（2017）鄂1381民初1135号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-09-29
案件名称
王幼喜与广水市百盛广场商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省广水市人民法院
所属地区
湖北省广水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王幼喜,广水市百盛广场商贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1381民初1135号原告：王幼喜，男，1973年4月18日出生，汉族，广水市人，住本市。委托诉讼代理人：张栋梁，广水市城郊法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：广水市百盛广场商贸有限公司（以下简称广水市百盛公司）。住所地：广水市广水办事处公园路。法定代表人：殷道胜，总经理。委托诉讼代理人：殷燕斌，公司员工。代理权限为特别代理。原告王幼喜与被告广水市百盛公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王幼喜及其委托诉讼代理人张栋梁、被告广水市百盛公司法定代���人殷道胜及其委托诉讼代理人殷燕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王幼喜向本院提出诉讼请求：1、依法解除合同；2、判令被告返还原告购房款277840元并赔偿损失（按其购房款金额一倍计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月26日，被告的商住楼公开对外出售，原告与其签订购铺意向书并支付定金20000元。同年11月30日，双方签订了广水市存量房买卖合同，原告付清了全部购房款277840元。后双方又分别签订委托经营管理协议及商铺回购协议，约定了原告委托被告对商铺进行经营管理，被告向原告按期支付租金以及商铺回购的有关事宜。但被告一直未按合同约定为原告办理商铺的产权过户登记手续并支付租金，多次承诺后仍拒不履行，对原告造成了巨大的经济损失，故提出上述诉讼请求。被告广水市百盛公司辩称，双方签订的合同合法有效，应继续履行；原告诉请解除合同、返还购房款及赔偿损失无法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对下列证据有争议：一、原告提交的“百盛广场购铺意向书、广水市存量房屋买卖合同（以下简称买卖合同）、百盛广场商铺委托经营管理协议（以下简称委托协议）、百盛广场商铺回购协议（以下简称回购协议）”一组。证明以下事实：原、被告签订买卖合同的事实；2、被告委托管理商铺，但未支付租金；3、回购房屋但未退还购房款；4、被告未按约定办理过户手续而违约。被告对该证据的真实性及证明内容1无异议，对证明内容2有异议，认为已支付第一年租金24160元并折抵了原告的购房款，对证明内容3有异��，认为无回购事实，故不存在退还购房款的问题；对证明内容4有异议，认为房屋过户未办理并不影响经营。二、原告提交的殷燕斌出具的书面承诺一份。证明被告承诺违约的后果及赔偿损失的计算方法以及退还购房款的时间等事实。被告对该证据有异议，认为殷燕斌并非公司法定代表人且未经授权，其出具的承诺书不具效力。三、被告提交的营业执照一份。证明公司的经营范围。原告对该证据有异议，认为营业执照已失效。四、被告提交的房产证一份。证明被告系房屋所有权人，其与原告签订合同不存在欺诈的事实。原告对该证据有异议，认为系复印件，无法核实其真实性。五、被告提交的商铺分割平面图一份。证明被告在其卖场分割商铺经过了有关部门的审批和许可，真实合法，不存在欺诈原告的问题。原告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据与本案无关联性。六、被告提交的“湖北广水农村商业银行股份有限公司出具给广水市房产管理局的函”一份。证明商铺划分后可以进行买卖。原告对该证据有异议，认为系复印件，无法核实其真实性且不能达到证明目的。对上述有争议的证据，本院认定如下：对证据一的真实性予以采信，其证明内容2经本院核实，已付第一年租金，未付第二年租金；其证明内容3与回购协议中约定的回购程序及期限不符，不予采信；其证明内容4，结合合同条款的约定及过户手续至今尚未办理完毕的客观事实，能够达到证明目的，予以采信。证据二系殷燕斌出具，其非被告法定代表人亦无被告授权，关联性不足，不予采信。证据三、四经本院核实属实，予以采信。证据五经本院核实属实，对其真实性予以采信，但该证据仅能证明抵押权人湖北广水农村商业银行股份有限公司同意被告对其商业用房分块划分房屋基本单元编号的事实，不能证明抵押权人同意被告出卖房屋的事实，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月26日，原告王幼喜与被告广水市百盛公司签订《百盛广场购铺意向书》，申购了被告位于广水百盛商业广场的商铺一间，商铺编号为1F-132。双方约定商铺价款为302000元，并应于7日内正式签订房屋买卖合同。该意向书签订后，原告于当日向被告交付定金20000元。同年7月31日，双方签订了《买卖合同》，由原告正式购买上述商铺，并对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款302000元（其中定金20000元及被告应付的第一年租金24160元折抵购房款，原告另行支付257840元）。同年12月1日，双方又签订了《委托协议》及《回购协议》，由原告委托被告对该商铺进行经营管理并赋予其在约定期限内回购的权利。《委托协议》其中载明：“委托期限为12.5年，即2015年12月1日至2028年6月1日。该商铺的年租金收益标准为24160元，第一年租金从应支付的合同总款中扣抵，第二年起租金以上述标准按年支付，支付时间以协议签订之日起计为每年度的第一个月之内”。《回购协议》其中载明：“自协议签订之日起，期满5年，原告方可向被告提出回购申请，将商铺出让给被告”。上述三份合同签订后，原告将商铺交付被告经营管理。后双方因租金支付及商铺过户问题发生争议，由此成诉。被告广水市百盛公司将其所有的位于广水市广水办事处公园路1号御景世纪城的第一层房屋（建筑面积1308.11㎡）分割成若干商铺对外出售，案涉商铺即属其中之一。该层房屋整体已办理房屋所有权证，但尚未分割办理至每个商铺名下。上述房屋在划分成商铺对外销售前已抵押银行并办理了抵押手续，被告未将该事实告知原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《委托协议》及《回购协议》均系双方真实意思的表示且不违反法律规定，应属有效。但��涉商铺于出卖前即被设定抵押，致使无法按合同约定进行所有权转移，即无法实现将商铺所有权转移过户至原告名下的合同目的。故依照上述规定，原告诉请解除房屋买卖合同有理合法，本院予以支持。买卖合同解除后，基于此所签订的《委托协议》及《回购协议》亦相应解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，双方之间的合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，当事人可要求恢复原状。即原告应向被告返还所购商铺，被告应退还其购房款277840元（302000元－24160元）。关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所主张的赔偿其购房款金额���倍的损失问题，本院认为，该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案被告即出卖人并非房地产开发企业，故案涉买卖合同争议不属于该司法解释调整范围，原告主张的赔偿其购房款金额一倍的损失于法无据，本院不予支持。但被告在合同解除前未按约定向原告支付第二年租金24160元（按合同约定应于2017年1月支付）构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同���能造成的损失”的规定，该未付租金应认定为原告的损失，被告应予赔偿。被告辩称理由与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告王幼喜与被告广水市百盛广场商贸有限公司之间签订的《广水市存量房买卖合同》、《百盛广场商铺委托经营管理协议》、《百盛广场商铺回购协议》。二、被告广水市百盛广场商贸有限公司返还原告王幼喜购商铺款277840元并赔偿损失24160元，于本判决生效之日起三日内付清；原告王幼喜自收到上述款项起三日内向被告广水市百盛广场商贸有限公司返还编号为1F-132的商铺。三、驳回原告王幼喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5467元，由被告广水市百盛广场商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，收款单位：湖北省随州市中级人民法院。开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 程 锐二〇一七年六月二十二日书记员 冯爱学