（2017）豫0324民初74号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-08-03
案件名称
栾川县亿嘉旅游服务有限公司与郭孟杰商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
栾川县人民法院
所属地区
栾川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
栾川县亿嘉旅游服务有限公司,郭孟杰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第一百零九条
全文
河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0324民初74号原告：栾川县亿嘉旅游服务有限公司，住所地栾川县。法定代表人：秦铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张元锋，系该公司法律顾问。被告：郭孟杰，女，1990年5月12日出生，汉族，住栾川县。原告栾川县亿嘉旅游服务有限公司（以下简称“亿嘉公司”）与被告郭孟杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿嘉公司的委托诉讼代理人张元��，被告郭孟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿嘉公司向本院提出诉讼请求：1、付清后续房款175,000元；2、给付利息补偿，利息按双方约定每日万分之一从双方签订合同之日2014年10月14日起算至房款付清。3、由被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：被告在我公司所开发的“栾川画眉水岸小区二期”购买了住房7-2-301，总金额316,968元，在交付了141,968元后，未继续付清购房款，尚欠175,000元。郭孟杰辩称：根据商品房买卖合同约定，出卖人应当在2014年4月30日前依照国家及地方人民政府有关规定，具备下列第八条1项、5项的条件下，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、售卖人将购房款向出卖人全部交付。应该是卖房人先向买房人出具商品房验收合格证，后购买人向出卖人全部交付购房款。合同第十五条关于��权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因为原告违约在先，造成现在我们没法交付房款。合同约定是公积金贷款，被告要求原告继续按合同履行，走公积金贷款，原告当时说是他们办理，但是还没有办理出来，他们就跑路。如果房产证办理完毕，被告愿意结清房款。因为他们跑路造成我装修期间很大麻烦，电梯不能使用，绿化不达标，现在我们房后的护坡未处理完整，存在安全隐患，当时卖房时宣传有幼儿园、超市、运动场所，但这些公共场所都没有一一兑现。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖��同，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对合同真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月14日，亿嘉公司与郭孟杰签订商品房买卖合同，郭孟杰购买原告亿嘉公司开发的“栾川县画眉水岸二期”7号楼2单元3楼房产一套，总价316，968元，被告郭孟杰交付首付款141，968元，双方合同约定“下余175，000元办理商业贷款。”交房日期为2014年12月31日前。交房时两个条件应同时具备，即亿嘉公司的商品房经验收合格与郭孟杰交清房款。逾期交房的从逾期的第二天起至实际交付之日，按买受人已付房款的万分之0.5计算违约金，合同继续履行。房屋交接时，双方应签署交接单，亿嘉公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在商品房交付后360日内将办理权属登记需���由出卖人提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。逾期如因出卖人原因，不能按期取得房产证的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金。合同签订后，2014年10月31日原告因资金链断裂跑路，被告郭孟杰直接自行装修，控制了房屋。后相关行政机关采取措施，亿嘉公司法定代表人秦铭及有关工作人员返回公司，并按属地原则由栾川县城关镇人民政府对该房地产项目后续工程实施监管。现该小区公共设施在政府监管督促下，已大部分得到完善。经亿嘉公司催要房款无果，诉至我院。本院认为，1、关于被告提出按合同约定余款175,000元继续办理商业贷款问题。因为商品房买卖合同中约定的商业贷款是否能够取得，取决于商业银行对购房人的信用及偿还能力的审核和调查，出卖人有义务及时将买受人的资信材料提交商业银行，所以是否通过审核的决定权并不在出卖人，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即若未通过，买受人并不能继续要求按商业贷款支付余款，若其无力支付下余房款，可请求解除合同，出卖人应当将收到的房款本金及利息返还买受人。2、关于被告提出原告未兑现商场、幼儿园、运动场所问题。被告2017年6月22日提交奖品领取劵证据一份，该领取劵背面显示“……3500平方法式园林休闲广场、君山广场、小区幼儿园；172亩《凤凰天街》商业步行街近在咫尺，休闲、购物、吃喝玩乐一应俱全”等。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告提供的证据显属亿嘉公司宣传的画眉水岸二期的区域优势。君山广场、凤凰天街、小区幼儿园等与亿嘉公司并无必然联系，不构成商品房买卖合同内容。即便亿嘉公司确实违约，而是按合同约定是否承担违约责任问题，购房户并不能以此拒付购房款。3、关于商品房验收及办理房产证问题。在付清房款前提下，法院认为商品房验收是办理房产证的前提，且向产权登记机关提交资料办证是出卖方的合同义务。双方约定买受人按要求提交办证资料后，出卖人一年内将资料提交产权登记机关，如因出卖人的责任致使不能按期办理房地产证件的，则出卖人应按已付房款的0.1%支付违约金，超过一年仍未办理房产证件的，买受人可解除合同，要求出卖人赔偿损失。本案原告有违约之处，但被告经释明并未对自己在履行合同约定义务后要求原告办理房产证等诉求提起反诉，对此本案不作处理。4、购房户要求办证后再付房款的要求能否成立。购房户此要求实质为是否能行使先履行抗辩权的问题，本案中原告有违约之处，但被告并未寻求公力救助，而是自行强行入住，房屋已实际交付，即原告已履行了交房义务，只是未完全履行相应的合同附随义务，即房产应经验收和交付住宅质量保证书、住宅使用说明书、办理房产证，本案据情支持被告部分迟延履行的请求，其中购房款的5%为18,848.40元（316,968元×5%），待原告完全履行相应附随义务后再行给付。综上所述，对原告合理合法诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告郭孟杰应于本判决生效之日起十五日内给付原告栾川县亿嘉旅游服务有限公司购房款156,151.60元。二、被告郭孟杰下余购房款18,848.40元待原告栾川县亿嘉旅游服务有限公司将办理房产证的应由其提交的所有资料提交齐全、不动产登记机关出具受理办证通知书后十五日内一次性将18,848.40���付清。三、驳回原告栾川县亿嘉旅游服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告负担1000元，被告负担4050元（原告已预交200元，其余由法院执行机关执行中一并收缴）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 鲁方黎审 判 员 杨京府人民陪审员 史志立二〇一七年六月二十三日书 记 员 祁延飞 来源：