（2017）鄂0381民初975号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-23
案件名称
李显群与范焕道、张静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
丹江口市人民法院
所属地区
丹江口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李显群,范焕道,张静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民初975号原告：李显群，男，生于1990年10月10日，汉族，无固定职业。委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：范焕道（又名范伟），男，生于1972年7月10日，汉族，无固定职业。委托诉讼代理人：兰正利，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张静（系被告范焕道妻子），女，生于1972年12月27日，汉族，无固定职业。原告李显群与被告范焕道房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理中，本院根据原告的申请依法追加被告范焕道的妻子张静为本案共同被告，到庭参加了诉讼，原告李显群及其委托诉讼代理人王桂敏，被告范焕道及其委托诉讼代理人兰正利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李显群向本院提出的诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年3月16日签订的《购房合同》无效；2、要求二被告共同返还原告购房款122000元、并返还一万元购房款欠条一张，承担违约金2000元；3、本案诉讼费由二被告共同负担。事实和理由：被告范焕道与原告李显群签订《购房合同》，被告范焕道将其位于丹江口市五代区的一套房屋出售给原告李显群，合同约定：房屋单价为每平方米1750元，面积为80平方米，房屋具体位置是丹江口市五代区1#三���元第六层，房屋总价款为142000元，被告在一年内将房屋产权证办好交给原告。合同签订后，原告按照约定付给了被告购房款122000元，并给被告范焕道出具欠购房款10000元的欠条1张，剩余10000元，约定待房屋产权证办理好后付清。原告李显群将上述房款支付给被告范焕道后，发现被告给原告看的房屋并非双方在《购房合同》中约定的房屋，双方签订《购房合同》中约定的房屋已有人居住，该房屋不属被告范焕道所有，其无权出售。综上，被告范焕道隐瞒真相，将无权处分的房屋销售给原告，致使原告遭受欺骗签订《购房合同》并支付了房款，为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。被告范焕道、张静答辩称：1、双方签订的房屋买卖合同是有效的，并且已经实际履行了，出售给原告的房屋到目前为止还空着，没人居住；2、被告不应返还原告购房款、欠条，也不应当承担违约金，相反原告应当承担违约金；3、原告滥用诉权，本案的诉讼费应由原告负担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年3月16日，被告范焕道以其又名范伟与原告李显群分别作为甲、乙方，签订《购房合同》一份，该合同约定：“一、甲方自愿将丹江口市五代区1#楼房屋出售给乙方，乙方认购的房屋为甲方新建商住楼，第三单元，第六层，第三栋，两室两厅的房屋1套，建筑面积为80平方米，每平方米认购价格为1750元，总价款为壹拾肆万贰仟元。小写142000元。二、本协议签订时，乙方付给甲方购房款壹拾叁万贰仟元，小写132000元，备注：余款壹万元在房产证交给乙方时付清甲方。三、甲方必须在2017年3月16日把房屋交乙方进住。四、甲方保证室内水电畅通，窗为铝合金推拉式、房产证由甲方在2018年3月16日内办理好交乙方。水、电、打火费由甲方承担，其他费用均按照国家有关规定各自承担。五、甲、乙双方如有一方违约本合同，违约金贰仟元。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，从签字之日起即发生法律效力，甲、乙双方共同遵守，违约一方，另一方可向管辖区法院起诉”。被告范焕道和原告李显群分别在该《购房合同》的尾部签名予以确认（被告范焕道签的是其又名“范伟”）。上述合同签订后，原告李显群按照合同约定支付了被告范焕道购房款122000元，另给被告范焕道出具了一份欠购房款10000元的欠条。原告李显群支付上述房款后，发现被告出售的房屋并非《购房合同》中约定的房屋，且被告范焕道对《购房合同》中约定的房屋不享有所有权，无权处分，遂于2017年4月28日向本院提起诉讼。另查明：案外人胡建军因其个人不具有相应的建设工程施工资质，便以丹江口市顺源工业建筑安装有限公司的名义垫资承建了丹江口市五代区危房改造a区1#楼，胡建军系该项工程的实际施工人，丹江口市顺源工业建筑安装有限公司对该幢楼第五至六单元一至七层的28套房屋折价或拍卖价款享有优先受偿权。2016年4月1日，因胡建军欠被告张静借款，便给被告张静出具承诺书一份，内容为“本人胡建军欠张静柒万元整，用五代区1号楼四单元五楼左的房作抵押给张静，时间在2016年4月20号还50000元整（伍万元整），余款在2016年5月15日还清20000元（贰万元整）。如上述未对（实际为“兑”）现，有（实际为“由”）张静处理房屋，在抵押期张静无权处理抵押房屋”。但双方对抵押的房��未到房产部门办理产权变更登记手续。本案在审理中，本院召集原、被告双方对涉案房屋进行了现场勘查，经现场查实：被告指认其出售给原告的房屋系丹江口市五代区危房改造a区1#楼四单元五楼左侧一套两室两厅房屋，交付给原告的房门钥匙也是该套房屋的钥匙，但与原、被告双方签订的《购房合同》中约定的房屋有不一致。本案争议的焦点是：被告范焕道对出售给原告的房屋是否享有所有权，是否有权处分原、被告双方签订的《购房合同》是否有效？被告是否应返还原告购房款及违约金？原告认为，当庭被告对其出售给原告的房屋未提交任何证据证明其对该房屋享有所有权，且该房屋的权属与案外人有争议，被告无权处分，加之《购房合同》中约定被告出售给其的房屋与被告在现场指认的房屋是不一致的，双方签订的《购房合同》无效，二被告应返还购房款。被告范焕道认为，其与原告签订的《购房合同》中约定的房屋与现场确认的房屋是一致，只是称呼不一致而已，该房屋系胡建军抵偿给张静的，目前虽未取得产权证书，但我们有处分权，双方签订的《购房合同》有效，应继续履行，不应返还原告房款，相反原告应承担违约金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效��而本案被告对其在《购房合同》中约定出售给原告的房屋当庭未能提交确凿的证据证明其对该房屋享有所有权，且涉案房屋的所有权到底归谁所有，尚有争议，被告范焕道对该房屋无权处分。且原、被告双方在现场确认的房屋与《购房合同》中约定房屋不一致，双方签订的《购房合同》违反了相关法律规定，应属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告范焕道应依法返还原告已支付的购房款122000元，并退还原告李显群给其出具的金额为10000元的购房款欠条一张。被告张静、范焕道系夫妻关系，本案发生在二被告婚续期间，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案应返还的购房款属二被告婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，被告张静应与被告范焕道承担共���清偿责任。关于原告要求被告支付其违约金2000元的诉请，因双方签订的《购房合同》无效，该合同中有关违约金的约定亦应无效，原告的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持；原告的其他诉请，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。二被告的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）、（六）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李显群与被告范焕道在2017年3月16日签订的《购房合同》无效；二、被告范焕道、张静在本判决生效之日起十五日内一次性共同返还原告李显群购房款122000元整、并退回原告李显群给其出具的金额为10000元购房款的欠条一张；三、驳回原告李显群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取1390元，由原告李显群负担50元，二被告共同负担1340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律��力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 张 晓 荣二〇一七年六月二十二日书记员 秦道江珠本判决所适用的法律依据：1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4．最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第第三款规定情形的除外。5．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”