（2017）粤1803民初1296号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-28
案件名称
刘炳球与刘灿洪、刘佛保租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清新区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘炳球,刘灿洪,刘佛保
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初1296号原告：刘炳球，男，1965年12月9日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人：唐焕忠，广东汇棋律师事务所律师。委托代理人：刘东海，男，汉族，１９９３年１０月１５日出生，住广东省东莞市，系原告刘炳球儿子。被告：刘灿洪，男，1962年9月16日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。被告：刘佛保，男，1949年7月21日出生，汉族，住广东省东莞市，原告刘炳球诉被告刘灿洪、刘佛保租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告刘炳球及其委托代理人唐焕忠、刘东海，被告刘灿洪及其委托代理人廖志球、刘佛保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘炳球向本院提出诉求：一、判令被告刘灿洪继续履行由其出租给原告的4栋猪舍的事实租赁合同；二、判令原告按交易习惯向被告支付2017、2018年的租金各5000元，合计10000元；三、本案诉讼费由被告刘灿洪承担。事实与理由：2008年8月28日，被告刘佛保和案外人刘浩光与被告刘灿洪签订了一份《猪舍租用合同》，由被告刘佛保和刘浩光租用被告刘灿洪位于清远市清新区山塘镇草塘的清新区宇顺农牧渔业科技服务有限公司养殖场（该公司于2008年6月4日成立，法定代表人为刘灿洪），合同期限至2018年8月20日共10年，租金每年三万元。合同签订后刘浩光退伙，由被告刘佛保一人继续租用猪舍经营。2015年1月28日，原告与叶矩林合伙共同承租被告刘佛保与被告刘灿洪签订的《猪舍租用合同》范围内的猪舍八栋，每年度向被告刘佛保支付租金为22500元。2016年12月，原告与合伙人叶矩林决定各自独立经营，每人承租猪舍4栋，原告交付租金为5000元，叶矩林应付租金为17500元。原告承担被告刘佛保猪舍期间，每个月水电费按时向被告刘灿洪缴纳。2017年1月，被告刘灿洪多次约原告洽谈变更猪舍租金，其条件为每年度租金为80000元，原告无法接受该变更租金的条件，双方无法达成协议。之后，被告刘灿洪不断采用拦路、挖断堤坝道路等手段以达到其增加租金的目的，并将被告刘佛保诉至法院，案号为（2017）粤1803民初696号，该案业经法院调解结案。原告认为上述《猪舍租用合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，属于有效合同，依法应受法律保护。被告刘佛保交付给被告刘灿洪的租金已包括原告与叶矩林2015年年度租金22500元及原告2016年度租金5000元，被告刘灿洪对原告交付租金的情况是明知的，而被告刘灿洪还独立收取原告的水电费，因此，原告与刘灿洪之间已形成事实租赁合同关系，并受上述《猪舍租用合同》约束，被告刘灿洪单方变更合同租金，欲半约定的租金提高的行为已违反法律规定。综上，特向法院提起诉讼，诉求如前所述。原告刘炳球为证明其主张向本院提交如下证据：证据一原、被告身份证，证明原、被告身份基本情况；证据二《猪舍租用合同》、水电费收据，证明被告刘灿洪与被告刘佛保签订租赁合同的事实，原告与被告刘佛保形成事实租赁合同关系的事实，以及双方约定租金等合同权利义务关系；证据三《民事起诉状》、《民事调解书》，证明1、被告刘灿洪确认原告承租猪舍的事实；2、被告刘灿洪与被告刘佛保因涉案租赁合同纠纷达成调解协议；证据四情况说明，证明原告与叶矩林前期合伙，后期各自独自经营的事实。当庭提交证据：收据，证明原告被告刘佛保缴纳２０１５年度至２０１７年度的租金。被告刘灿洪书面答辩称：一、我方没有与原告刘炳球签订《猪舍租赁合同》。刘炳球现使用的猪舍属于我方所有，我方并没有与刘炳球签订过租赁合同，原告要求履行猪舍租赁合同的诉讼请求应予驳回。二、刘炳球要求按5000元支付租金没有合同依据，应依法予以驳回；三、刘炳球应将所使用的猪舍交还我方。我方只将猪舍出租给被告刘佛保，是刘佛保未经我方同意的情况下，将我方的四幢猪舍私自转租给刘炳球，但是并没有告知我方，亦没有与我方签订合同，我方已起诉刘佛保，经法院调解，除刘佛保自用部分猪舍外，其余猪舍全部交还给我方。现刘炳球使用我方的猪舍并无与我方签订租赁合同，是属于非法使用，同时刘炳球在使用我方猪舍期间，导致猪舍大量损坏，并且大量向鱼塘排放废液，导致我方的鱼塘大量死鱼，造成严重的经济损失，因此，原告应将所非法使用的猪舍交还给我方。被告刘灿洪诉讼中没有向本院提交证据。被告刘佛保庭审中答辩称：我方认为原告的起诉没有法律和事实依据，应予驳回原告诉求。被告刘佛保诉讼中没有向本院提交证据。经本院审理查明：2008年8月28日，被告刘灿洪作为甲方、被告刘佛保作为乙方签订《猪舍租用合同》，约定（节选）“乙方租用甲方猪舍共14幢养猪，租用期为10年；乙方独立自主经营，不得转租；乙方每年在12月15日前向甲方上交明年租金30000元；水电费全部由乙方负责等。合同签订后，原告自行收回4幢猪舍，余下11幢由被告刘佛保继续承租。2015年1月28日，刘佛保将原承租猪舍中的8幢转租给原告与案外人叶钜林承租，年租金为22500元，但双方未签订书面合同。2016年12月，原告与案外人叶钜林分伙各自经营，两人均分8幢猪舍，原告承租其中的4幢猪舍，双方并约定由原告负担原租金22500元中的5000元，叶钜林负担17500元。2017年1月起，原告与被告刘灿洪多次协商租金问题，但协商不成。2017年5月，原告以被告刘灿洪单方变更合同租为巨额租金违法为由诉至法院，由此，引起诉讼。庭审中，原告明确第一项请求为请求被告刘灿洪继续履行出租4幢猪舍的事实租赁合同至2018年8月28日。另查明：原告承租期间，被告刘佛保儿子刘效昌于2015年12月14日收取原告猪舍租金22500元，于2016年12月20日收取钟联福（钟联福与原告现为养猪拍档）2017年度租金5000元；被告刘灿洪多次收取原告刘炳球缴交的水电费，并出具收据给原告收执。2017年3月22日，本案被告刘灿洪作为原告诉至法院，以被告刘佛保自2016年12月15日开始拖欠租金、擅自转租4幢猪舍给刘炳球经营等为由请求解除与本案被告刘佛保的《猪舍租用合同》等，案经调解，双方自愿达成了调解协议，其中调解协议第一、二项为：一、原告刘灿洪与被告刘佛保继续履行于2008年8月28日所签订的《猪舍租用合同》；二、变更《猪舍租用合同》部分内容：1、被告刘佛保租用原告刘灿洪的三幢猪舍（现被告正在使用的猪舍）；该三幢猪舍租金为30000元/年，并定于每年的12月15日前向原告刘灿洪缴纳第二年租金；2、被告刘佛保租赁猪舍的期限变更为截止至2018年12月31日止；3、合同所约定的其他猪舍由原告刘灿洪从2017年1月1日起收回，不再由被告刘佛保租用。上述调解书已生效。以上事实，有原告提交的《猪舍租用合同》、收款收据，2017）粤1803民初696号案民事起诉状、民事调解书及庭审笔录等证据证实。本院认为：依法成立的合同，受到法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，被告刘灿洪与被告刘佛保、案外人刘浩光签订的《猪舍租用合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，两被告之间形成房屋租赁合同关系；虽然被告刘佛保将其承租的部分猪舍转租给原告未经被告刘灿洪书面同意，但原告承租期间，被告刘灿洪在明知被告刘佛保将部分猪舍转租给原告的情况下，仍多次收取原告缴交的水电费，其行为应视为被告刘灿洪默许被告刘佛保将部分猪舍转租给原告使用，故原告与被告刘佛保之间形成事实上的房屋转租合同关系；诉讼中，原告以被告刘佛保向原告所交纳的租金包含了其向被告刘佛保所交纳的租金，且被告刘灿洪还独立收取原告水电费，原告与被告刘灿洪之间已形成事实租赁合同关系为由请求被告刘灿洪继续履行出租房屋的义务，为此，本院认为，两被告之间的原房屋租赁合同与原告与被告刘佛保之间的房屋转租合同系两个有关联但相互独立的法律关系，合同的双方当事人不同，房屋转租合同的承租人即原告与原房屋租赁合同的出租人即被告刘灿洪没有直接的权利义务关系，虽然被告刘灿洪收取过原告水电费，此事实仅表明被告刘灿洪默许被告刘佛保转租猪舍给原告，并非原告与被告刘灿洪之间形成了事实租赁合同关系，原告现直接主张被告刘灿洪履行继续履行出租房屋的义务，不符合法律规定，本院不予支持。至于原告主张按交易习惯向被告支付2017年、2018年租金一节，参照建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定“转租期间，原告租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止”。本案中，两被告已于2017年4月13日达成调解协议，约定被告刘佛保转租给原告的猪舍由被告刘灿洪从2017年1月1日起收回；综上，鉴于双方的转租合同关系因被告刘佛保已不能按照与原告的约定履行对原告的租赁义务，为此，原告亦无须再依与被告刘佛保之间的合同向被告刘佛保交纳上述调解协议调解书后的猪舍租金，而原告应将其原承租的猪舍交还给被告刘灿洪；另外，鉴于房屋转租合同的承租人即原告与原房屋租赁合同的出租人即被告刘灿洪没有直接的权利义务关系，现原告直接主张其向被告刘灿洪支付2017年、2018年的租金，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘炳球的诉讼请求。本案受理费25元，由原告刘炳球负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 黄远雷二〇一七年六月二十二日书记员 陈宗衡附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 来源：百度“”