（2017）鄂2828民初228号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-12-28

案件名称

湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司与游昌辉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

鹤峰县人民法院

所属地区

鹤峰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司,游昌辉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款

全文

湖北省鹤峰县人民法院民事判决书（2017）鄂2828民初228号原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司（以下简称宝通公司），住所地鹤峰县容美镇九峰大道111号，统一社会信用代码914228286797967454。法定代表人熊家喜，该公司总经理。委托代理人（特别授权）夏国成，该公司工作人员。委托代理人（一般代理）田曾玉，湖北立鹤律师事务所律师。被告游昌辉，男，生于1972年5月3日，汉族，大学文化，城镇居民，户籍地四川省大竹县，委托代理人（特别授权）邱德学，四川黎明律师事务所律师。原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司与被告游昌辉租赁合同纠纷一案，本院2017年3月9日立案受理。因本案不宜适用简易程序审理，2017年4月5日转为普通程序审理，依法组成由审判员覃斌担任审判长与审判员邵福清、人民陪审员熊吉池参加的合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司的委托代理人夏国成、田曾玉，被告游昌辉的委托诉讼代理人邱德学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝通公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2013年10月26日签订为期5年的《门面租赁合同》，由被告返还所租赁的2-6号门店；2、判决被告向原告支付合同违约金20000元，门店租金60500元（2016年10月27日至2017年2月26日）、电费1132元、水费79元、物业管理费13470元，合计95181元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月26日，被告与原告签订了为期5年的《门面租赁合同》，由被告租赁原告位于容美镇××大道××号“宝通新城”一楼临街门面2-6号用于小汽车展销，约定租金按年度交纳，实行先交后用原则；同时约定在经营期间，所发生的租金、用电、用水等费用由被告方按时交付，不得推诿和拒交。原告如约履行了合同，向被告交付了该房屋，但被告无视合同的约定，没有向原告结清租赁期间租赁门面而产生的水费、电费、物业管理等费用；鹤峰县顺意物业管理有限公司于2016年12月2日按照《物业管理条例》第42条，向原告收取了被告2015年10月27日至2016年10月26日一年的物业管理服务费13464元，2016年9、10月使用的电费1131元、水费79元。被告在应当交纳2017年度的门面租金时，被告却将租赁的门店关掉，未向原告申请终止租赁合同，结清所欠费用，并拒接原告方的电话，还请人将租赁门店内的所有物品搬走，停止经营小汽车展销。被告的行为已经表明原、被告签订的合同已无法履行，故提起诉讼，依法维护原告的合法权益。游昌辉辩称：1、被告不是本案适格的主体，应当驳回原告的诉讼请求。湖北鹤川汽车销售有限公司于2013年9月30日注册成立，被告系该公司法定代表人，2013年10月26日被告与原告宝通公司签订《门面租赁合同书》，是代表鹤川公司行使的职务行为，其法律后果应由鹤川公司承担；2、租赁合同一直��原告宝通公司和鹤川公司在实际履行，租赁合同的权利与义务由鹤川公司享有和承担，被告个人不应承担本案责任。租赁的门店是鹤川公司在实际使用，用于该公司的汽车销售展示，产生的物业管理费、水电费等费用也是以鹤川公司的名义向鹤峰县顺意物业管理有限公司交纳，因顺意公司与宝通公司是关联公司，故原告宝通公司更应知鹤川公司才是实际承租人；3、鹤川公司已于2016年10月26日将公司法定代表人变更为覃仕兵，原告宝通公司与鹤川公司或变更后的法定代表人之间形成的争议及其所产生的法律责任和后果不应由被告个人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认证认为，原告宝通公司提交的证据一与被告游昌辉提交的证据四是原、被告签订的门面租赁合同，该合同不违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，本院予以采信；原告宝通公司提交的证据二能证实鹤川公司代替被告游昌辉按合同履行交纳物业费的义务，本院予以采信；原告宝通公司提交的证据三，能证实原告宝通公司代替被告游昌辉履行合同约定交纳物业费的事实，与被告游昌辉提交的证据三相印证与原告提交的证据一、证据二具有关联性，本院予以采信；原告宝通公司提交的证据四是电表台账及证据五、证据六与原告提交的证据二、证据三相印证，能证实被告游昌辉应未按合同约定交纳物业费、水电费，原告代交的事实，与被告提交的证据九、证据十相印证，本院予以采信；原告宝通公司提交的证据七、证据八能证实原告出租的门面是由湖北鹤峰县顺意物业管理有限公司提供物业服务的，与本案具有关联性，本院予以采��。被告游昌辉提交的证据二，是湖北鹤川汽车销售公司经依法登记成立，与本案有关联性，本院予以采信；被告游昌辉提交的证据五是游昌辉将鹤川汽车的经营权赠与覃仕兵，覃仕兵继续使用原告宝通公司的门面，被告游昌辉的行为构成违约，该证据本院予以采信；被告提交的证据六情况说明、证据十二，证人未到庭接受法庭质询，本院不予采信；被告提交的证据七，是原告宝通公司法定代表人熊家喜的个人购车发票，熊家喜用部分购车款代替被告游昌辉向原告宝通公司交纳了部分租金与被告提交的证据八相印证，证实到2016年4月5日被告游昌辉都是以个人行为向原告宝通公司交纳2015年10月26日至2016年10月15日的租费与本案有关联性，本院予以采信；被告提交的证据十一是湖北鹤峰县顺意物业管理有限公司的企业信用信息，与原告提交的证据七、证据八相印证，能证��被告租赁的门面是由该公司提供物业服务的，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原告宝通公司（简称甲方）与被告游昌辉（简称乙方）签订了《门面租赁合同书》，合同约定：甲方将位于容美镇××大道××号“宝通新城”一楼临街门面2-6号出租给乙方。1、甲方同意将2-6号门面出租给乙方从事小汽车展销。2、乙方承租甲方的门面属毛坯房，二次装修费用均由乙方负责。3、期限为五年，从合同生效之日起计算。合同期满甲方如继续出租，同等条件下可考虑乙方优先租用。4、租金前三年每年165000元，第一年甲方同意乙方免交，但合同签订时乙方向甲方交纳第二年租金135000元，第三年全额收取（即165000元），三年以后每年按10%递增，按年度交纳，先交后用。5、本门面系甲方特惠价出租，乙方在合同履��期间无权转让，如需转让必须经甲方同意。9、乙方在经营期间，所发生的税金、用水、用电、通讯、有线电视和各单位收取应由乙方交纳的管理和服务费用由乙方承担并按时交付，不得向甲方推诿和拒交。10、违约责任，（1）、1-9条均属共同遵守的条款，如有违约将由责任方承担支付对方2万元的违约金。被告游昌辉按照合同约定在签订合同时向原告交纳了第二年租金135000元，2015年2月原告宝通公司法定代表人熊家喜在被告游昌辉经营的门店内购买价值555000元的汽车，分两次支付了450000元，尚余105000元经熊家喜和游昌辉商议冲抵了第三年（2015年10月26日至2016年10月15日）被告游昌辉租赁原告宝通公司门店的房屋租金，下余60000元房屋租金于2016年4月向原告宝通公司付清。后游昌辉未按照合同的约定向原告宝通公司支付第四年的房屋租费，并于2016年10月31日后停止经营至今。被告游昌辉关闭租赁门店事先未向原告宝通公司申请终止租赁合同，也未结清租赁期间产生的费用。鹤峰县顺意物业管理有限公司于2016年12月2日向原告宝通公司收取了被告游昌辉2015年10月27日至2016年10月26日一年的物业管理服务费13464元、2016年9、10月使用的电费1131元、水费79元。另查明，2013年9月30日湖北鹤川汽车销售有限公司（自然人独自）经工商行政管理机关注册成立。本院认为，本案争议的焦点是被告游昌辉与原告宝通公司签订《门面租赁合同书》的行为是游昌辉的个人行为，还是鹤川公司的职务行为？鹤川公司2013年9月30日经工商行政管理机关注册成立，法定代表人是被告游昌辉。2013年10月26日，被告游昌辉与原告宝通公司签订《门面租赁合同书》时，应当向原告宝通公司提交鹤川公司是经工商行政机关注册成立��企业信用信息及法定代表人身份证明，以证实被告游昌辉与原告宝通公司签订《门面租赁合同书》是以鹤川公司的名义进行的活动，且是在法定代表人权限范围内的活动。被告游昌辉未提交，仅提交个人身份信息。从合同签订时被告游昌辉就向原告宝通公司交纳了第二年的房屋租金135000.00元（第一年房屋租金免交），到2016年4月5日鹤川公司的员工游昌映在与原告宝通公司的法定代表人结算购车款时，都是以被告游昌辉的个人行为向原告宝通公司交纳2015年10月26日至2016年10月15日的房屋租金（第三年的房屋租金），原告宝通公司有理由相信原、被告签订《门面租赁合同书》是被告游昌辉的个人行为。本院认为原、被告在签订《门面租赁合同书》时，被告就交纳了第二年的房屋租金（第一年房屋租金免交），第三年的房屋租金是原告的法定代表人用个人购车款抵偿被告��昌辉应交纳给原告宝通公司的房屋租金，在合同履行中被告游昌辉都是以个人名义在与原告履行合同，其行为应是双方当事人的真实意思表示，被告游昌辉与原告宝通公司签订《门面租赁合同书》的行为是游昌辉的个人行为。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。被告游昌辉辩称，与原告签订门面租赁合同是鹤川公司的职务行为，庭审中，未提交证据证实是鹤川公司在履行原、被告签订的《门面租赁合同书》，其抗辩理由不充分，本院不予采信。民事活动应当遵循诚实信用，根据合同相对性原则，该合同对双方当事人具有法律约束力，被告游昌辉是此合同的权利义务主体，原告宝通公司按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，被告游昌辉理应按照约定于2016年10月27日开始计算并交纳第四年租金，被告游昌辉未支付租金，构成违约，且经原告宝通公司催告后仍未履行，故，对于原告宝通公司要求依法解除原、被告2013年10月26日签订的为期5年的《门面租赁合同》；返还所租赁的2-6号门店；支付2016年10月27日至2017年2月26日止的门面租金60500元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在合同中明确约定如有违约将由责任方承担支付对方20000元的违约金，故，原告宝通公司请求被告游昌辉支付约定违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。原告宝通公司请求被告游昌辉支付电费1132元、水费79元、物业管理费13470元的诉讼请求，因被告未按时交纳物业费、水、电费，原告履行了代交义务，故，本院予以支持。综上，本案经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司与被告游昌辉于2013年10月26日签订的《门面租赁合同书》，被告游昌辉返还所租赁原告位于容美镇九峰大道111号“宝通新城”一楼临街门面2—6号。二、被告游昌辉支付原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司2016年10月27日至2017年2月26日止门面租金60500元。三、被告游昌辉支付原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司违约金20000元。四、被告游昌辉支付原告湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司电费1132元、水费79元、物业管理费13470元。上述款项共计95181元，限本判决生效后十日内付清。案件受理费2179.52元，原告已预交，由被告游昌辉负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付��务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　覃　斌审　判　员　　邵福清人民陪审员　　熊吉池二〇一七年六月二十二日书　记　员　　王　琳附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明��，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第四十二条业主应根据物业服务合同约定交纳物业服务管理费用。业主与物业使用约定由物��使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。微信公众号“”