（2017）吉01民初412号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-07-24
案件名称
张贵范与吉林省长城路桥建工有限责任公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张贵范,吉林省长城路桥建工有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初412号原告：张贵范，男，1953年1月11日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：李尧松，男，1962年6月5日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：董志强，吉林志强律师事务所律师。被告：吉林省长城路桥建工有限责任公司，住所：长春市南关区人民大街7350号。法定代表人：苗瑞恒，董事长。委托诉讼代理人：孙明礼，男，1965年12月7日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：孟令华，男，1951年5月11日生，汉族，住沈阳市和平区。原告张贵范诉被告吉林省长城路桥建工有限责任公司（以下简称路桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告张贵范于2017年5月8日向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭分别于2017年6月20日公开开庭审理了本案。原告张贵范的委托诉讼代理人李尧松、董志强，被告路桥公司的委托诉讼代理人孙明礼、孟令华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贵范诉称：2015年10月9日，吉林省吉安房地产开发有限公司（以下简称吉安地产）与被告签订《房屋买卖合同》，约定吉安地产将位于二道区四通路御景名都B区综合楼整体出售给被告，建筑面积9046.06平方米左右，售价5180万元。同时约定了被告须在2015年10月22日前支付定金600万元，办产权证后60天内一次性支付剩余4580万元及违约条款等。合同签订后，被告于2015年10月20日付定金600万元，60日内未能如数付款。2016年1月31日，被告承诺“2016年2月1日付房款1580万元，2016年3月8日前付款1000万元，2016年4月6日前付房款2000万元，并支付应付款的利息”。被告于2016年2月1日付房款1580万元，2016年4月1日付房款1000万元，并按6.742%的利率支付了14天的逾期利息。被告总计付房款3180万元，尚欠2000万元。原告为被告垫付了2015年至2016年和2016年至2017年两个年度的采暖费622548.05元。2016年12月27日，原、被告与吉安地产签订了《购房款转移协议书》，将吉安地产与被告之间签订的《房屋买卖合同》中吉安地产的权利、义务及诉讼权利等全部转让给原告张贵范。由于被告至今未支付尚欠的2000万元购房款，故提起诉讼，请求判令：1.被告给付原告购房款2000万元；2.被告给付原告欠款利息1522119.89元（①本金1000万元，2016年3月8日至4月11日，34天，1000万元×6.7424%÷365天×34天＝62805.92元；②本金2000万元，2016年4月26日至2017年5月5日，395天，2000万元×6.7424%÷365天×395天＝1459313.97元）；3.被告承担2015年至2016年和2016年至2017年两个冬季采暖费用622548.05元；4.诉讼费由被告承担。路桥公司辩称：原告主张的欠款是事实，房款利息是签订合同时约定的，按银行贷款利率计算，因此对原告计算的本金无异议，利率有异议。采暖费按合同约定，双方在房屋交付前所需采暖费应由原告承担，因所购房屋至今未交付给被告，已经给被告造成了损失，被告不能承担采暖费，况且原告交纳采暖费时也未告知被告，未与被告协商。本院经审理查明：位于长春市二道区四通路以南、民丰大街以西的“御景名都”商品住宅小区系吉安地产所开发建设。2015年10月19日，吉安地产与路桥公司签订一份《房屋买卖合同》，约定吉安地产将御景名都B区的新建综合楼整体出售给路桥公司，该楼共七层，建筑面积约9046.06平方米。双方合同约定的房屋总价款为5180万元。其中，在“付款方式及违约处理”项约定：双方签订该合同生效后，路桥公司须在2015年10月22日前支付给吉安地产定金600万元，吉安地产收到定金后给路桥公司正式打印《商品房买卖合同》，出具不动产发票；吉安地产全力配合路桥公司办理该楼的产权证和土地证手续，路桥公司必须在本月（2015年10月）23日前缴纳完各种税费的前提下，吉安地产协助路桥公司在15天内办理完成产权证和土地证两证手续；路桥公司须在吉安地产协助办理完房屋产权证和土地证的当天起计算60天时间内一次性支付剩余购房款4580万元；如路桥公司没按规定时间付清剩余购房款4580万元属违约，吉安地产有权终止本合同的履行，路桥公司已付定金600万元归吉安地产所有不退还给路桥公司，同时路桥公司需支付违约金1000万元，吉安地产用此款将该楼更回自己名下，继续出售（包括路桥公司投入的装修及所有设施无条件归吉安地产所有）。在“房屋交接”项约定：吉安地产将综合楼（现状态）移交给路桥公司；吉安地产移交该楼时，一并把有关资料移交给路桥公司，双方须办理移交手续；自房屋交付之日起，综合楼所发生的水、电、煤气等费用，由路桥公司自行承担和缴纳相关费用；在房屋移交之日前所发生的水、电、煤气、供暖等费用由吉安地产承担。该合同签订后，路桥公司给付吉安地产定金600万元，吉安地产将该综合楼的产权证办理至路桥公司名下，路桥公司用该房屋产权证办理了银行抵押贷款，但未依约向吉安地产支付剩余4580万元购房款，吉安地产亦未向路桥公司实际交付房屋。2015年12月17日，路桥公司向吉安地产出具一份《申请书》，提出：因我公司资金筹措时遇到一些困难，向贵公司领导恳请宽限付款时间，并作出相应承诺后，贵公司张董事长（即本案原告张贵范）同意宽限25天；我公司郑重承诺，保证在2016年1月17日前一次性支付贵公司，并从2015年12月23日起按银行同期贷款利息（月息1%），按25天计算，给贵公司利息（2015年12月23日提前支付利息），同时承诺保证不再拖延。2015年12月23日，路桥公司按月利1%的标准给付吉安地产利息381666元，但未能依承诺在2016年1月17日前付清全部购房款。2016年1月31日，路桥公司向吉安地产出具一份《承诺书》，承诺：1.于2016年2月1日前向吉安地产支付购房款1580万元，同时一并支付应付款的利息（4580万元14天的利息按银行同期贷款计算，下同）；2.于2016年3月8日前向吉安地产支付购房款1000万元，同时一并支付应付款的利息；3.于2016年4月6日前向吉安地产支付剩余购房款2000万元，同时一并支付应付款的利息；4.如果没有按上述时间支付购房款，同意将已支付的所有购房款无偿归吉安地产所有，同时同意将该综合楼由吉安地产收回，归吉安地产所有，路桥公司自愿承担法律和经济责任。2016年2月1日，路桥公司向吉安地产支付1580万元和4580万元购房款的14天银行贷款利息118443.89元（利率计算：118443.89元÷4580万元×365天÷14天＝6.7424%）。2016年4月11日，路桥公司向吉安地产支付1000万元，但未支付利息。剩余2000万元购房款路桥公司一直没有支付。吉安地产也一直没有向路桥公司交付房屋。2016年12月27日，吉安地产、路桥公司、张贵范三方签订了一份《购房款转移协议书》，内容为：“经甲乙丙三方商定，现就乙方（路桥公司）因购买甲方（吉安地产）开发的御景名都小区综合楼（建筑面积9046.06平方米）至今尚欠购房款2000万元全部转移给丙方（张贵范）一事达成如下协议，三方共同遵守执行：一、甲方房款：乙方购买甲方开发建设的御景名都小区综合楼面积9046.06平方米，总价款5180万元，双方于2015年10月19日签署《房屋买卖合同》，至现在乙方支付了购房款3180万元，还欠甲方购房款2000万元。二、利息款：按甲乙双方约定，乙方未按规定时间支付甲方购房款即产生利息款项（具体数额最后再计算），即乙方尚欠甲方购房利息款一并转移给张贵范。三、甲方房款转移给丙方：甲方因故目前正在办理公司注销废业手续，银行账户也正在注销。鉴于此，三方同意：乙方将至今所欠甲方的购房款2000万元及利息款一并支付给丙方即张贵范个人的银行卡内。四、法律责任：本协议生效后，甲方将房款及利息全部转移给丙方合法有效，甲乙双方签署《房屋买卖合同》中的甲方权利、义务及诉讼权、违约处置等均由丙方即张贵范全部履行。本协议经甲乙两方盖章、丙方签字后生效，一式六份，甲乙丙三方各执一份，均具有现行法律效力。”另查，2016年12月17日，张贵范以路桥公司名义向长春市热力（集团）有限责任公司支付了案涉房屋的迟交供暖费违约金29645.15元。2016年12月26日，张贵范以路桥公司向长春市热力（集团）有限责任公司支付了案涉房屋“2015至2016和2016至2017”年度的供暖费592902.90元。2017年5月8日，张贵范向本院提起诉讼，要求判令：路桥公司给付购房款2000万元；给付欠款利息1522119.89元（①本金1000万元，2016年3月8日至4月11日，34天，1000万元×6.7424%÷365天×34天＝62805.92元；②本金2000万元，2016年4月26日至2017年5月5日，395天，2000万元×6.7424%÷365天×395天＝1459313.97元）；承担2015年至2016年和2016年至2017年两个的冬季采暖费用622548.05元。路桥公司承认欠付张贵范2000万元购房款的事实，但对于张贵范计算欠款利息的标准不认可，认为应当按照中国人民银行的基淮贷款利率计算。对于张贵范所主张的垫付采暖费，路桥公司不同意承担，路桥公司提出，房屋至今没有实际交付，而双方合同约定，房屋在交付前的采暖费应由张贵范承担。本院认为：路桥公司对于欠付吉安地产2000万元购房款的事实认可，对于张贵范承继吉安地产《房屋买卖合同》全部权利义务的事实亦予认可，其应当履行合同和承诺，给付张贵范2000万元欠款及双方约定的逾期付款利息。路桥公司虽然对张贵范所主张的利息计算标准（年利率6.7424%）不认可，认为应当适用双方合同（承诺书）约定的银行贷款利率，但因路桥公司于2016年2月1日就是按照6.7424%这一利率标准向吉安地产计付的“银行贷款利息”，并且6.7424%是在中国人民银行基准贷款利率基础上上浮了30%左右的比例，符合一般商业银行的贷款利率标准要求，张贵范以此作为向路桥公司主张欠款利息的计算标准符合双方约定，应当予以支持。根据路桥公司于2015年12月17日向吉安地产出具的《申请书》、于2016年1月31日向吉安地产出具的《承诺书》及路桥公司未依约支付购房款的事实，应当认定路桥公司应当给付张贵范的逾期付款利息数额应为：10000000元×6.7424%÷365天×85天＋20000000元×6.7424%÷365天×474天＝1908191.56元（路桥公司承诺2016年1月17日前付清4580万元房款，2016年2月1日支付1580万元时迟延14天，已付息118443.89元；2016年4月11日支付1000万元时已迟延85天；至张贵范确定的截止时间2017年5月5日时已迟延474天），已超出了张贵范起诉所主张的1522119.89元，故本院对张贵范此利息主张予以支持。路桥公司与吉安地产签订的《房屋买卖合同》约定，路桥公司如约支付购房款后，吉安地产应将房屋及相关资料一并移交给路桥公司。因路桥公司不断迟延履行付款义务，吉安地产虽然已将房屋产权登记在路桥公司名下，但至今未实际向路桥公司交付房屋。虽然根据《房屋买卖合同》约定在房屋交付前发生的水、电、煤气、供暖等费用由吉安地产承担，但吉安地产（后期为张贵范）并未使用房屋，其未交付房屋仅因路桥公司未支付价款所致，张贵范虽然起诉路桥公司，但仅系向路桥公司主张剩余购房款及违约利息，并未主张解除合同，房屋仍然归属路桥公司所有，张贵范（吉安地产）代路桥公司向供热部门缴纳供暖费，属于适当履行《中华人民共和国合同法》第六十条第二款所规定的协助管理等合同附随义务，是为了防止房屋及输水管线被冻裂的风险，路桥公司应当负担张贵范代为交纳的592902.90元供暖费用。但由于房屋处于吉安地产（张贵范）实际控制之下，对于因吉安地产（张贵范）迟延履行协助义务而产生的供暖费违约金29645.15元，路桥公司不应负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告吉林省长城路桥建工有限责任公司于本判决生效后立即给付原告张贵范购房欠款人民币20000000.00元和逾期付款利息人民币1522119.89元；二、被告吉林省长城路桥建工有限责任公司于本判决生效后立即给付原告张贵范垫付的供暖费人民币592902.90元；三、驳回原告张贵范其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152524.00元，由原告张贵范负担200.00元，被告吉林省长城路桥建工有限责任公司负担152324.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 郭 智代理审判员 贺银婷人民陪审员 白 勇二〇一七年六月二十二日书 记 员 林星辰