（2017）津0104民初345号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2017-07-12
案件名称
曹立娜与徐炳东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹立娜,徐炳东,天津银行股份有限公司劳联支行,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初345号原告：曹立娜，男，1982年4月16日出生，汉族，天津市西青区付村中学教师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王占江，天津华先律师事务所律师。被告：徐炳东，男，1951年1月1日出生，汉族，天津轴承厂退休职工，住天津市南开区。第三人：天津银行股份有限公司劳联支行，住所地天津市和平区南京路君隆广场1、2号楼南京路87、89号。负责人：潘娜，行长。委托诉讼代理人：刘桐，该单位员工。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原告曹立娜与被告徐炳东、第三人天津银行股份有限公司劳联支行（以下简称天津银行劳联支行）、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹立娜及其委托诉讼代理人王占江，被告徐炳东，第三人天津银行劳联支行的委托诉讼代理人刘桐，第三人链家公司的委托诉讼代理人孙桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹立娜向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房定金20000元；2、判决被告赔偿原告居间服务费27400元；3、判决被告向原告支付违约金129000元；4、判令被告赔偿原告因不能购买房屋的涨价损失，具体以评估为准；5、本案全部费用由被告承担。事实和理由：2016年1月17日，原、被告经第三人链家公司居间介绍签订了《房产交易合同》，被告将其所有的位于天津市南开区王顶堤堤南道燕园里x-x-xxx房屋以1290000元的价格出售给原告，房款中880000元由原告以公积金组合贷款方式支付。合同签订后，原告依约向第三人天津银行劳联支行申请了公积金组合贷款，2016年3月底贷款申请审批完毕。因房屋价格上涨，被告拒绝履行合同，导致原告已经获得审批的公积金贷款无法正常发放。虽经原告多次向第三人天津银行劳联支行解释，但该第三人坚持要求原告取消贷款。2016年4月29日，第三人天津银行劳联支行要求原告签署取消贷款的声明，并误导原告声称：签署上述文件是取消贷款所必须的程序，文件原件保留在银行，对原、被告双方的纠纷没有任何影响。但在原告诉被告房屋买卖合同纠纷的诉讼中，被告向法院提供了上述声明，导致原告要求继续履行合同的诉求被驳回。综上，《房产交易合同》不能继续履行并不影响原告向被告主张赔偿损失的诉求，另外上述声明的签订系原告重大误解所致，严重损害了原告的合法权益。遂成讼。徐炳东辩称，被告既不是一房二卖，也不是恶意违约。2016年2月25日，被告与原告签署《天津市房产买卖协议》，约定被告须于2016年4月1日前将房产及相关证明交付原告。2016年3月14日，被告询问原告贷款进度，方知商业贷款尚未审批下来（商业贷款审批后，再审批公积金贷款）。被告认为，2016年2月25日下午，被告陪同原告到第三人天津银行劳联支行申请公积金组合贷款，到3月14日商业贷款尚未审批，与常规游戏规则不符，正常情况下3月14日公积金组合贷款审批下来是没有问题的。当日，被告到南开区房管局产权交易中心窗口询问得知，买房贷款审批后到窗口办理产权转移登记过户及抵押，无贷款的为15个工作日办结，有贷款的为22个工作日办结。本案解除合同的根本原因是原告贷款懈怠、拖延，致使合同约定2016年4月1日交付房屋、收到卖房款的预期权益受损，且被告为改善住房条件的购房目的落空，故被告于2016年3月14日、3月15日分别告知原告及第三人链家公司合同不再履行、解约，且被告于2016年4月1日前将房产及相关证明交付原告房屋的义务不能履行，合同目的无法达到，解除合同的原因并非被告所致。另外，2016年原告诉被告履行房屋买卖合同纠纷一案，经天津市南开区人民法院审理，判决驳回原告的诉讼请求，且天津市第一中级人民法院（2016）津01民终6409号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此外，原、被告签署的《声明》系当事人对法律关系、性质及效力存在正确认知基础上的责任认诺，属于直接自认，系双方真实意思表示，具有合同法上的效力，并非第三人天津银行劳联支行的误导，也非原告所述重大误解。该《声明》第二款载明：由此引发的一切经济问题与法律纠纷由房产买卖协议编号26247-022610的买卖双方自行解决。故本案纠纷原、被告双方已经案结事了，当事人对其承诺应该履行，且该《声明》已为生效法律文书确认的事实。再有，原告对该《声明》的内容，在南开区人民法院（2016）津0104民初4642号民事案件庭审质证过程中予以认可，但其自认后反悔，起诉第三人天津银行劳联支行，被南开区人民法院以不符合起诉条件，裁定不予受理。综上，原告的诉请没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。天津银行劳联支行述称，由第三人链家公司推荐，买卖双方做为银行客户办理贷款，之后本第三人按正常流程办理公积金组合贷款手续，并于3月底手续办理结束，具备放款条件，通知买方办理放款手续。后得知买卖双方可能在房屋交易上会产生纠纷，可能暂时不能配合本第三人办理放款手续，拖了约不到一个月。因公积金组合贷款有时效性，也是对银行的考核，且银行内部对经办人员也进行考核，故在买方不能配合办理放款手续的前提下，告知买卖双方到本第三人处办理终止贷款手续，于4月29日签署《声明》，用于终止本笔贷款。银行的原则是买卖双方出现纠纷，不能配合银行办理放款先终止贷款，待纠纷解决后再重新申请贷款。链家公司述称，原、被告双方于2016年1月17日签订《房产交易合同》，于同年2月25日进行网签，当天办理银行贷款申请。同年3月15日，被告通知本第三人不再出售房屋，并让本第三人通知原告停止办理贷款，本第三人将此通知了原告，原告当时坚持要求继续履行合同，但后续签署《声明》的原因，本第三人不得而知。2016年3月15日后，被告要求涨价200000元，由于原告没有钱款拒绝了该要求，同时被告通知本第三人不要再与其电话联系。本院经审理认定事实如下：2016年1月17日，原、被告及第三人链家公司签订《房产交易合同书》，约定原告购买被告所有的座落于天津市南开区××南××里x-x-xxx房屋，成交价格为1290000元，原告于2016年1月17日将20000元交付被告作为定金。除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项1270000元采取银行贷款方式支付。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原、被告双方须于2016年2月29日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构内。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续、签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人链家公司的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；被告应于原、被告双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告全部房款到账后10内将房屋交付原告，被告有义务配合原告办理水、电、暖气、物业、有线电视等房屋配套设施的更名过户手续。如《天津市房产买卖协议》中约定的交付房屋时间与本合同不符，以本合同为准；合同第八条违约责任中约定：原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金20000元，并给付第三人链家公司居间服务费25800元、评估费1000元、贷款服务费600元，合计27400元。2016年2月25日，原、被告双方就涉诉房屋在房管部门签订协议编号为26247-022610《天津市房产买卖协议》，约定原、被告同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款1270000元实施监管，原告首付款为390000元，申请银行贷款880000元，贷款种类为包含公积金；原告应自订立本协议之日起五个工作日内，将监管的首付款390000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津银行设立的专用账户；被告须于2016年4月1日前将该房产及相关证明交付原告；协议第六条产权转移登记及其它相关设施登记中约定，协议订立后，原、被告双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费。按照有关规定，其他设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。协议第七条违约责任，原、被告均未填写。该协议签订后，原告于2016年2月29日将除定金外的首付款390000元存入天津房产交易资金监管中心。当日下午，被告配合原告前往第三人天津银行劳联支行办理了贷款申请手续。2016年3月14日，被告询问原告银行贷款审批事宜，得知原告的贷款尚未通过银行审批，遂于当日通知原告不再继续履行合同，并于同年3月15日告知第三人不再继续履行合同。后原、被告双方进行协商，但未果。2016年3月17日，原告的贷款申请通过了第三人天津银行劳联支行的审批，于同年3月30日通过公积金管理中心的审批，但相关款项尚未发放。后原告将其与被告间的房屋买卖可能无法履行的情况告知第三人天津银行劳联支行，该第三人告知原告需向银行递交撤销本次贷款的申请。2016年4月29日，原、被告签署《声明》一份，其内容为：“买卖双方自愿终止对落于南开区王顶堤堤南道燕园里8-4-301房产的买卖协议，协议编号26247-022610，买方自愿终止办理在天津银行劳联支行申请的公积金组合贷款。由此引发的一切经济问题与法律纠纷由房产买卖协议编号26247-022610的买卖双方自行承担。”同日，原告向第三人天津银行劳联支行递交《终止贷款说明》，其主要内容;“借款人曹立娜于2016年3月份向我行申请二手房公积金组合贷款……。现天津银行及公积金中心对该笔贷款均已审批通过，公积金中心于2016年4月22日回复资金划拨文件。现由于客户曹立娜自身原因，自愿申请终止办理本笔贷款。”后原告的贷款被取消。原、被告双方签订的《天津市房产买卖协议》未再继续履行。2016年4月27日，原告向本院起诉被告及第三人链家公司，要求判令被告继续履行合同，办理天津市南开区王顶堤堤南道燕园里x-x-xxx房屋所有权转移登记手续；诉讼费由被告承担。本院作出（2016）津0104民初4642号民事判决书，判决驳回原告曹立娜的诉讼请求。后原告不服该判决并提起上诉。2016年10月31日，天津市第一中级人民法院作出（2016）津01民终5409号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，原告撤回第四项“判令被告赔偿原告因不能购买房屋的涨价损失，具体以评估为准”的诉讼请求。本院认为，原、被告及第三人链家公司签订的《房产交易合同》及原、被告签订的《天津市房产买卖协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行各自义务。关于原、被告双方于2016年4月29日签署的《声明》问题，从该声明的内容分析，该声明系双方按照第三人天津银行劳联支行的要求所签署的，第三人天津银行劳联支行于庭审中明确表示该声明是用于取消相关贷款，故应认定该声明系取消涉案贷款之用。关于该声明中载明：“由此引发的一切经济问题与法律纠纷由房产买卖协议编号26247-022610的买卖双方自行承担。”问题。虽然《天津市房产买卖协议》与《房产交易合同》均系原、被告的真实意思表示，但从内容分析，《房产交易合同》应为双方就涉诉房屋买卖相关事宜的真实意思，故双方仍应严格按照《房产交易合同》的条款履行。依据该合同约定，待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人链家公司的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。本案中，原告已经依约办理了贷款手续，有关贷款何时审批通过并不是原告能够决定的，而是由贷款银行审批流程所决定，且原告自2016年2月25日办理贷款至2016年3月30日贷款审批通过仅为一个月左右时间，属于合理期限，被告也未提供其应于2016年4月1日获得房款的相关证据，故被告于2016年3月14日以原告商业贷款尚未审批，与常规游戏规则不符，以及按照《天津市房产买卖协议》约定2016年4月1日交付房屋、收到卖房款的预期权益受损等为由，明确表示不再履行合同，违反了合同约定和法律规定，构成根本性违约，应承担违约责任，原告主张返还定金、赔偿居间服务费损失及支付违约金的请求，符合合同和法律规定，本院予以支持。综上所述，被告未依约履行合同义务，对原告构成合同违约，故原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告徐炳东返还原告曹立娜定金20000元；二、本判决生效后十五日内，被告徐炳东赔偿原告曹立娜居间服务费25800元、评估费1000元、贷款服务费600元，合计27400元；三、本判决生效后十五日内，被告徐炳东支付原告曹立娜违约金129000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3828元，减半收取计1914元，由被告徐炳东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 郝家琨二〇一七年六月二十三日书记员 董 杨附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行驶。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。 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