（2016）吉2401民初7182号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-11
案件名称
刘广河与和龙市吉泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘广河,战桂珍,和龙市吉泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初7182号原告：刘广河，男，汉族，1968年2月9日生，住延吉市进学街。原告：战桂珍，女，汉族，1970年2月19日生，住延吉市进学街。二原告委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。被告：和龙市吉泰房地产开发有限公司，住所地和龙市。法定代表人：姜羽悦，总经理。委托代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。原告刘广河、战桂珍诉被告和龙市吉泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人胥志强、被告和龙市吉泰房地产开发有限公司的委托代理人韩继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2015年2月4日，二原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定：原告购买位于延吉市长白山路北侧仁坪街东侧的警苑小区房屋，房屋总价款为318265元，被告应于2015年9月30日前交付房屋。原告已支付全部购房款，但被告至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未向原告交房。根据合同约定，现原告要求被告支付逾期交房产生的违约金35040元（本金318265元，日违约金比例为0.03%，从2015年10月1日至2016年10月1日止，共计367天，具体为：318265元×0.03%×367天）。被告辩称：2015年8月，因面临供暖期缴费，有多名购房户向被告提出本供暖周期不供热的要求。被告公司向原告团购户发出通知，对于明确要求供热的要求到被告处签字，被告公司好做统计，最终结果仅有几户明确要求供热，考虑到大多数人的利益，被告在供暖期没有供热，这情况也视为合同的顺延。2016年4月中下旬，供热期结束后，被告在最短的时间内安装水表，通知业主取钥匙，目前已经有一些住户入住了。另外，该小区根据政府规划排水、排污要接入长白山西路管网，而该管网是政府项目，未按期完工，因此没有进行全部的工程质量验收，工程质量未进行并不是因为被告的原因，而属政府行为，属于不可抗力。2017年5月24日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2017）吉24民终342号民事判决，该案件事实与本次诉讼被告的事实内容和诉请依据为同一内容，现已判决驳回上诉人马华杰、黄庆华的诉讼请求，因此被告认为本案的原告诉请也是不成立的。该房屋能够正常交付及使用，逾期交付并非是可归责于被告的原因。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年2月4日，二原告与被告签订一份商品房买卖合同，主要约定：“原告购买被告开发建设的位于延吉市长白山路北侧仁坪街东侧的警苑小区房屋，面积为93.47平方米，房屋总价款为318265元。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件，（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，已具备标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，已具备标准；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，已具备标准；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，已具备标准......。合同第十一条约定，交付时间与手续（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房……。合同第十二条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.03%的违约金”。经查，原告已支付购房款281000元，对于剩余房款，双方在合同中约定应于交接钥匙之前结清。2015年9月23日，被告通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于办理警苑小区入住登记的通知，内容为：“请购买警苑小区（1、2号楼除外）的民警于9月30日前携带购房合同（购房协议）到原小营派出所1楼开发商处办理入住登记。已转让房屋，由民警本人负责通知购买人，局里一概不予通知。逾期不办理，后果自负”。2016年6月6日，被告通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：“购买警苑小区7、9号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续，领取房屋钥匙。其他住户待通知后再来办理手续”。2016年6月8日，被告又通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：“购买警苑小区5、6、7、8、9、10、11号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续，领取房屋钥匙。6月9日休息，6月10日起正常办公。其他住户待通知后再来办理手续”。另查，1.2015年8月，被告向质检部门递交验收申请，因该小区未安装水表，以及排水、排污管廊未接入天池路排水、排污市政管网，而未予验收。天池路的排水、排污管廊工程系政府项目，至今未施工完，小区的排水、排污至今无法并网。现对已经入住该小区的业主，被告以自行抽取污水的方式，保障业主使用房屋。2.涉案小区的供水、供电、供热等工程均于2015年9月末前完成施工。3.被告于2015年9月17日，已经购买涉案小区的水表，由于新建房屋不供热的情况下，不能安装水表，在供热期满后，即2016年4月21日开始至2016年5月2日为止，陆续安装小区的水表。再查，2016年5月26日，原告马华杰、黄庆华基于同一事实向本院起诉和龙市吉泰房地产开发有限公司，诉讼请求为：一、被告继续履行合同；二、要求被告支付逾期交房违约金42432元（自2015年10月1日起至2016年11月8日止，按全部房价款的万分之三，即每日支付104元）；三、要求被告继续支付自2016年11月9日起至实际交付符合验收条件的房屋之日止的逾期交房违约金，违约金的计算方式按照第二项主张的计算方式计算；四、被告承担本案诉讼费。2016年12月23日，本院作出（2016）吉2401民初3869号民事判决书，判决：一、原告黄庆华、马华杰与被告和龙市吉泰房地产开发有限公司之间于2015年2月6日签订的商品房买卖合同继续履行；二、驳回原告黄庆华、马华杰其他诉讼请求。马华杰、黄庆华不服该判决提起上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年5月24日作出（2017）吉24民终342号民事判决书，判决维持原判。该判决为终审判决。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件一份、延边住房公积金提取回执单复印件两张、被告的营业执照复印件一份、关于办理警苑小区入住登记的通知一份、关于警苑小区领取房屋钥匙的通知两份、（2017）吉24民终342号民事判决书复印件一份以及当事人的陈述。本院认为，二原告与被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方在合同中约定2015年9月30日前交付房屋，并约定除不可抗力外，逾期交房的违约处理方式。在合同履行过程中，因该小区未予验收，未能按时交付房屋，而涉案工程未验收系因未安装水表以及排水、排污管道未接入市政管网所致。关于安装水表问题，被告已于2015年9月份购入水表，在大多数住户不同意供热，未供热的情况下，不宜安装水表，因此未予安装。关于涉案小区排水、排污管道未接入市政管网是否可以免除被告的违约责任问题，根据（2017）吉24民终342号民事判决书中写明的内容（即按照政府规划要求，该小区的排水、排污部分需与天池路的排水、排污市政管网并网，但市政管网工程至今未施工完），在此情形下，应考虑为情势变更因素，依公平责任原则，被告可以予以延期。综上，对于原告要求支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：驳回原告刘广河、战桂珍的诉讼请求。案件受理费676元，由原告刘广河、战桂珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 林大海审 判 员 金龙浩人民陪审员 金明善二〇一七年六月二十二日书 记 员 焦 雷 来自