（2017）鲁06民终2299号

裁判日期: 2017-06-22

公开日期: 2017-09-04

案件名称

张坤、刘书琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张坤,刘书琴

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2017）鲁06民终2299号上诉人（原审被告）：张坤，男，1983年3月4日出生，汉族，个体业主，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：刘书琴，女，1975年3月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。上诉人张坤因与被上诉人刘书琴房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张坤上诉请请求：1、撤销一审判决，依法判决。2、判决刘书琴收取转让费1万元。3、由刘书琴承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院以，刘书琴提交“今欠转让费+房租”欠条8000元欠条的真实性无异议为由，判决认可法律效力，而没有事实调查，张坤辩解，刘书琴以欺骗、隐瞒等手段获取转让费和欠条的。2、本案系房屋租赁转让合同纠纷，刘书琴自始至终未能提供本案房屋租赁合同，是否有权转让庭审中法院问刘书琴出示，刘书琴未能出示。3、双方在房屋转让时，有证人可证明，刘书琴承诺7月份房租到期时，刘书琴、张坤与房东三方完成后续租房事宜，张坤支付欠条款。庭审中，刘书琴收取张坤4至7月房租表示认可，而且已收事实与刘书琴供述房租6月份已经到期，明显不符，存在欺骗。一审并未调查，刘书琴作为二房东，对该房屋使用期限能否证明，是否有权转让，法院并未调查。4、被上诉人收到我的房租后失踪无法联系并拒绝与我签订房屋转让事宜，也不提供房东的联系方式，导致涉案房屋无法经营，造成了经济损失。被上诉人辩称，上诉人陈述的事实均是虚构的，是不真实的。被上诉人刘书琴向一审法院提出诉讼请求：请求判令张坤偿还欠款8000元。一审法院认定事实：2016年3月，刘书琴、张坤经协商由刘书琴将其承租的位于烟台发电厂东侧海军房及院落一处转让给张坤用于经营废品回收业务。2016年3月23日，张坤向刘书琴支付了订金700元。2016年4月10日，刘书琴将上述房屋及院落交付给张坤，当日张坤向刘书琴支付了部分转让费10000元，并就剩余转让费及房租合计8000元向刘书琴出具了欠条，内容为：“今欠转让费+房租共计：8000元正大写：捌仟元整。下次房租到期张坤2016.4.10”。后经刘书琴多次索要，张坤至今未支付上述欠款。现刘书琴状诉至一审法院，请求判令张坤支付上述欠款8000元。庭审中，张坤辩称，刘书琴未告知其该房屋及院落的实际产权人，且向张坤隐瞒房屋使用期限（刘书琴称房屋可以租十年八年，且续租不涨房租），故刘书琴是以欺骗手段骗取转让费；刘书琴没有履行与房东交接回收站的承诺；在2016年6月底军队来人通知张坤搬走。对此，刘书琴述称，2016年3月双方在协商时，刘书琴已告知张坤废品回收站是李萍从军队承租，其从李萍处承租的，其从未讲过房屋可以租个十年八年，也没有讲过续租要涨价，但其讲过在2016年6月李萍收房租时由张坤与李萍就房屋租金再协商；刘书琴从未承诺在交接房屋时房东要到场，双方在协商过程中，张坤曾提出要见李萍，刘书琴讲如果见到李萍，李萍肯定不同意让刘书琴将回收站转租给张坤，并告知张坤以刘书琴的名义经营即可，张坤表示同意；刘书琴曾多次到废品回收站向张坤索要这8000元，故张坤并未在2016年6月底搬走，而是继续经营至今。张坤为证实其主张，提交了其于2016年6月4日与刘书琴丈夫陆军民之间的手机通话录音1份。在录音中，张坤称部队让其在6月10日搬走，并询问对方“不是说好了房租到7月吗”，对方称部队不讲理；张坤称给了1万元转让费，才干了不到两个月，这亏大了，让对方把8000元的欠条还给张坤，对方称欠条以后再说；张坤称部队上早就告诉你7月房租到期不租了，你还要我转让费，对方询问张坤部队上是谁说的，张坤称部队上领导说的，不知道名字；张坤称当时说好了，到7月份房租到期，我们再签合同，签完合同我还要给你钱（指欠条载明的8000元钱），现在这8000元钱你不要了，10000元转让费也不给，这是什么事？对方称部队让你搬，你就搬，10000元钱不给，8000元欠条以后再说。刘书琴认可系其丈夫与张坤之间的手机通话录音，但质证称，张坤并没有从废品回收站搬走，而是继续经营至今，张坤打电话的目的是想把8000元的欠条拿回去。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘书琴提交的欠条能够证实张坤因租赁房屋拖欠刘书琴8000元的事实，且张坤对该欠条的真实性并无异议，故对该欠条的证明力，一审法院予以确认。张坤虽辩称刘书琴以欺骗手段骗取转让费，刘书琴没有履行与房东交接回收站的承诺，且2016年6月底军队来人通知张坤搬走，但刘书琴对此不予认可，故张坤对其上述辩解意见负有举证义务。张坤虽提交了手机通话录音欲证实其上述辩解意见，但该录音更多的是张坤单方陈述，刘书琴丈夫陆军民对张坤的陈述并未表示认可，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭上述手机通话录音不能足以证实张坤主张，应由张坤承担举证不能的法律后果，对张坤的上述辩解意见，一审法院不予采纳。故张坤应支付刘书琴欠款8000元，但张坤已支付的订金700元应予以扣除。一审法院作出判决：一、张坤于本判决生效之日起十日内支付刘书琴欠款7300元；二、驳回刘书琴的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张坤负担（刘书琴已全额交纳）。本院审理期间，上诉人申请证人崔某出庭作证，该证人证实被上诉人将房子转让给上诉人，上诉人先给被上诉人1万元转让费，剩下的8000元上诉人打了个欠条。被上诉人租的房子7月份到期，到期后被上诉人给上诉人出具合同后，上诉人将8000元给被上诉人。被上诉人认可证人当时与上诉人及上诉人妻子一同到其处洽谈房屋转让事宜，但不认可证人的陈述。关于欠条中的转让费的含义，上诉人称因被上诉人将其经营的废品回收站转让给他，被上诉人应得到的好处费。被上诉人称系当初其接收该涉案房屋时，房屋及院落十分破旧，转让费是维修房屋及院落的费用，包括门及平整道路的费用。上诉人另提供被上诉人与原房东李萍签订的租赁合同复印件一份，用于证实涉案房屋未经原房东同意不得转租，被上诉人对该合同的真实性无异议，该合同载明租赁期限为2014年7月24日至2016年7月23日。另外，庭审中上诉人认可其于2016年12月起已与原房东李萍签订了正式的租赁合同。双方均认可欠条的房租为2016年7月底前的房租。本院经审理查明的其他事实同原审认定的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，能够认定被上诉人将其租赁案外人的房屋口头转租给上诉人，租赁期间为2016年4月至7月，为此上诉人向被上诉人支付了部分租赁费，并就剩余的租赁费向上诉人出具了欠条。无论原房东是否允许被上诉人转租涉案房屋，均不影响上诉人与被上诉人之间成立房屋租赁合同关系，且在上诉人使用房屋的期间，原房东既未向上诉人主张权利，亦未影响上诉人对房屋的正常使用。因此，上诉人以被上诉人未经原房东同意转租作为其拒绝支付欠付租金的理由不成立，本院不予支持。上诉人认可已与原房东就涉案房屋签订了正式的租赁合同，并使用涉案房屋至今，因此无论其提供的证人证言是否属实，均没有影响其使用涉案房屋及与原房东达成书面协议。另外，上诉人要求判决刘书琴收取转让费1万元超出一审诉讼请求范围，不属本案审查范围。因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张坤负担。本判决为终审判决。审判长　　慈勤哲审判员　　衣振国审判员　　李　安二〇一七年六月二十二日书记员　　孙玉婷微信公众号“”