（2017）皖1024民初249号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-26
案件名称
黄山市铭昱物业管理有限公司与康新辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
祁门县人民法院
所属地区
祁门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄山市铭昱物业管理有限公司,康新辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第三十六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省祁门县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1024民初249号原告:黄山市铭昱物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码91341024586116376C(1-1)。法定代表人：秦勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾开毅，黄山市铭昱物业管理有限公司副总经理。被告：康新辉，男，1970年3月10日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县。委托诉讼代理人：叶力心，祁门县祁山镇法律服务所法律工作者。原告黄山市铭昱物业管理有限公司与被告康新辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄山市铭昱物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾开毅到庭参加诉讼，被告康新辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。黄山市铭昱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付拖欠的物业管理费4074元及违约金2400元，合计6474元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告康新辉为南城水岸小区的业主，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的规定，原告一直积极履行合同的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告康新辉自2015年1月开始停止缴纳物业管理费，截止2016年12月共拖欠物业管理费4074元，依约还应承担违约金2400元。原告黄山市铭昱物业管理有限公司多次向被告康新辉催收后，被告康新辉一直拒绝缴纳。现依法向法院提起诉讼，请求本院判决支持如上诉讼请求。被告康新辉在法定答辩期内未提交书面答辩意见，其提交代理词辩称:1.原告作��收费主体不合法，本案原告应为黄山市涌金房地产开发有限公司，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；2.原、被告之间未形成物业服务合同关系，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；3.原告收取物业费的标准过高，请求法院依法予以核减；4.原告在物业小区内未尽到妥善管理和服务事项，被告延期支付物业费是行使合法的抗辩权，请求法庭依法判决原告少收被告30%的物业管理费；5.违约金不符合法律规定，请求法庭予以驳回。原告黄山市铭昱物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：身份证复印件、房屋交接卡、前期物业管理服务协议、营业执照、法定代表人身份证明书、照片8张、物业收费收据、物业服务企业资质证书和物业管理服务手册（23页），本院经审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联，依法予以采信。根���当事人陈述和上述证据，本院认定如下法律事实：原告黄山市铭昱物业管理有限公司与黄山市涌金房地产开发有限公司签订物业管理服务合同后入驻安徽省祁门县南城水岸小区即开始物业管理服务。祁门县南城水岸业主为被告康新辉，该1204室建筑面积132.2平方米。2013年3月18日，原告黄山市铭昱物业管理有限公司与被告康新辉签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定了物业管理服务费的收费标准，按建筑面积，以产权登记面积为准，高层住宅1元/平方米*月；电楼电费：按建筑面积计算，从第二层起按每层递增0.02元/月/平方米标准收取，二次供水设备维护费用，每户按100元/年收取，并约定业主首次办理入伙手续时预交一年的物业管理服务费，之后按每年度缴纳一次，逾期未缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每月一百元缴纳违约金。2014年7月30日，被告康新辉向原告缴纳2014年3月至2015年2月的物业费1587元，2013年5月至2013年12月电梯电费233元，二次供水100元，共计1920元。被告康新辉自2015年3月至今未向原告黄山市铭昱物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。期间，双方为物业管理服务相关事宜及缴纳物业服务费发生争议，为追索物业服务费，原告诉至本院，请求判令被告康新辉缴纳2015年至2016年两年度的物业管理服务费及违约金共计6474元。另查明，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》一式两份，协议双方各执一份。原告黄山市铭昱物业管理有限公司保存的协议中，只有业主康新辉的签名和捺印及签名日期，物业公司没有盖章，代表人也未签名。被告康新辉没有向法庭提交本人保存的协议加以证明。但原告当庭举证的物业管理服务手册中的《前期物业管理服务���议》甲方盖有原告公司印章，签署日期2013年3月18日，乙方有康新辉的签名和捺印及签名日期2013年3月18日，该两份协议内容一致。另该协议第十六条约定，协议自第一位业主签字之日起生效。本案争议焦点是：1.原、被告于2013年3月18日签订的《前期物业管理协议》是否成立；2.原告是否存在服务瑕疵，该服务瑕疵能否成为被告减交物业管理服务费的理由。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，合同应当自双方当事人签字或者盖章时成立，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，被告康新辉于2013年3月18日与原告黄山市铭昱物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，虽然原告黄山市铭昱物业管理有限公司在自己留存的协议上没有盖章，但被告康新辉已实际按照签订的《前期物���管理服务协议》缴纳了物业管理服务费，被告康新辉接受了原告的物业管理服务，因此，双方所签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应依法成立，原告当庭举证的物业管理服务手册中的《前期物业管理服务协议》与上述协议一致，亦佐证了合同已经成立。合同签订后，原告黄山市铭昱物业管理有限公司按照协议的约定提供了物业管理服务，被告却未能按照协议的约定及时支付物业管理服务费，被告的行为构成违约。原告黄山市铭昱物业管理有限公司虽然在服务过程中存在一定服务瑕疵，但其已经履行了物业管理服务的主要义务，基于物业管理服务合同是一种持续性、服务性合同，在实践中不可能是完美的特点，本案原告的服务瑕疵尚不足以构成违约。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有��的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时并尽最大努力解决，不断提高自己的服务质量。但业主如果通过不交纳物业管理服务费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的权益。故对原告要求被告康新辉缴纳物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持；原告的服务瑕疵虽然不足以构成违约，但是被告未及时交纳物业管理服务费的主要原因，该瑕疵可以成为被告免除承担违约金的正当理由，故本院对原告诉请给付违约金2400元的诉讼请求不予支持。综上，为维护住宅小区优良居住环境和和谐稳定的社会环境，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条，第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下：一、被告康新辉于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告黄山市铭昱物业管理有限公司2015年3月至2016年12月物业管理服务费3806.32元（其中含电梯电费697.92元，二次供水设备维护费用200元）；二、驳回原告黄山市铭昱物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取即25元，由原告黄山市铭昱物业管理有限公司负担8元，由被告康新辉负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 吴建军二〇一七年六月二十二日书记员 方 赢