（2017）皖15民终816号
裁判日期: 2017-06-22
公开日期: 2017-08-02
案件名称
汪开学、李士华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省六安市中级人民法院
所属地区
安徽省六安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪开学,李士华,陈卓,任婧,安徽正信网络科技有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条
全文
安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖15民终816号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪开学，男，1968年3月24日出生，汉族，住安徽省金寨县，上诉人（原审原告、反诉被告）：李士华，女，1963年3月21日出生，汉族，住安徽省金寨县，两上诉人共同委托诉讼代理人：王涛，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈卓，男，1975年10月1日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：任婧，女，1975年2月1日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪东，安徽皋城律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李胜男，安徽皋城律师事务所实习律师。原审第三人：安徽正信网络科技有限公司，住所地安徽省六安市皖西路156号锦绣花园1号楼5F，统一社会信用代码91341500MA2MQ38NXH。法定代表人：江传滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦，安徽徽安律师事务所律师。上诉人汪开学、李士华因与被上诉人陈卓、任婧、原审第三人安徽正信网络科技有限公司（以下简称正信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪开学、李士华及其委托诉讼代理人王涛，被上诉人陈卓、任婧及其委托诉讼代理人汪东、李胜男，被上诉人正信公司的委托诉讼代理人张梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪开学、李士华上诉请求：1、请求依法撤销安徽省六安市金安区人民法院(2016)皖1502民初字第4849号判决书；2、依法改判；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院“确认汪开学、李士华与陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》无效”是认定事实不清，适用法律错误。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被上诉人对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。汪开学、李士华与陈卓、任婧、正信公司签订房屋买卖合同时，陈卓、任婧未依法登记领取权属证书，属于城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的《存量房买卖合同》不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。一审法院认定本案《存量房买卖合同》违反法律强制性规定，而归于无效，实际上是混淆了管理性强制规定和效力性强制规定，我国民法专家王利明教授提出了三分法：第一，法律法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然效力性规定；第二，法律行政法规虽然没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也属于效力性规定；第三，法律行政法规没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人利益的，属于管理性规定。再结合立法和审判实践来看。首先，在不动产买卖中，登记在性质上是一种公示方法，登记的目的在于将物权变动的事实对外公开，其存在的必要性主要来源于交易安全的保护。因此，就立法目的而言，《中华人民共和国城市房地产管理法》之所以制定该项规定，主要基于房地产未办理权属登记表明其来源不清，归属不明，如进入市场流通则有违市场交易中房地产必须权属明晰的规则，因此需通过该项规定规范房地产转让登记行为，而不是为了限制交易。违反该条规定只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益和社会公共利益。同时，该法是行政部门对城市房地产如何管理方面的法律，2011年的《全国民事审判工作会议纪要》关于房地产纠纷案件处理意见中指出，要准确理解与适用法律、法规强制性规定，依法维护合同的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定并非效力性强制性规定，当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。可见最高人民法院也是倾向于该条款不属于效力性强制条款。其次，房地产买卖是促进房地产市场繁荣的重要手段，法律非但不禁止，反而鼓励房地产交易。如果当事人之间已就房地产的转让达成合意，只要这种合意不违反公序良俗，即使没有完成登记手续，也应当认定合同已经生效。当事人可以在事后补办登记手续，这就可以促成许多交易。如果将登记与交易相混淆，则即使当事人之间达成了合意而由于没有办理登记手续，合同也会被宣告无效，从而将使许多不应当被消灭的交易被消灭，严重妨碍市场经济的发展。最后，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。该条规定明确表明，房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。由此可见，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第三十九条第一款第（二）项应为管理性强制规定，违反于该条规定，虽产生不动产转让不能的结果，但并不导致《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的适用，从而不能导致房屋买卖合同无效。因此，以无房产证的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定而无效的主张不应得到支持，本案《存量房买卖合同》合法有效。再从合同生效条件看，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益”。本案中，双方签订的合同属于房屋买卖合同，不属于特殊合同，在生效条件上没有特殊的要求，只要符合一般的生效要件，双方签订的合同是有效的。一审法院认定“被告陈卓、任婧于本判决生效之日起五日内返还原告汪开学、李士华定金20000元”无法律依据。合同双方既有签订合同的权利，也有解除合同的权利，只要合同双方达成一致，随时可以解除合同。在庭审中，正信公司也认可合同是可以继续履行的。一审中，原告并未主张解除合同，根据双方的约定和法律规定，原告主张继续履行合同并要求被上诉人在一定的日期内为上诉人办理产权登记，而被上诉人迟迟不为原告办理相关手续，而以房屋涨价为由要求增加购房款，上诉人有理由相信，被上诉人已具备办理房产证的条件，而拒不配合，严重违约，违背诚实信用原则，而一审法院却超诉请予以判决。二、一审法院认为有抵押的房屋未经抵押权人同意不得转让，上诉人认为设有抵押权的房屋有条件转让。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，设有抵押权房屋的转让是有条件的。该条第一款规定抵押物实现转让的前提条件是：抵押权人同意转让，但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿，要么提存，但其自己却不能利用，除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额；该条第二款规定在抵押权人不同意的情况下，抵押物实现转让的前提条件是：受让人代位清偿债务。抵押权制度属于《中华人民共和国物权法》的范畴，该法的价值“在使其利用，而不在使其所有，亦即法律所以保护所有权者，及期其充分利用，以发挥物之效能，而裕社会公共福利”。因此，抵押财产转让的意义不在于转让本身，而在于抵押财产的转让有助于抵押财产效用的发挥，通过流转实现抵押财产的保值和增值，在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升，使抵押财产当前使用价值和将来交换价值的利用达到完美结合，从而与该法所秉持的“充分发挥物的效用”的价值目标相契合。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。该规定不宜理解为效力性的强制规范，违反该规定不影响转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。再次，根据《民事审判指导与参考》总第45辑最高人民法院民一庭意见，房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时任未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同，买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。最后，本案诉争的六安市碧桂园96#楼2404室房产已经预告登记，登记时间为2014年10月16日，登记号为1410160030，预告登记号为201447837。在所有权部分，不动产登记簿显示登记号为1610180370，权属证书号为0019938，共有情况为房屋按份共有，登记时间为2016年11月21日。一审法院在开庭审理及判决时未能查明案件事实的情形下做出“至法庭辩论终结时被告陈卓、任婧尚未登记取得该房屋的不动产权属证书（房地产权证）”判决是错误的。综上，案涉《存量房买卖合同》在签订过程中，没有任何争议，不存在无效情形，依法受法律保护。上诉人要求被上诉人协助将涉案房屋过户至上诉人名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持，请求二审法院依法改判。陈卓、任婧辩称，1、本案合同属于双务合同，上诉人违约事实清楚，其没有按照合同第一条第四款约定先办理银行还款及撤销银行抵押登记手续。原审第三人接受委托后没有尽到审查义务导致纠纷。2、本案合同是基于上诉人没有按照合同约定给付解压履行金，导致合同履行受限，上诉人上诉状中陈述，由于本案房屋处于抵押状态，其转让是受到限制的，对合同的履行产生实际影响，鉴于上诉人违约导致合同不能继续履行，我方一审提出反诉要求解除合同，应当得到支持。3、上诉人上诉请求不明确，第二部分要求二审依法改判，该请求不明确。上诉人的上诉状观点是纠正一审判决的合同无效项。综上，我方请求二审法院维持一审判决第二、三、四项判决。正信公司辩称，我方同意上诉人观点，案涉合同没有违反效力性的法律强制性规定，抵押权也是可以通过代为清偿予以注销的，物权虽然暂时不能转让，但是合同是有效的。我方仅仅是中介作用，在本案中无过错，请求二审法院查明事实，予以改判。汪开学、李士华向一审法院起诉请求：1、判令陈卓、任婧继续履行存量房买卖合同，依照约定备齐、提供办理贷款申请的必要材料，并在贷款审批通过后十个工作日内配合原告办理房屋产权转户手续。2、判令陈卓、任婧承担违约责任，赔偿违约金人民币96600元整（按照合同第六条）。3、陈卓、任婧承担房屋买卖佣金13800元、律师费11000元、交通费2000元及诉讼费。陈卓、任婧向一审法院提起反诉请求:1、依法判令解除双方签订的《存量房买卖合同》，并判令不予返还反诉汪开学、李士华交付的定金20000元；2、本案的诉讼等费用由汪开学、李士华承担。一审法院审理查明：陈卓、任婧夫妻于2014年4月10日与六安碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，共同购买位于六安碧桂园96幢2404号房屋，建筑面积118.29平方米（套内建筑面积91.24平方米，公摊面积27.05平方米），总价款602731元，其中，首付款362731元，另24万元按揭贷款支付，约定交付房屋期限为2016年3月20日前。该合同于2014年5月5日予以预售备案。陈卓、任婧于2014年7月26日与中国银行股份有限公司佛子岭路支行签订《个人一手住房贷款合同》，向该银行按揭贷款24万元，贷款期限为20年，并约定以所购上述房屋予以抵押，于2014年10月16日办理了他项权预告抵押登记，预告登记权利人为中国银行股份有限公司佛子岭路支行，预告登记义务人为陈卓、共有人任婧。陈卓、任婧至法庭辩论终结时尚未取得该房屋的不动产权属证（房地产权证）。2016年9月4日，汪开学、李士华（系夫妻）通过第三人正信公司（丙方）中介与陈卓、任婧签订《存量房买卖合同》，陈卓、任婧（甲方）将其共同购买的位于六安碧桂园96幢2404号房屋以总价690000元的价格出卖给汪开学、李士华（乙方）。合同第一条约定，该房屋已有抵押，以乙方支付购房款给甲方办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续丙方陪同办理。合同第三条约定，付款方式为公积金贷款,乙方通过二手房公积金按揭贷款程序办理购买房屋,甲乙双方签订本房屋买卖合同时，乙方支付给甲方购房定金20000元；甲乙双方签订本合同五个工作日内需备齐所需资料，乙方前往住房公积金管理中心办理贷款申请，待乙方住房公积金按揭贷款审批通过后，甲乙双方在十个工作日内办理房屋产权转户手续，乙方当天支付给甲方首付款27万元，交易过程中由六安市皋翔公证处指定的银行监管账户对于交易的部分房款进行资金托管；剩余房款40万元，待乙方领取新证办理公积金二审手续，通过后，届时住房公积金管理中心一次性放款到甲方指定账户后甲方领取；甲乙双方按揭材料齐备后，甲方无条件配合乙方办理公积金贷款手续，并提供相关资料，如未征得相对方同意逾期办理的，视为违约；如买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成功，此合同自动作废，甲方所收定金20000元归还乙方，丙方所收纳甲乙双方的佣金原款退回，甲乙丙三方互不追究责任。合同第四条对有关产权转户及相关费用的承担予以约定，其中约定，1、该房屋暂未办理房地产权证，办理该房屋房地产权证费用由甲方承担；办理该房屋产权转户所产生的办证费用（含契税、交易手续费、产权登记费及工本费等）由乙方承担。合同第五条第（四）项约定，甲乙双方办理完相关交易手续后，甲方正式将房屋交付给乙方使用。合同第六条违约责任约定，甲乙双方签订房屋买卖合同后，房屋买卖交易事实已经达成，如甲方违约，甲方应双倍返还乙方购房定金；本合同可以解除；若乙方违约，甲方所收乙方购房定金不退，本合同可以解除；同时违约方承担本合同丙方的全部佣金；甲方如逾期交付房屋须按合同总价的0.2%按日支付违约金给乙方；合同纠纷引起诉讼程序产生的律师费、诉讼费等相关的其他法律程序产生的费用均由违约方承担。甲乙丙三方均在合同上签名盖章。合同签订后当天，汪开学向陈卓支付了2万元定金，陈卓出具了定金收条一份，该2万元款由安徽正信网络科技有限公司代为保管，该公司向陈卓出具收据并注明，待陈卓将上述房屋不动产权证书原件送达该公司的同时，一次性支付给陈卓。汪开学同天向正信公司支付中介费13800元。2016年9月8日，陈卓短信告知汪开学房产证未办理拿不到，此后双方协商未果，原告诉至本院。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；预告登记不能代替不动产登记。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据汪开学、李士华与陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》的约定，陈卓、任婧所购买的六安碧桂园96幢2404号房屋，在原、被告签订存量房买卖合同时尚未办理房地产权证且有抵押登记，原、被告双方及第三人正信公司均是明知的，至法庭辩论终结时陈卓、任婧尚未登记取得该房屋的不动产权属证书（房地产权证）。存量房买卖合同第一条约定，该房屋已有抵押，以乙方（汪开学、李士华）支付购房款给甲方（陈卓、任婧）办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续丙方陪同办理，但该合同第三条却约定，“付款方式为公积金贷款,乙方通过二手房公积金按揭贷款程序办理购买房屋,甲乙双方签订本房屋买卖合同时，乙方支付给甲方购房定金20000元；甲乙双方签订本合同五个工作日内需备齐所需资料，乙方前往住房公积金管理中心办理贷款申请，待乙方住房公积金按揭贷款审批通过后，甲乙双方在十个工作日内办理房屋产权转户手续，乙方当天支付给甲方首付款27万元，交易过程中由六安市皋翔公证处指定的银行监管账户对于交易的部分房款进行资金托管；剩余房款40万元，待乙方领取新证办理公积金二审手续，通过后，届时住房公积金管理中心一次性放款到甲方指定账户后甲方领取。”对第一条的约定根本未予确认和落实，从而否定了第一条的约定，汪开学、李士华也未实际支付购房款给陈卓、任婧予以办理银行还款及撤销房屋抵押登记，致该房屋抵押一直未能撤销。根据住房公积金贷款的相关政策，办理二手房公积金贷款，所有二手房需提供房地产权证，办妥所出卖房屋的抵押登记并提交房地产他项权利证书才能放款，而陈卓、任婧出卖房屋时未取得房地产权证且有抵押登记未撤销，该二手房公积金贷款无法办理完成，而合同约定主要采用公积金贷款支付购房款，该合同约定无法实际履行。陈卓、任婧所出卖的房屋属于已建成的房屋，既未经正式登记取得不动产权属证书（房地产权证），又有抵押登记尚未撤销，也未经抵押权人同意转让财产，依据法律规定不得转让，故汪开学、李士华与陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》的强制性规定，履行不能，该合同应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因导致合同无效，双方均有一定责任，对汪开学、李士华要求陈卓、任婧赔偿违约金96600元（合同未约定具体交房时间），律师费11000元、交通费2000元的请求，以及对陈卓、任婧反诉要求不予返还定金20000元的请求，均不予支持。正信公司作为房地产经纪机构，明知陈卓、任婧出卖的房屋尚未取得房屋权属证书，仍然接受双方委托予以中介，并收取汪开学、李士华中介费13800元，也有一定过错，因合同无效，履行不能，正信公司依据该无效合同取得的中介费13800元应予返还。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）汪开学、李士华与被告（反诉原告）陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）陈卓、任婧于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）汪开学、李士华定金20000元；三、第三人安徽正信网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告汪开学、李士华中介费13800元；四、驳回原告汪开学、李士华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈卓、任婧的反诉请求。案件受理费5770元，减半收取2885元，由被告陈卓、任婧负担2000元，原告汪开学、李士华负担885元。反诉费5450元，由反诉原告陈卓、任婧负担。二审中，汪开学、李士华围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对汪开学、李士华提交的案涉房屋的不动产登记簿、电话录音、委托代理合同及代理费发票，陈卓、任婧及正信公司均对其真实性无异议，本院予以认定。二审审理查明的事实除同一审一致外，另查明，2016年11月21日，案涉房屋办理了不动产登记，产权登记在陈卓名下，陈卓、任婧各享有房屋产权的50%份额。本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉《存量房买卖合同》是否有效，如合同有效，该合同是否能够继续履行；二、上诉人要求被上诉人承担违约责任有无事实和法律依据。关于争议焦点一，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”规定，属行政管理部门为实现行政管理需要，旨在管理和处罚违反该条的行为，并未明确规定违反该条的后果是合同无效，该条款应属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该条款规定，并不导致双方签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条并未禁止抵押财产转让，只是应具备一定的条件。本案中，双方已经在《存量房买卖合同》中约定了“乙方支付购房款给甲方办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续”，故双方已就设立了抵押登记的抵押财产涤除抵押达成一致，该房屋买卖合同不违反法律、法规强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。一审法院认为案涉合同违反了法律的强制性规定，属无效合同，系对相关法律规定的错误理解，应予纠正。因被上诉人明确要求解除《存量房买卖合同》，且双方合同约定付款方式为除首付款外的余款“公积金贷款”，该公积金贷款是否能审批通过，尚有不确定性，且上诉人二审庭审中亦称“如被上诉人想解除合同，应当赔偿损失”。故根据本案实际，对被上诉人一审反诉请求解除《存量房买卖合同》，本院予以支持。关于争议焦点二，《存量房买卖合同》第一条中约定“乙方支付购房款给甲方办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续”，第二条第2项约定公积金贷款“甲乙双方签订本房屋买卖合同时，乙方支付给甲方购房定金20000元；甲乙双方签订本合同五个工作日内需备齐所需资料，乙方前往住房公积金管理中心办理贷款申请，待乙方住房公积金按揭贷款审批通过后，甲乙双方在十个工作日内办理房屋产权转户手续，乙方当天支付给甲方首付款27万元，交易过程中由六安市皋翔公证处指定的银行监管账户对于交易的部分房款进行资金托管”，虽然上述两条款对于支付首付款时间、支付方式未明确约定，但结合上诉人一审所举短信记录及二审电话录音均未明确表示不同意或不愿意支付购房首付款，反而是多次催促两被上诉人积极履行合同。本案二审中，被上诉人对上诉人所举《电话录音》的真实性无异议，被上诉人任婧在该录音中称“现在房价涨的很”、“像我这样的房子涨到了6700元”等，可以证实被上诉人未能履行《存量房买卖合同》的原因在于合同签订后，房屋价格上涨较快。故被上诉人陈卓、任婧应承担合同约定的违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案《存量房买卖合同》明确约定定金为2万元，依据定金法则，被上诉人陈卓、任婧应双倍返还定金。从二审上诉人所举律师费票据五万元及诉讼期间应产生一定的交通费、误工费等合理支出，本案合同约定的定金不足以弥补其实际损失，故本院酌定陈卓、任婧另赔偿汪开学、李士华实际损失2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初4849号民事判决第三项、第四项，即“第三人安徽正信网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告汪开学、李士华中介费13800元”，“驳回原告汪开学、李士华的其他诉讼请求”；二、撤销六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初4849号民事判决第一项、第五项，即“确认原告（反诉被告）汪开学、李士华与被告（反诉原告）陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》无效”，“驳回反诉原告陈卓、任婧的反诉请求”；三、变更六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初4849号民事判决第二项为“陈卓、任婧于本判决生效之日起五日内双倍返还汪开学、李士华还定金20000元”；四、解除汪开学、李士华与陈卓、任婧签订的《存量房买卖合同》；五、陈卓、任婧于本判决生效之日起五日内赔偿汪开学、李士华经济损失20000元。六、驳回陈卓、任婧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费5770元，汪开学、李士华负担2770元，陈卓、任婧负担3000元。本判决系终审判决。审判长 王 军审判员 张海龙审判员 许 琛二〇一七年六月二十二日书记员 季 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。