（2017）浙02民终1464号
裁判日期: 2017-06-23
公开日期: 2018-05-08
案件名称
叶忠益、郑祥诺房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶忠益,郑祥诺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1464号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶忠益，男，1965年4月20日出生，汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生，汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。上诉人叶忠益因与被上诉人郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年3月6日作出的（2016）浙0212民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人叶忠益及其委托代理人潘凤云、被上诉人郑祥诺的委托代理人孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。2013年8月起，被告将其承租的部分房屋转租给原告，原告对其承租的房屋进行了装修。2015年7月15日，安鹏程代表被告与原告又签订《场地租赁合同》一份，约定：被告将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城A幢一楼900平方米场地出租给原告，租赁期限自2015年8月6日至2016年8月5日，租金216000元，先付后用，物业费3240元，原告应支付押金5000元；原告未按约支付租金及其他费用的，被告有权按未付金额的1%每日收取滞纳金；第七条第1项约定，合同终止、解除或期满后，原告装修、装饰无偿归被告所有，如续租所有装修归原告继续使用；第九条第2项约定，该租赁物为政府规划内的拆迁房，因客观上存在着被告可能随时无法继续使用租赁物的情况，原告承诺在租赁期内愿意无条件按被告指定的时间腾退、搬离该租赁物，原告装修、装饰无偿归被告所有，因此产生的装修、搬迁费用，被告不予以补偿、赔偿。该合同签订后，原告按约支付了租金、物业费及押金。2016年2月25日，被告向原告发送《合同解除通知书》，载明：涉案场地现为政府征用，法院终审判决被告腾退该场地，被告通知原告双方的合同于2016年2月28日解除，要求原告于2016年3月30日前腾退场地并归还给被告。同日，原、被告关于租金结算协商一致后，原告出具证明一份，载明：原告同意与被告于2015年7月14日签订的《场地租赁合同》于2016年1月31日解除，租金结算截止日为2016年1月31日，被告应退还原告租金130941元。原告出具证明后，被告即向原告退还了租金130941元，尚有押金5000元未退还。另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向该院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。该院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向该院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。该院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8：30—17：00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，原告仍继续使用涉案房屋。审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。原审原告、反诉被告叶忠益于2016年3月18日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告租房押金5000元；2.原审被告支付原审原告装修费291437元；3.原审被告支付原审原告一次性经济补偿金135000元。原审被告、反诉原告郑祥诺提出反诉，请求判令：原审原告返还原审被告多退还的租金53458元。审理期间，原审被告增加诉讼请求为：1.解除原审原、被告之间的房屋租赁合同；2.原审原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3.原审原告支付自2016年4月1日起至实际腾退之日止按租金标准计算的占有使用费，并支付上述期间内每日按欠付租金53458元的1%计算的利息损失。原审法院审理认为：安鹏程代表被告与原告签订的《场地租赁合同》已由原、被告实际履行，并经被告追认，且被告转租涉案房屋系经出租人同意，转租合同的租赁期限也未超过被告与出租人约定的租赁期限，故《场地租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。2015年2月25日被告向原告发出解除通知书后，原、被告合意确认《场地租赁合同》于2016年1月31日解除且租金结算截止日为2016年1月31日，故《场地租赁合同》已于2016年1月31日解除，无须法院再行判决解除，对被告要求解除合同的反诉请求，该院不予支持。对原告要求退还押金5000元的诉讼请求，被告确认已收到上述押金且尚未退还，现合同已解除，押金应予退还，故对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告支付装修费291437元、一次性经济补偿金135000元的诉讼请求，原告认为《场地租赁合同》中的违约金和拆迁补偿的约定系格式条款应属无效；被告抗辩认为根据《场地租赁合同》的约定，原告应无条件搬离，无权要求被告支付装修费及一次性经济补偿金。该院认为，首先，《场地租赁合同》虽已解除，但不影响清算和清理条款的效力；其次，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，具有不可协商性，本案中《场地租赁合同》的文本虽系被告提供，但原告可对合同条款提出异议并进行协商，故《场地租赁合同》中的违约条款及拆迁条款不属于格式条款，应为合法有效。现涉案房屋被征收，根据《场地租赁合同》的约定，被告无需补偿原告装修、搬迁费用，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。对于被告要求原告腾退涉案房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，该院不予支持。对于被告要求原告支付多退还的2016年2月1日至2016年3月31日期间租金53458元及2016年4月1日起至腾退之日止按租金标准计算的占有使用费的反诉请求，原告抗辩认为被告与宁波佳德表业有限公司解除合同之日起即丧失了涉案房屋转租权，被告无权向原告收取租金及占有使用费。该院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经该院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。原告于2016年2月25日出具的证明中明确载明租金结算截止日为2016年1月31日，被告亦予以认可，而被告在其通知中给予原告的腾退期限至2016年3月30日，可见双方的真实意思表示为被告免收2016年2月1日至2016年3月30日期间的租金，而非被告所称财务结算失误，被告现要求原告支付已退还的租金53458元，缺乏依据，该院不予支持。2016年3月30日后，原告未及时腾退房屋，原告应按租金标准支付2016年4月1日起至腾退之日止的占有使用费，现被告确认原告于2017年1月15日腾退并自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未提供证据证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付2016年4月1日至2016年8月31日期间的占有使用费90000元。对被告主张自2016年4月1日起至实际腾退之日止以53458元为基数按日百分之一计算逾期付款利息损失的诉讼请求，该院认为，原、被告对占有使用费的支付时间未作约定，且占有使用费与原告的腾退时间有关，原告应在腾退时付清占有使用费，被告主张自2016年4月1日起至腾退之日止的利息损失，缺乏依据，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、被告郑祥诺返还原告叶忠益押金5000元；二、原告叶忠益支付被告郑祥诺房屋占有使用费90000元；上述第一、二项折抵，原告尚应支付被告85000元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告叶忠益的其他诉讼请求；四、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7772元，由原告叶忠益负担7747元，被告郑祥诺负担25元；反诉案件受理费减半收取568元，由原告叶忠益负担。宣判后，原审原告、反诉被告叶忠益不服，上诉至本院，称：一、原审判决认定事实错误。1.本案的《场地租赁合同》与相似系列案件中的合同条款完全一致，且明显排除了上诉人的主要权利，应认定为格式条款。2.原审判决认定被上诉人无须赔偿上诉人装修费及一次性经济补偿金，无合同和法律依据。3.被上诉人主张房屋占有使用费，无事实和法律依据。被上诉人与宁波佳德表业有限公司之间的租赁合同经法院判决解除后，被上诉人对涉案房屋不再具有物权，被上诉人亦不能基于债权向上诉人主张占有使用费。4.原审判决认定上诉人于2017年1月15日腾退缺乏事实依据。上述腾退时间系被上诉人单方陈述，被上诉人于2016年2月23日起不再系涉案房屋的权利人，上诉人无需向被上诉人交接房屋。二、原审判决认定事实不清。根据被上诉人于2016年2月21日张贴的《通知》，被上诉人认定搬迁过渡期为三个月，故该三个月应属于免费的搬迁期，被上诉人不可主张该三个月的租金。原审法院未对该事实查清以及认定，显属不当。三、原审判决适用法律错误，违反了公平公正原则。被上诉人违背诚实信用原则，将房屋出租并收取租金，主观上存在恶意。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人郑祥诺答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争房屋系被上诉人向宁波佳德表业有限公司租赁后经该公司同意于2013年8月起转租给上诉人使用。2015年7月15日，安鹏程代表被上诉人与上诉人签订一份《场地租赁合同》，该合同明确约定“该租赁物为政府规划内的拆迁房，因客观上存在着被上诉人可能随时无法继续使用租赁物的情况，上诉人承诺在租赁期内愿意无条件按被上诉人指定的时间腾退、搬离该租赁物，上诉人装修、装饰无偿归被上诉人所有，因此产生的装修、搬迁费用，被上诉人不予以补偿、赔偿”。因此，在该合同签订时，上诉人愿意放弃装修、搬迁费用，系对自己权利的处分。故上诉人主张涉案合同条款为格式条款以及要求被上诉人支付相应的一次性经济补偿金等，缺乏依据，本院不予支持。上诉人、被上诉人之间的租赁关系与被上诉人、宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系为两个法律关系，且生效裁判也判决被上诉人应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被上诉人亦有权向上诉人收取租金及占有使用费。被上诉人在原审确认上诉人于2017年1月15日腾退房屋并自愿收取房屋占有使用费至2016年8月31日，上诉人未能提供证据证明其在此前已经腾退房屋，故原审判决上诉人支付被上诉人相应的房屋占有使用费，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4136元，由上诉人叶忠益负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 俞灵波代理审判员 郑 辉代理审判员 李春燕二〇一七年六月二十三日书 记 员 陆 琼?PAGE?10??PAGE?9? 微信公众号“”