（2017）粤0804民初336号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-08
案件名称
谢元君与湛江琼宇建设有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市坡头区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢元君,湛江琼宇建设有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0804民初336号原告：谢元君，男，1989年2月5日出生，汉族，住湛江市坡头区，被告：湛江琼宇建设有限公司，地址：湛江市坡头区沟尾村。法定代表人：ＸＸ明，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄碧波，男，该公司员工。原告谢元君诉被告湛江琼宇建设有限公司（以下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢元君和被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄碧波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢元君向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金合计114552.87元（2015年6月25日至2017年4月25日，合计669天，每天违约金171.23元）；二、判令位于海港新城花园二区地下停车场185号小汽车车位（位于海港新城花园2幢B做负一层地下停车场入口处）归原告所有；三、判令原告保留继续追诉被告违约金和按照合同规定退房的权利；四、判令被告与原告立即签订车位买卖合同，并为原告办理车位产权登记。如被告无法履行，原告有权向被告追讨车位款及因未签订车位买卖合同而导致的原告所有损失（含车位贷款利息等）；五、判令本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告撤回其第二、第四项诉讼请求，另案起诉。事实与理由：原告于2013年9月30日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建的湛江市坡××区××海港××花园××区××1210房屋一套，面积为114.64平方米，房屋总价款为570769元，交房日期为2014年5月31日前。协议生效后，原告分别通过交付首付（180769元）、公积金与商业组合贷款（390000元）的形式于2013年12月18日交清全部购房款。被告于2014年7月1日才向原告交付了该商品房（被告在商品房交付时，未出示商品房竣工验收合格备案表）。根据原告与被告签订的广东省商品房买卖合同（湛房商NO.201313245）第十五条对办理权属登记进行了约定。根据约定，被告应当在2015年6月25日前将房产权属登记手续办理完毕，将房产证交付原告。但是经原告多次催办，截至2017年4月25日，被告仍未按合同约定办理完毕产权登记。原告与被告于2014年3月26日签订了小车车位买卖协议，由原告以88000元的价格购买了海港新城花园地下停车场185号车位。原告已经于2014年4月付清车位全部款项，但是至今被告仍未与原告签订正式的车位购买合同且不为原告办理车位产权登记。原告遂起诉至法院。被告琼宇公司答辩称，一、涉案房屋因另案（2015）湛坡法民一初字419号的无理起诉，导致无法办理产权登记，本案应待另案审理结束后再恢复审理。二、原告主张的违约金过高，远远高于实际损失，应当予以减少当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的身份证复印件、广东省商品房买卖合同（湛房商NO:201313245)、购房发票和完税证、收楼须知、承诺书，被告均没有异议，均客观真实，不违反法律的规定，本院予以确认并在卷佐证。原告已经撤回诉讼请求第二、第四项，本院对其提交的小车车位买卖协议、购买车位款及车位办证费收据、车位付款参考表和折扣清单不予审查。本院认定的事实如下：2013年9月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订湛房商NO.201313245《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市坡××区××海港××花园××区××1210房屋，建筑面积114.64平方米（其中套内建筑面积95.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.21平方米），按套内建筑面积每平方米5981.02元计算，总房款为570769元，原告在签订合同时支付首期房款180769元，余款39万元申请办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。《买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，原告分两笔交清购房款570769元，并交纳购房契税8561.54元。原、被告之间于2014年7月1日办理了交房收楼手续。由于被告的原因，未能取得该商品房竣工验收合格备案表，至今未能办理该房产权属证书。本院认为，本案是原告以被告未能按照合同约定条件办理权属证书为由，起诉请求被告承担违约责任而引起的商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，没有违反法律法规，故《广东省商品房买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。被告琼宇公司未能按照《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定为原告办理权属证书，被告琼宇公司已经构成违约。琼宇公司抗辩称本案应等待另一案审理结束后再恢复审理，但没有证据证明本案的审理需以另一案的审理结果为依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于琼宇公司应支付给谢元君的逾期办证的违约金如何确定的问题，被告琼宇公司又抗辩称违约金过高，应予以调整，该合同为原被告双方自愿签订的，琼宇公司没有提供约定的违约金过高的事实依据，属于理据不足，本院对其抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告诉讼请求原告支付逾期办证违约金114552.87元（2015年6月25日至2017年4月25日，合计669天，每天违约金171.23元），从原告收楼的2014年7月1日后的360日为2015年6月26日，违约金的计算日期应从合同约定的360日满后的第二天起计，也即2015年6月27日至原告请求的2017年4月25日，本院支持570769元×0.03%×668天=114382.1元。原告请求114552.87元，超出部分的诉讼请求本院不予支持。原告诉讼请求保留继续追诉被告违约金和按照合同规定退房的权利，根据双方签订的合同，办证违约金是在原告不退房的前提下被告所需承担的违约责任。原告在本案中请求的违约金至2017年4月25日，其后续追诉应待实际请求发生并在法律规定的违约金限额内处理。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，驳回原告的其他诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告湛江琼宇建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢元君逾期办理房地产权属证书的违约金114552.87元；二、驳回原告谢元君的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2591元，由被告湛江琼宇建设有限公司负担2000元，由原告谢元君负担591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判长 吴文毅审判员 陈土贵审判员 林丽雀二〇一七年六月二十二日书记员 李家沛附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 来自