应该及时和涂腊娥联系变更贷款方式或者再向其他银行申请贷款，但林佳燕并没有这样做，而是放之任之故意拖延交易时间。而涂腊娥也是在林佳燕被拒绝两个月后才从担保公司得知林佳燕不能获得银行贷款。3.涂腊娥从担保公司处得知，林佳燕早已确定不能获得银行贷款，且无法直接与林佳燕取得联系，担心自己的权益受损，才于2016年3月7日撤销公证委托。而且，涂腊娥撤销公证委托并不必然导致合同解除，也不必然产生房屋不能交易的结果。若林佳燕能够获得银行贷款或在被贷款银行拒绝后及时变更一次性付款，涂腊娥完全可以自己赎楼或者再委托担保公司赎楼。林佳燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回涂腊娥的上诉请求。天域公司述称：没有意见。林佳燕向一审法院起诉请求：1.解除林佳燕与涂腊娥、天域公司签订的《房地产买卖居间合同》，涂腊娥向林佳燕双倍返还定金140000元。2.涂腊娥向林佳燕支付服务佣金11900元、公证费260元、律师费1500元等经济损失。3.天域公司对上述费用的支付承担连带责任。4.本案一审诉讼费由林佳燕、天域公司承担。涂腊娥向一审法院提出反诉请求：1.解除林佳燕、涂腊娥和天域公司签订的《房地产买卖居间合同》。2.涂腊娥无需退还林佳燕已交付的定金40000元。3.天域公司向涂腊娥支付定金30000元。4.本诉、反诉的诉讼费用及律师费、公证费由林佳燕承担。涂腊娥庭后向一审法院提交申请表示撤回第三项诉请。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年10月9日作出（2016）粤1971民初8964号民事判决：一、确认林佳燕、涂腊娥和东莞市天域房地产中介有限公司于2015年12月6日签订的《房屋买卖居间合同》解除。二、涂腊娥应在判决发生效力之日起五日内向林佳燕双倍返还定金140000元。三、涂腊娥应在判决发生效力之日起五日内向林佳燕支付佣金11900元、律师费1500元。四、驳回林佳燕的其他诉讼请求。五、驳回涂腊娥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3373.2元，反诉受理费775元，共计4148.2元，由林佳燕承担5.91元，由涂腊娥承担4142.49元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初8964号民事判决书。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚,本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应该围绕涂腊娥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、林佳燕是否履行了支付定金的义务；二、林佳燕是否存在故意拖延交易时间。对此，本院分析如下：关于焦点一。由于案涉《房地产买卖居间合同》没有明确约定具体的支付方式，涂腊娥和林佳燕均确认双方在交易过程中均未直接见面，涂腊娥在收到天域公司向其转交定金5000元和35000元后并未提出过异议，且涂腊娥在收据中亦确认是收到林佳燕交来的定金，因此，本院认定涂腊娥是同意由天域公司代为转交定金。林佳燕在约定的期限内向天域公司支付了定金70000元，其已完成定金付款义务，并不存在违约。关于焦点二。首先，案涉《房地产买卖居间合同》仅约定了林佳燕应于2015年12月31日前向银行提交贷款申请资料，并没有约定林佳燕应于何时获得银行出具的贷款承诺函。其次，根据银行的复函可知，银行已于2015年12月收到林佳燕的贷款申请，2016年3月14日，经办客户经理依据工作经验判断林佳燕无法通过最终的贷款审批，故没有将林佳燕的二手住房按揭贷款申请作进一步提交，拒绝后用电话的形式告知盈晖担保公司。涂腊娥主张担保公司于2016年3月4日告知其银行不同意林佳燕的贷款申请，林佳燕在此之前就知道其无法获得银行贷款，但对此并未能提供证据予以证实。结合银行的复函以及天域公司的陈述，本院对于林佳燕主张其于3月中旬才知道贷款未获得审批予以采纳。最后，依据案涉《房地产买卖居间合同》的约定，银行承诺发放贷款少于应交房款金额的，林佳燕应于银行出具贷款承诺函2日内补足应交款。林佳燕于2016年3月16日已表示同意一次性付款，但涂腊娥仍然表示不同意。综上，涂腊娥主张林佳燕故意拖延交易时间缺乏依据，本院不予支持。涂腊娥于2016年3月7日撤销公证委托，并于2016年3月10日告知林佳燕取消交易以及在林佳燕表示一次性付款时仍然不同意继续交易的行为已构成违约。一审法院依据案涉《房地产买卖居间合同》第10条和第12条的约定，确认案涉《当地产买卖居间合同》解除，并判令涂腊娥应向林佳燕双倍返还定金140000元，并支付佣金11900元和律师费1500元并无不当，本院予以维持。综上所述，涂腊娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3368元，由上诉人涂腊娥负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 陈加雄审判员 廖志明审判员 冯婉娥二〇一七年六月二十三日书记员 张 优 来自