（2017）沪0114民初4385号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-30
案件名称
原告祁耀与被告王爱华、唐湘华、王米吉房屋买卖合同纠纷一审判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁耀,王爱华,唐湘华,王米吉,中国银行股份有限公司上海市嘉定支行,上海市住房置业担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初4385号原告:祁耀委托诉讼代理人：姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。被告：王爱华被告：唐湘华被告：王米吉法定代理人：唐湘华三被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ立，上海市大众律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市嘉定支行负责人：仇一尘委托诉讼代理人：严亚涛，北京盈科（上海）律师事务所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司法定代表人：孙勇。原告祁耀与被告王爱华、唐湘华、王米吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加了中国银行股份有限公司上海市嘉定支行和上海市住房置业担保有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告祁耀及其委托诉讼代理人姚佳磊、被告唐湘华及三被告委托诉讼代理人ＸＸ立、第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行委托诉讼代理人严亚涛到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告继续履行其与原告签订的《房屋买卖合同》，并配合原告办理上海市嘉定区柳湖路某房屋（以下简称系争房屋）的产权变更登记手续；2、判令三被告向原告支付逾期过户违约金（按1,470元/天的标准计算，自2017年3月2日计算至办理过户变更登记手续之日止）。事实和理由：2016年1月19日，原、被告在上海中原物业顾问有限公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价294万元，首付款150万元，原告通过贷款支付二期房款144万元，双方应于2017年3月1日前办理产权过户登记手续。合同签订后，原告向被告支付了150万元首付款，为了及时办理过户所需，又垫付了被告办理产证所需费用。被告取得产证后迟迟不愿意配合原告办理产权变更登记手续，后经中介公司多次催告，得知该房屋上有抵押贷款，被告并未用首付款先行支付贷款，目前也无力偿还银行贷款，导致过户受阻。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告王爱华、唐湘华、王米吉辩称，不同意原告诉请。签约时，原、被告及中介公司三方在场，被告提出首付款并不用于归还房贷，而由中介公司垫资还贷以涤除抵押，由原告办理贷款将二期购房款支付给被告后，被告再将垫资款归还中介公司。原告同意后，被告才与原告签订的房屋买卖合同。后中介公司政策有变，无法进行垫资，三方协商二期房款的支付办法，但无法达成一致。房屋买卖合同并未约定二期房款的贷款和支付的具体操作方式，按照交易习惯，应先付清房款后进行过户，原告未付清房款造成合同无法履行，系原告违约，被告不同意支付违约金。第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行陈述，在原告代被告还清贷款后，愿意协助涤除抵押。截至2017年5月22日，贷款剩余本金1,290,972.44元。第三人上海市住房置业担保有限公司未作答辩。本院经审理查明如下事实：2016年1月19日，原告与三被告（以下简称被告）在上海中原物业顾问有限公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告将建筑面积为121.69平方米的系争房屋作价294万元转让给原告，双方约定被告应于2017年3月1日前取得产证，双方同意于被告取得产证后30天内前往居间方处签订示范合同；双方约定付款方式如下：原告应于网签当日支付首付款150万元，被告应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续，二期房款144万元通过银行贷款方式支付，原告应于网签后七日内向银行申请贷款；双方另约定交房时间为2016年2月1日前，过户时间为2017年3月1日前；关于违约责任，双方约定，任何一方未按照本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，守约方有权要求继续履行或单方解除本合同。上述合同签订后，原告于2016年1月18日向被告支付定金5万元，并于2016年1月19日和同年1月21日分别向被告支付房款120万元和25万元，合计已付房款150万元。被告已于2016年1月底将系争房屋交付原告。另查明，2017年3月1日，系争房屋经核准登记至三被告名下；2014年12月31日，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市嘉定支行和上海市住房置业担保有限公司、债权数额为143万元的抵押权登记于系争房屋之上。截至2017年5月22日，上述贷款剩余本金1,290,972.44元。原、被告对上述事实并无争议，本院予以确认。但对被告是否存在违约行为，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交了居间协议和买卖合同以及不动产登记簿，证明双方的房屋买卖关系及权利义务，双方已明确约定了违约责任。被告对上述证据真实性均无异议。第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行表示上述证据与其无关。被告为证明其意见向本院提交了录音光盘及文字记录（2017年4月16日），证明原、被告及中介公司协商尾款支付和如何继续履行合同事宜，亦证明三方约定首付并非用于还贷。原告对该证据真实性未发表意见，其认为被告与中介公司达成的协议与原告无关，原告并未同意，系争房屋不能过户的原因在于被告尚欠银行贷款，系被告违约。第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行表示上述证据与其无关。审理中，原告表示愿意代为归还系争房屋之上的贷款，第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行表示愿意在原告支付剩余贷款金额后协助办理抵押权的涤除手续。2017年6月1日，原告将剩余房款144万元支付至本院账户。本院认为，原、被告之间的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告已支付了约定款项，被告却未能及时涤除抵押，按约与原告办理系争房屋的网签及过户手续，显属违约。现原告已将剩余房款付至法院，故其要求被告继续履行合同，办理系争房屋的过户手续合法有据，本院予以支持。被告辩称原告口头同意首付款并非用于还贷，而由中介公司代为垫付资金涤除抵押，但并未提交充分的证据予以证明，即便原告同意，双方也未约定中介公司无法垫资的后果由原告承担，双方合同已经明确约定被告应将收到的首期房价款优先用于偿还贷款，该约定亦符合交易惯例，涤除系争房屋上的抵押是被告应当履行的合同义务，因未能及时涤除抵押，导致双方未能按约网签，原告亦无法申请贷款以支付二期房款，故被告以双方存在上述口头约定为由，要求原告先行支付二期房款以涤除抵押，否则系原告违约的意见，本院不予采纳。因系争房屋上存在第三人的抵押权，现原告同意代为清偿债务消灭抵押权，符合物权法相关规定，本院予以照准。截至目前，原告已向被告支付房款150万元，尚余144万元房款未支付，原告代为清偿债务后，可在其应付房款中扣除。第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行和上海市住房置业担保有限公司应在原告代为还清贷款后协助办理抵押登记的注销手续。对于原告主张的逾期过户违约金，因双方约定过户时间为2017年3月1日前，并约定了违约责任，故原告主张2017年3月2日至实际办理过户之日止的违约金合法有据，本院予以支持。至于违约金标准，合同约定的总房价日万分之五的标准明显过高，被告不同意支付违约金可视为对违约金过高的抗辩，结合本案实际情况，本院酌情将违约金标准调整为588元/天。审理中，第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告祁耀应于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行清偿上海市嘉定区柳湖路某房屋之上的贷款剩余本金及利息（以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准），并将剩余房款144万元在扣除上述代偿款后支付给被告王爱华、唐湘华、王米吉；二、被告王爱华、唐湘华、王米吉、第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行和上海市住房置业担保有限公司应于上述贷款清偿之日起十日内注销上述房屋之上第三人的抵押权登记；三、被告王爱华、唐湘华、王米吉应于上述房屋抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户登记至原告祁耀名下；四、被告王爱华、唐湘华、王米吉应于本判决生效之日起十日内按588元/天的标准偿付原告祁耀自2017年3月2日起至被告实际办理上述房屋产权过户登记手续之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,562元，减半收取计1,781元，财产保全费5,000元，合计诉讼费6,781元，由原告祁耀负担1,068元，被告王爱华、唐湘华、王米吉负担5,713，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年六月二十二日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 更多数据：