（2017）苏0302民初1772号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-07-25

案件名称

1772徐州某某物业管理有限公司与朱某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐州某某物业管理有限公司,朱某某

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

徐州市鼓楼区人民法院民事判决书（2017）苏0302民初1772号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：沈某某。委托诉讼代理人：霍某。被告：朱某某。原告徐州某某物业管理有限公司与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍颖、被告朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费2838元；2、被告支付原告滞纳金4332元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告所居住的某某开发商签订《前期物业服务合同》，被告购买该小区房屋（房号：06-3-502，房屋面积92.76平方米），约定原告为该小区提供物业服务。且被告上房时与原告签订了《前期物业服务合同》。原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时履约支付物业服务费，从2013年10月1日至2017年12月31日拖欠物业费及已拖欠物业费的滞纳金共计7170元。经多次催告，仍无理由拒不缴纳，严重影响原告的经营利益及其他缴费业主的合法权益。被告朱某某辩称，涉案房屋是我的，面积92.76平米，从2013年10月1日起未缴纳物业费。2011年上房以后我装修以后就没有入住，我照常交了物业费。2013年我去居住的时候，我发现房屋漏水，我住在五楼，不是顶楼，飘窗漏水。找了原告十几次，中途解决了2次，没有解决好就没有下文了。小区收取费用没有公开。小区管理不好。安全不好。经审理查明，原告徐州某某物业管理有限公司（乙方）与某某小区的开发商徐州市恒嘉置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》一份，合同约定：乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元/月.平方米；小高层住宅：0.9元/月.平方米；高层住宅1.0元/月.平方米;其他物业：3元/月•平方米。乙方未能按时足额交纳物业费用（物业服务资金）的，应按每天万分之三比例的标准向乙方支付违约金。合同期限自2010年10月1日起至2013年10月1日止。该合同还约定了其他事项。另查明，原告徐州某某物业管理有限公司（甲方）与朱某某（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方名下某某6幢3单元502室提供前期物业服务。关于甲方的权利义务，协议约定，包括对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序防范、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务。物业服务质量中包括综合服务，共用部分、共用设施设备的维护和管理，公共区域秩序的维护服务，交通秩序与车辆排放，消防管理，对房屋装饰装修管理、环境卫生，公共绿化，共用部分、共用设施设备小修和急修。关于物业费交费时间及计算标准，该协议约定乙方交费时间为每半年的第一个月10日前缴纳当年度的物业服务费及公共能耗，也可一年一次性提前缴纳，但在房屋入伙交付时须一次性缴纳一年费用。收费标准：（按建筑面积）：多层住宅物业服务费0.6元/月/平方米，高层住宅物业服务费0.9元/月/平方米。关于违约责任，乙方违反协议，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，每逾期一天甲方有权按应缴额×3‰/天的标准向乙方加收滞纳金。关于服务期限，协议中约定，在本物业管理区域业主委员会成立前，由开发商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。该协议还约定了其他内容。另查明，被告朱某某系某某小区6-3-502室的业主，房屋建筑面积为92.76平方米。自2013年10月1日起，被告未向原告缴纳物业费用。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务协议予以证明。结合当事人无争议，本院对上述事实予以认定。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某小区建设单位徐州市恒嘉置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月1日到期，但是原告仍然为涉案小区提供物业服务，故原、被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应服务费的义务。另外，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。原告已提供物业服务，被告应按协议约定缴纳物业服务费。关于物业服务费及滞纳金问题。原告要求被告支付物业服务费2838元（按房屋面积92.76平米，自2013年10月1日起至2017年12月31日，每平米0.6元/月计算）。被告辩称房屋的飘窗漏水，但维修房屋并不属于合同及协议中约定的义务，被告可以采取其他方式解决这一问题，故被告以此为由拒不交纳物业服务费于法无据，本院依法不予支持。被告辩称原告对小区的管理不到位，未尽到安全保障义务，但其并未提出因物业服务的不到位的具体表现并提供相应的证据予以佐证，故本院对于被告这一辩称依法不予采信。考虑到物业服务的特殊性，本案法庭辩论终结之日为2017年6月12日，为方便计算，本院依法支持其自2013年10月1日起至2017年5月31日期间的物业服务费2449元。此外，考虑到被告长时间未交物业费，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，本院酌定180元违约金。故本院依法支持物业服务费及违约金共计2629元。另外，本院建议原告今后提供物业服务义务时应坚持诚实守信、敬业爱业原则，踏踏实实按照合同约定为业主服务，听取业主建议，减少矛盾纠纷，努力提高服务质量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告朱某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费及违约金共计2629元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担16元，由被告朱某某负担9元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审　判　员　　王某某二〇一七年六月二十二日见习书记员　　刘某某搜索“”