（2017）赣08民终918号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-24
案件名称
李平、吉安县华安大酒店租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李平,吉安县华安大酒店
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终918号上诉人（原审被告）：李平，男，1994年12月7日生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：乐熙军，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安县华安大酒店，住所地江西省吉安县庐陵大道**号。负责人：肖咏滨。上诉人李平因与被上诉人吉安县华安大酒店租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院(2017)赣0821民初182号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李平上诉请求：一、撤销江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初182号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。首先，根据上诉人与李川20**年6月23日签订的《银河KTV转让协议》约定，上诉人把KTV的所有经营权无条件转让给李川（包括KTV从2016年4月到6月未付的员工工资、房租、水电、一切债务归李川）。在一审庭审中，被上诉人对该证据无异议，并表示上诉人还在2016年6月电话告知了其相关内容。从该转让协议的内容可以看出，上诉人是将与被上诉人签订的《租赁合同》中的权利和义务一并转让给李川，即债权债务的转让，而不仅限于场地的转租。其次，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。现上诉人经过被上诉人同意后，将租赁合同中的权利与义务转让给李川，上诉人由此退出租赁关系，转而由受让人李川与被上诉人建立了新的租赁合同关系。因此转让后产生的租金应当由李川承担，与上诉人无关。再次，上诉人已于2017年2月21日向一审法院申请追加李川为本案被告，但一审法院未答复，违反了法律程序。最后，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》期限自2015年8月10日至2016年8月9日止，那么即使认为上诉人系转租，那么转租期限也不能超过2016年8月9日，超过部分无效。因此,李川在2016年8月9日之后仍然占用场地的行为属于侵权行为，被上诉人应当向李川主张侵权责任，而不应当要求上诉人承担2016年8月9日之后的租金。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人吉安县华安大酒店辩称：一、上诉人李平上诉状中也认可根据《合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。而本案中李平将KTV转让给李川并未得到被上诉人的同意，因为李平与被上诉人订立的合同中也明确约定，上诉人转让合同需得到被上诉人的书面同意，并由被上诉人与第三人订立合同，而本案中正因为被上诉人没同意上诉人转让，所以李平与李川订立的转让合同是私下行为，不能对抗被上诉人，李平应为合同的转租方，其称所欠租金及水电费与其无关于法无据。二、原审判决认定合同到期后，由于上诉人未搬离承租场地，出租方未持异议，故原租赁合同继续有效，按不定期租赁对待，符合法律规定，上诉人的上诉理由不成立。综上，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉。被上诉人吉安县华安大酒店向一审法院起诉请求：1、被告李平支付拖欠至2017年1月19日止的租金共计120000元、拖欠的水电费12872.55元，合计132872.55元；2、本案诉讼费由被告李平承担。一审法院认定事实：2015年7月28日，原告吉安县华安大酒店与被告李平签订租赁合同，双方约定：1、甲方（原告）将三楼KTV租赁与乙方（被告）使用；2、租赁期限为一年，自2015年8月10日起至2016年8月9日止；3、月租金为20000元整；4、合同期内，电费、水费等经营活动产生的一切费用均由乙方负责；5、合同期内，乙方如欲将租赁的场地转租给第三方，必须事先征得甲方同意，并由三方书面确认。合同签订后，李平按约向原告支付租金至2016年6月8日。2016年6月23日，经李平与案外人李川协商，双方签订《银河KTV转让协议》，约定“本KTV经过双方同意把所有经营权无条件转让给乙方（包括KTV4月到今日，一切未付的员工工资、房租、水电、一切债务归李川）”。至2017年1月19日，被告李平尚欠租金120000元、水电费12872.55元未付。为此，原告诉至法院，请求判令被告李平支付所欠租金及水电费共计132872.55元。另查明，吉安县华安大酒店已于2016年12月将租赁物出租给其他人。一审法院认为：原告吉安县华安大酒店与被告李平签订的租赁合同合法有效，双方构成租赁合同关系。合同签订后，出租人将租赁物交付承租人使用，承租人应按约向出租人缴纳租金，现被告李平在缴纳部分租金后，剩余租金未支付，已构成违约，出租人要求承租人支付租金于法有据，予以支持。被告李平辩称，已将租赁物转租至案外人李川，应由李川支付所欠租金。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，但承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对出租人造成损失的，承租人应承担赔偿责任。被告李平主张，原、被告合同签订至2016年8月9日止，其已支付截至2016年6月8日的租金，按照合同约定仅需要支付所欠两个月的租金。原、被告签订书面合同，约定租赁期限至2016年8月9日届满，但租赁期限届满后，承租人仍旧在继续使用租赁物，出租人亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁合同，即原、被告订立租赁合同，自签订之日（2015年8月）至原告将租赁物转租他人之日（2016年12月）止，自始有效。被告李平应支付自2016年6月至2016年12月共计6个月的租金，合计120000元。合同约定，承租期间，租赁物发生水电费由承租人支付，原告出具收款收据向被告主张水电费12872.55元，于法有据，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、被告李平应于本判决生效之日起五日内向原告吉安县华安大酒店支付租金120000元；二、被告李平应于本判决生效之日起五日内向原告吉安县华安大酒店支付水电费12872.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2958元，减半收取1479元，由被告李平承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人李平与被上诉人吉安县华安大酒店于2015年7月28日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。出租人吉安县华安大酒店已将租赁物交付承租人使用，承租人李平理应支付租金。上诉人李平上诉称2016年6月23日，上诉人已将租赁物KTV的所有经营权转让给李川，并电话告知了被上诉人的负责人，转让后产生的租金应当由第三人李川承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。上诉人李平与被上诉人吉安县华安大酒店的租赁合同继续有效，根据合同相对性原理，被上诉人吉安县华安大酒店诉请上诉人李平支付2016年6月至2017年1月的租金依法有据，应予支持。上诉人李平上诉还称，其向一审法院申请追加李川为本案被告，但一审法院未答复，违反了法律程序。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。该解释规定，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，而不是应当通知次承租人作为第三人参加诉讼。虽然上诉人李平向一审法院申请追加李川为本案被告，一审法院未追加李川为本案当事人并未违反法律程序。上诉人李平上诉又称，与被上诉人签订的《租赁合同》期限自2015年8月10日至2016年8月9日止，转租期限不能超过2016年8月9日，超过部分无效。本院认为，上诉人李平与被上诉人吉安县华安大酒店约定租赁期限至2016年8月9日。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故上诉人李平与被上诉人吉安县华安大酒店签订的租赁合同期限届满后，李平继续使用租赁物，吉安县华安大酒店未提出异议，不影响租赁合同的效力，应视为不定期租赁。综上所述，上诉人李平的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2958元，由上诉人李平负担。本判决为终审判决。审判长 王文忠审判员 肖建文审判员 黄小红二〇一七年六月二十二日书记员 郭 琴 微信公众号“”