（2017）黔0502民初202号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2018-09-26
案件名称
马天琴与毕节市机关事务管理局租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
毕节市七星关区人民法院
所属地区
毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马天琴,毕节市机关事务管理局
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初202号原告:马天琴，女，1979年7月18日出生，汉族，住贵州省毕节市，被告：毕节市机关事务管理局，住所地:贵州省毕节市碧阳大道行政办公中心D栋，组织机构代码:30887008-8.法定代表人：姚庆丰，该局局长。委托诉讼代理人（特别授权代理）:冯永忠，系该局工作人员。委托诉讼代理人（一般授权代理）:高海云，系贵州威迪律师事务所律师。执业证号:15224201411507318.原告马天琴诉被告毕节市机关事务管理局租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日作出（2016）黔0502民初第1860号民事判决，原告马天琴不服，上诉于贵州省毕节市中级人民法院，2016年12月23日，贵州省毕节市中级人民法院作出（2016）黔05民终3113号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月10日、3月13日公开开庭进行了审理。原告马天琴、被告毕节市机关事务管理局委托诉讼代理人冯永忠、高海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告因未供电造成的损失69,120.00元；2、判决被告支付原告违约金15,600.00元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年4月8日，被告与原告签订《租赁合同》，将毕节一中A栋10号门面出租给原告经营服装，合同期限为2015年4月18日起至2015年10月18日止，租金为人民币46，800.00元。门面租赁期限到后，原告因货物积压，与被告又签订《补充合同》，继续使用该门面，合同期限自2015年10月19日起至2016年4月4日止，并又交付租金46，800.00元。原告自从2015年4月18日使用该门面后，该门面就一直处于未供电状态，时间长达270天之久。在此期间，原告多次向被告反映此事，并于2015年9月27日向被告毕节市机关事务管理局提出《关于请求毕节市机关事务管理局履行保证门面照明用电公用设施正常使用的申请》，但被告以该门面因原租户未向毕节一中支付租金所以未供电为由，拒不为原告解决供电问题。原告因铺面里面没有照明，顾客很少光顾，别的门面可营业到晚上，而原告天刚黑就只有关门，大大缩短营业时间，销售额极低，可每天的门面租金仍然产生。原、被告签订的《租赁合同》第六条第1款约定：“甲方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用”第七条第3款约定：“有下列情形之一，乙方可解除合同：（一）、甲方没有按照合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备（即通水通电，门窗完好，墙体无明显损坏）不能满足乙方经营的基本使用需要的。”第八条第2款约定：“若其中一方出现违反合同约定，符合解除条件等情况，另一方可以单方面提前终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金二倍金额的违约金。”据此，被告收取原告租金，却不履行合同约定的义务，已构成违约，并给原告造成了极大损失，应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告没有履行合同义务，根据法律规定及合同约定均应承担违约责任及赔偿损失，原告门面处于停电状态达270天，被告应当承担此期间租金损失，并应按合同约定支付原告违约金及月租金的二倍。被告发布招标公告的时候，有欺诈行为，因为在2015年2月15日打出的出租门面公告上载明租赁房屋水电已经安装，但在供电局没有被告2015年2月份的供电记录，原告4月份竞标了以后也没有电，所以被告有欺诈行为，让原告竞标了没有电的门面，被告违约，被告曾经起诉原告，要求原告按照130%支付违约金；现在原告也要求被告按130%支付原告违约金，才能显示公平；在没有电的情况下是不能正常工作和营业的，未供电给原告造成了原告的损失。原告为此诉至法院，请求判如所诉。原告马天琴为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、身份证，用以证明原告诉讼主体适格。被告质证意见:无异议。二、《租赁合同》、《补充合同》、租金收据。用以证明原、被告之间签订《租赁合同》，原告已按照合同约定履行了支付租金的义务。被告质证意见:无异议。被告认为《租赁合同》第七条，关于合同解除，原告权利仅仅是解除合同，马天琴在诉状中并没有主张解除合同或终止合同，而是一直使用门面到2016年12月30日，严重超期使用，因此，根本不存在赔偿损失和违约金的事实。三、原告申请照明用电的申请书。用于证明：原告马天琴曾多次向被告反映断电一事，被告均不履行义务。被告质证意见:有异议，被告认为被告从未收到过申请书，对该组证据的真实性不予认可。四、供电局出具的供电记录。用于证明：因被告没有履行义务，导致在2015年3月份到2016年2月份期间，原告一直没有得到用电。被告质证意见:对该组证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，不能证明是被告不履行义务。五、补充合同(李文)，用以证明被告方和其他租赁户签订合同约定有水电自行解决事项，与原告签订的合同没有这个约定。被告质证意见:对真实性无异议，毕节一中这里20多家门面都停电的，原告租赁的门面已经停了半年多的电，一直没有异议，后来才续签了半年的合同。我方当时已经注明原租户与毕节一中如有水电问题的，合同上需注明；原告在租赁门面之前就停电了的，其他租户提出了这个问题，所以我们在与其他租户签订补充合同时注明，该证据恰好证明原告在签订合同时知道停电事实。被告毕节市机关事务管理局辩称：涉案门面原租赁户叫邵臻，邵臻租期从2011年10月1日起至2014年9月30日止。但租赁期限届满后，邵臻并未腾退门面，此期间市属事业单位管理的经营性资产按规定由市机关事务局统一管理。2015年初，市机关事务局通过公共资源交易中心对包括涉案房屋在内的毕节一中门面公开招租。签订合同时对该门面因赵臻与毕节一中尚有租金、水电费等欠付纠纷，招租公告特别注明。2015年4月8日，通过公开招租确认后，原告与市机关事务局签订了《租赁合同》，合同约定原告承租涉案门面作服装经营，租期至2015年10月18日。该合同签订后，原、被告双方又签订了《补充合同》，租期至2016年4月4日。至今，合同约定期限已经届满，但原告未退出门面。《租赁合同》第六条双方保证条款1、2分别约定:甲方保证本合同及《附属设施清单》水泥、所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用；乙方保证所办证照为本人，并具有合法的经营资格，不得无证经营、违法经营。合同签订后，双方相安无事。由于毕节一中老校区曾有建农贸市场规划，所以门面租期较短，承租户希望有较长的租期，但由于市机关事务局对招租进行规范管理，公开招租，难以满足租赁户的要求，包括原告在内的多名承租人联名向有关领导机关多次反映，其中在2016年1月18日的信访件中有门面“供电设备一直处于故障状态”的反映。此前从未收到过原告方的这一反映。事实上供电并无故障，该门面停电是因为原租赁户与毕节一中有纠纷，毕节一中通知供电部门停的电，至今未复电，被告方了解的情况，涉及的二十多户停电用户，其各人都从别的用户处接电使用。另外，原告并未办理该门面经营的证照。原告诉请理由不能成立，不应得到支持。(一)不支持原告第一项诉请理由如下:对于非法利益损失不予赔偿，原告无证经营，如果因为未供电造成的经营损失，也不应得到保护。从双方签订合同以及续签半年合同两个时段内，原告从未向被告提出过赔偿损失一事，只是在租赁期届满，被告催促退门面时，原告为了达到不参加公开招租以拒绝退门面的目的，才临时起意，人为编造损失事由，其诉讼损失没有任何依据，原告自行扩大或放任损失形成的，无权要求赔偿。如果原告认为其未能用电是被告违约，其完全可以立即解除合同或者采取其他合理办法解决，但原告仍然继续租用该门面，直到租赁期届满都不腾交门面，如果原告有损失，也是其放任或自行扩大的。（二）不支持第二项诉请理由如下:原告签订《交易保证书》时认可租赁门面有瑕疵，当时处于邵臻与毕节一中有纠纷导致被停电状态，原告知道停电的，其对停电后果应当自行承担。按合同约定，原告无证经营，其无权主张被告违约。合同法规定，违约金以经济损失大小进行调整，说明违约金以损失为前提，原告没有证明其有合法的经济损失，被告也无违约的支付条件。租赁合同第八条说明，如果符合支付违约金条件，在有合同剩余期限时，原告可以主张违约金，而在本案中，原告一直使用门面到期仍未退还，根本没有合同剩余期，原告主张违约金无事实依据。据此，原告第一项诉请应予驳回。对于非法利益不予赔偿，法律只保护合法权益而制定，马天琴无证经营，尽管因为有未供电造成的经营损失，也不受法律保护。无损失不存在赔偿，原告诉请损失无事实依据。原告自行扩大或放任损失，无权要求赔偿。原告认为其未能用电属于被告违约造成，其完全可以立即解除合同或采取其他方法予以解决，可原告仍继续使用该门面，一直到租赁期满后都不腾退门面，如果有损失，该损失也是其放任或自行扩大的，其无权要求被告赔偿；原告第二项诉求要求支付15，600.00元应予驳回。原告使用的电仅仅是电表停止使用，并不影响实际照明，在马天琴使用期间也是实际照明，只是因为与原租赁户有纠纷，并未用电，对于这一事实，马天琴也是知道的，马天琴也在2015年3月4日签订了交易保证书，保证书明确表明了相关情况及瑕疵，并承诺不需要贵中心承担任何担保责任。马天琴在租用门面之前已明确知道电表停用状态，并认可门面瑕疵，事后又以不能用电起诉要求违约金，违反合同法诚实信用原则。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据。一、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，用以证明被告主体资格合法。原告质证意见:无异议。二、《租赁合同》、《补充合同》、招租公告、，《成交确认书》、原告签署的《交易保证书》。用以证明；1、原、被告之间租赁关系存在，双方权利义务有清楚的约定；2、原告对其承租的门面存在未了的纠纷，以及纠纷可能导致的门面瑕疵包括因纠纷不能用电是知情的；3、原告明确承诺认可门面瑕疵。原告质证意见:对该组证据真实性无异议，对其中招租公告认为只是一份要约邀请，对里面的内容不确定，双方应以《租赁合同》为准，在租赁合同中约定被告应当为原告供水供电，而被告并未为原告供电，应承担赔偿损失的违约责任，并支付违约金。三、案外人邵臻与毕节一中的《租赁合同》、工商局关于原告未作工商登记的说明、毕节一中通知邵臻缴清欠费的通知书三份。用以证明：1、原告马天琴承租的门面的上手承租人是邵臻；2、邵臻与该门面的原出租人毕节一中有未了的纠纷；3、原告马天琴是无证经营；4、如果马天琴在该门面经营，则其事实上非法借用了邵臻的经营证照；如果是邵臻在该门面经营，则事实上借用了马天琴之名与机关事务局签订租赁合同。不管哪种情况，都说明马天琴对邵臻与毕节一中的未了纠纷有一定的承接关系，因此，其对邵臻与毕节一中有纠纷被毕节一中限制用电应当自行承担责任。原告质证意见:原告认为该证据系复印件对真实性有异议，对证明目的有异议。本案是租赁合同关系，该组证据对本案毫无意义，对原告马天琴营业执照问题也与本案无关。四、毕节市机关事务管理局关于毕节一中A幢门面承租户信访事项的告知函。用以证明:在2016年1月18日之前，被告未收到过原告关于要求被告保证门面照明用电公用设施正常使用问题的任何反映;2、被告在收到信访部门转交的原告等人有关反映后，于2016年1月25日向信访人做了负责任的答复。原告质证意见:对真实性无异议，认为该份证据恰好证明原告多次反映，才转到被告处，之前几次反映未得到解决，因此信访事项转到机关事务管理局才得到解决。另:2016年7月13日，本院依职权向涉案门面相邻住户调取的两份调查笔录，证明涉案门面从2015年3月至2016年2月，一直处于正常经营状态，门面照明正常，并未出现因停电未经营的情况。原告质证意见:有意见，该笔录是易国法官和另一个法官去调查的，但是，该笔录不具有合法性。因为当时易国法官没有出示过任何证件，且该笔录上有一个被调查人并没有在调查笔录上签字，而且该证据在一审的时候我也没有得到质证，对该证据的证明目的不予认可，我当时自己发电用了一个星期，是城管不允许我用发电机发电，才没有发的。后来我又用充电电瓶用。而且该两份笔录在当时的时候并没有作笔录，我有证据表明。被告质证意见:对该两份笔录无意见，能够证明原告马天琴使用的门面是正常使用的，同时，原告马天琴也没有提供任何证据推翻该证据上表明的事实，说明原告的门面是正常使用的。根据原告、被告的上述陈述、原告、被告所提供的证据、本院依职权向涉案门面相邻住户调查的两份调查笔录，确认下述事实:毕节一中A栋10号门面原租赁户名为邵臻，邵臻租用该门面的租期从2011年10月1日起至2014年9月30日止。邵臻租赁期满后，邵臻并未腾退门面，此期间，市属事业单位管理的经营性资产按规定由市机关事务管理局统一管理，2015年初，市机关事务管理局通过公共资源交易中心对包括涉案房屋在内的毕节一中门面公开招租，鉴于该门面因邵臻与毕节一中尚有租金、水电费等欠费纠纷，招租公告特予注明“门面与原租户有纠纷，中标后以门面实际交付日计算租期，预留装修期为10日，该地段已纳入规划，若合同期满未开工，租户可继续按月租赁，但最多不超过六个月，若开工建设，租户无条件及时搬离”。由于规划后并未开工建设，2015年4月8日，通过公告招租确认后，原告与市机关事务管理局签订了《租赁合同》，约定原告租赁涉案门面用作服装经营。《租赁合同》第六条双方保证条款1、2分别约定“甲方保证有关照明、供水等公用设施的正常使用，甲方没有按照合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备（即通水通电，门窗完好、墙体无明显损坏）不能满足乙方经营的基本需要的，乙方可解除本合同。如果其中一方出现违反合同约定，符合解除条件等情况，另一方可以单方面提前终止合同，且违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金的二倍金额的违约金”。合同到期后，原被告随即签订《补充合同》，原告继续使用该门面，合同期限自2015年10月19日到2016年4月4日，原告交付租金46，800.00元给被告。从原告提供的供电记录上显示2015年3月4日到2016年2月3日，涉案门面一直处于未供电状态。从原被告双方签订《租赁合同》之前，该门面已经处于停电状态，但原告已从别的用户处接电使用，原告一直使用涉案门面至合同约定期限届满，原告未退出门面。因市机关事务管理局对招租进行规范管理，公开招租，包括原告在内的多名承租人联名向有关领导机关多次反映，其中有2016年1月18日的信访件中有门面“供电设备一直处于故障状态”的反映，是毕节一中通知供电部门停的电，至今未复电。原告并未办理营业执照。原告主张损失以合同约定的条款，按已经交付的租金计算：半年46,800.00元，一年93,600.00元，除以365天，每天约为256.00元，乘以原告主张的未供电天数270天等于69，120.00元。违约金按合同约定的年租金93，600.00元除以12个月等于7,800.00元的二倍计算，即为15,600.00元。本案在审理过程中，对原告要求判决被告赔偿损失的诉讼请求，经本院释明其应当提供证据证明，原告未提供证据证明本院认为:《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原被告在《租赁合同》中虽约定了被告应保证照明、供电、供水等公用设施的正常使用，但未明确违反该约定应承担的具体责任。原告在无供电记录的270天内一直是开门经营的，而且存在向相邻门面用户借电或自行充电使用的情况。原告主张的损失经本院释明，原告未提供证据证明；且根据双方合同约定“违约方必须支付给另一方合同期内剩余期限当年度月租金的二倍金额的违约金”由于双方合同期限届满，没有剩余租期，就没有计算违约金的依据，因此原告主张的未供电天数270天，被告应当承担此期间租金损失的该主张，无事实依据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回；同时，对原告主张“因门面没有照明，顾客很少光临，原告天刚黑就只有关门，大大缩短经营时间，导致销售额极低……”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，据此，原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，原告未提供证据予以证明，原告应承担举证不能的不利后果。据此，原告的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马天琴的诉讼请求。案件受理费人民币1，945.00元，由原告马天琴承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长 孙苏莲人民陪审员 赵明贵人民陪审员 李朝俊二〇一七年六月二十二日书 记 员 申开旭 微信公众号“”