（2017）陕01民终7023号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-03
案件名称
西安锦绣天下物业服务有限公司与汤志博物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤志博,西安锦绣天下物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7023号上诉人（原审被告）:汤志博，男，1984年5月15日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）:西安锦绣天下物业服务有限公司，住所地西安市凤城一路6号利君大厦V时代1幢1单元12604室。法定代表人:张民宪，该公司董事长。委托诉讼代理人:高宁，女，1993年2月14日出生，汉族，西安锦绣天下物业服务有限公司员工，住陕西省安塞县。上诉人汤志博因与被上诉人西安锦绣天下物业服务有限公司（以下简称锦绣天下物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。汤志博上诉请求：撤销一审判决，重审或改判，一、二审费用全部由锦绣天下物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，使用伪造证据，程序违法，偏袒锦绣天下物业公司。一审以锦绣天下物业公司伪造的证据为依据，是人为的错误。锦绣天下物业公司仅仅提供了某个月的电费公摊情况，数据真实性难以考证，而在实际生活中，由于各种原因，每个月的实际用电情况肯定是不相同的，不能用用电最多的一个月作为依据来收30个月的，应有实际电费缴费凭证均摊。汤志博提交的锦绣天下物业公司没有履行合同义务并反过来侵害汤志博权益的证据，一审法院没有采纳，反而采纳了锦绣天下物业公司伪造的证据，对于锦绣天下物业公司拆除汤志博供暖管道、多次偷盗拆除汤志博水表停止供水、汤志博自行车被盗却不提供服务的事实予以回避，不公平。一审判决适用法律不当且判决用词不严谨，不清晰。一审没有考虑锦绣天下物业公司没有履行义务，且作为国家三级物业管理资质，收费标准（1.5元）却远高于《陕西省物业服务收费等级标准》中一级物业管理资质的标准（1.2元），因此，锦绣天下物业公司在本案中所持的《前期物业服务协议》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中所指的无效民事合同规定。锦绣天下物业公司并没有履行自己的义务，且违反了《前期物业服务协议》中的第一、第二、第九条条款并拆除汤志博供暖管道、多次盗窃拆除汤志博水表停止供水，汤志博亦当庭予以举证，一审法官没有采纳判决时予以回避，锦绣天下物业公司只享有权利而不履行义务，是对汤志博权利的侵犯。汤志博拖欠费用是由于锦绣天下物业公司原因（捆绑缴费和拆除汤志博供暖管道、盗窃拆除汤志博水表、汤志博自行车被盗且不予提供服务）造成的且未对锦绣天下物业公司造成损失，故不应支付违约金。一审判决“以11192.11元为基数，按照同期人民银行贷款利率的2倍计算，从2014年7月1日起计算至实际付款之日。”11192.11为30个月之和，2014年7月1日就按这个基数计算，计算方式不合理，非按当期实际拖欠金额计算，有违公正与合理性。锦绣天下物业公司在庭审时提供的证据系伪造，汤志博有了新的证据证明其证据属于伪造。一审庭审时，锦绣天下物业公司对多次偷盗拆除汤志博水表行为进行了否认并提供了伪造证据，汤志博有17段涉及到服务管家、值班保安、未央区房管局物业科的通话录音予以证明其伪造证据。对物业费、公摊电费有异议，且缴费通知是后补的，过了诉讼时效，在一审汤志博提出反诉请求，物业公司没有履行义务，还侵犯汤志博的权益，诉请误工费、自行车被盗的损失及精神损失赔偿。锦绣天下物业公司辩称，关于汤志博提到的诉讼时效问题，锦绣天下物业公司曾于2016年12月21日向汤志博发缴费通知书及2017年4月1日期间陆续向汤志博通知缴费，有通知缴费记录；汤志博主张其自行车被盗是锦绣天下物业公司的原因，汤志博自己管理不善导致自行车被盗，不是锦绣天下物业公司管理的问题；关于汤志博提出的锦绣天下物业公司收费问题，在前期物业服务合同中有明确约定，汤志博应当按照协议履行缴费义务；关于违约责任，双方在签订的前期物业服务合同中有明确约定。锦绣天下物业公司向原审法院提起诉讼请求：1、判令汤志博交纳2014年7月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费11192.11元，并承担自2014年7月1日起至实际支付之日的违约金；2、由汤志博承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，2012年7月6日，锦绣天下物业公司、汤志博签订《前期物业服务协议》，约定物业名称为锦绣天下·一期，坐落位置：39号楼2单元5层501号，建筑面积122.42平方米；物业服务费缴费标准按建筑面积1.50元/平方米·月、电梯费缴费标准为0.5元/平方米·月，物业代收代缴的相关费用有冷水费3.65元/立方米（含公摊）、电费参照国家及供电局确定的居民用电价格，公区用电据实均摊、生活垃圾处理费6.00元/户·月；汤志博不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，锦绣天下物业公司有权要求汤志博补交并从逾期之日起按3‰交纳违约金，或三个月后仍未交纳有关费用时，锦绣天下物业公司有权采取相关催缴措施。协议还对其他相关事宜进行了约定。汤志博于2012年7月15日开始对涉案房屋进行装修、入住，后因锦绣天下物业公司对汤志博所提供的物业服务不满，于2014年7月份起停止交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、水费、公摊电费、采暖费（基本运行费），期间从2016年3月14日起锦绣天下物业公司工作人员曾多次催要，并于2016年12月21日向汤志博发出《缴费通知书》，要求汤志博自收到该通知5日内缴纳上述费用11191.02元，因汤志博未按期缴纳，锦绣天下物业公司遂诉至法院，形成诉讼。汤志博认为锦绣天下物业公司未尽管理义务，仅同意缴纳水费、垃圾费，不同意缴纳其他费用，并认为2014年7月1日起至2015年1月19日之日的费用已超过诉讼时效。又查，2012年11月份，西安市物价局及西安市市政公用局发布《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》，明确居民供热为每月每平方米不高于5.8元；锦绣天下一期园区公共用电分摊为每月每户0.196元。原审法院审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。锦绣天下物业公司、汤志博自愿签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。故锦绣天下物业公司要求汤志博按照协议约定交纳拖欠的物业服务费、电梯费、公摊电费、采暖费（基本运行费）、生活垃圾处理费、水费理由正当，予以支持。锦绣天下物业公司请求汤志博支付自2014年7月1日起至2016年12月31日期间的各项费用，汤志博认为其中从2014年7月份起至2015年1月费用已超过诉讼时效，因锦绣天下物业公司曾于2016年3月起向汤志博催要，应视为诉讼时效的中断，故汤志博辩解意见不予采纳，其应向锦绣天下物业公司支付2014年7月份起的费用，锦绣天下物业公司自愿按照空置期间收取取暖费，予以准许。汤志博现愿缴纳水费及垃圾费，属其自愿，予以准许。故汤志博应缴纳的费用有：物业管理费1.50元/平方米·月×122.42平方米×30个月计5508.90元、电梯费0.50元/平方米·月×122.42平方米×30个月计1836.30元、垃圾费6.00元/户·月×30个月计180元、水费390.95元、公摊电费0.196元/平方米·月×122.42平方米×30个月计719.83元、三个采暖季的供暖费5.8元/平方米/月×122.42平方米×4个月×3×30%计2556.13元，共计11192.11元。锦绣天下物业公司在主张按照协议约定承担逾期之日起每日3‰计算违约金，该协议约定的违约金过高，酌情调整为同期人民银行贷款利息的2倍较妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告汤志博于本判决生效后十日内支付原告西安锦绣天下物业服务有限公司物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费11192.11元。二、被告汤志博于本判决生效后十日内支付原告西安锦绣天下物业服务有限公司逾期缴纳物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费的违约金（以11192.11元为基数，按照同期人民银行贷款利率的2倍计算，从2014年7月1日起计算至实际付款之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费169元，原告已预交，现由被告承担，于上述款项履行时一并给付原告。本院经审理查明，二审中，锦绣天下物业公司提交了锦绣天下一期2014年7月-2016年12月份公共区域电费明细表及涉案月份的国家电网催费通知单、电费清单、公共区域电费明细表、西安供电公司发票联，汤志博房屋2014年7月-2016年12月份公共区域公摊电费合计465.61元。原审判决查明其余事实属实。本院认为，锦绣天下物业公司与汤志博签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表示，协议有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。汤志博欠付物业服务费、电梯费、公摊电费、采暖费（基本运行费）、生活垃圾处理费、水费，锦绣天下物业公司要求汤志博按照协议约定予以交纳，理由成立。锦绣天下物业公司请求汤志博支付自2014年7月1日起至2016年12月31日期间的各项费用，汤志博认为其中从2014年7月份起至2015年1月费用已超过诉讼时效，因锦绣天下物业公司曾于2016年3月起向汤志博催要，应视为诉讼时效的中断，故汤志博的理由不能成立。二审中，锦绣天下物业公司提交了锦绣天下一期2014年7月-2016年12月份公共区域电费明细表及涉案月份的国家电网催费通知单、电费清单、公共区域电费明细表、西安供电公司发票联，汤志博房屋2014年7月-2016年12月份公共区域公摊电费合计465.61元，故汤志博房屋2014年7月-2016年12月份公共区域公摊电费应按照465.61元收取。对于违约金，原审法院认定锦绣天下物业公司在主张按照协议约定承担逾期之日起每日3‰计算违约金，该协议约定的违约金过高，酌情调整为同期人民银行贷款利息的2倍，并无不当；唯汤志博欠付费用系逐月累积增加，原审判决汤志博支付的违约金以截止2016年12月31日欠付的总费用为基数计算有误，应按照各月欠付的费用为基数分别计算至实际付款之日。据此，原审判决第一项、第二项应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2261号民事判决第一项，即“被告汤志博于本判决生效后十日内支付原告西安锦绣天下物业服务有限公司物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费11192.11元。”为：汤志博于本判决生效后10日内支付西安锦绣天下物业服务有限公司物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费10937.89元；二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2261号民事判决第二项，即“被告汤志博于本判决生效后十日内支付原告西安锦绣天下物业服务有限公司逾期缴纳物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费的违约金（以11192.11元为基数，按照同期人民银行贷款利率的2倍计算，从2014年7月1日起计算至实际付款之日）。”为：汤志博于本判决生效后10日内支付西安锦绣天下物业服务有限公司逾期缴纳物业服务费、电梯费、公摊电费、供暖费、垃圾费、水费的违约金（以各月欠付的费用为基数，按照同期人民银行贷款利率的2倍计算，分别计算至实际付款之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费169元，西安锦绣天下物业服务有限公司已预交，由汤志博负担；二审案件受理费169元，汤志博已预交，由汤志博负担。汤志博应负担的案件受理费与上述款项执行时直接给付西安锦绣天下物业服务有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年六月二十二日书 记 员 邢尖尖 来自：